NEUIGKEITEN zum Zweckentfremdungsgesetz Zweckentfremdungsverbotsgesetz

[Katrin0]

Liebe Homesharer,

Stück für gelangen mehr Durchbrüche.

Bitte lest selber!

W E N D E R O T H
R E C H T S A N W Ä L T E

www.kanzlei-wenderoth.de
Berlin, 7. April 2017
Information über die gerichtliche Verhandlung vom 6. April 2017 vor dem Oberverwaltungsgericht in Sachen Zweckentfremdungsverbots-Gesetz
Chancen für langjährige Homesharer
Für alle anderen bleibt alles beim Alten (alle, die erst nach dem 1. Mai 2014 angefangen haben)
Hallo Homesharer,
am 6. April 2017 ist unserer Kanzlei ein weiterer wesentlicher Erfolg im Kampf gegen das Zweckentfremdungsverbot gelungen. Nachdem wir bereits im August 2016 die Genehmigungspraxis des Senats vor dem Verwaltungsgericht aufbrechen konnten, überzeugten wir gestern gemeinsam mit den weiteren beteiligten Anwaltskollegen und Prof. Sodan die Richter des Oberverwaltungsgerichts (OVG) von der teilweisen Verfassungswidrigkeit des Berliner Zweckentfremdungsverbots. Eine unmittelbare Aufhebung des Verbots durch das Gericht war jedoch aus rechtlichen Gründen nicht möglich; dies ist nun den Richtern des Bundesverfassungsgerichts vorbehalten.
Ausgangspunkt des Verfahrens vor dem Oberverwaltungsgericht waren die viel kritisierten Urteile des Verwaltungsgerichts vom Juni 2016. Dort hatten Betreiber von Ferienwohnungen geklagt, um eine Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot zu erzielen. Die verfassungsrechtlichen Argumente der Klagen waren erheblich: Neben der Verletzung ihrer Berufsfreiheit aus Artikel 12 GG, dem Gleichheitsgrundsatz aus Artikel 3 GG, stützen sich
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die Kläger auf das Grundrecht aus Artikel 14 GG, das nicht nur das Eigentumsrecht von
Wohnungseigentümern, sondern auch das Recht am eingerichteten und ausgeübten
Gewerbebetrieb schützt. Das vorschnelle Argument des Verwaltungsgerichts, dass jeder
Ferienwohnungsbetreiber doch einfach in „legale“ Geschäftsräume umziehen könne,
widerlegten wir im Berufungsverfahren durch das Gutachten des öffentlich bestellten
Sachverständigen Dr. Stelter. Nach eingehender Analyse stellte der Sachverständige fest,
dass auf dem Gewerbeimmobilienmarkt kaum Angebote von in Betracht kommenden
Alternativräumen existierten und daher keine realistischen Chancen bestünden, dass ein
erheblicher Teil der Ferienwohnungsbetreiber in „legalen“ Räumen ihren Betrieb fortsetzen
könnte.
Das Oberverwaltungsgericht schloss sich in seiner Entscheidung vom 6. April 2017 vielen
unserer Argumente an und ging teilweise noch darüber hinaus. Bereits den Nachweis einer
Mangellage auf dem Wohnungsmarkt hielt das Gericht für fraglich und auch die
vernommenen Mitarbeiter des Senats konnten die Zweifel der Richter nicht zerstreuen.
Wesentlich war aber aus der Sicht des Gerichts der Verstoß gegen Art. 14 GG. Das OVG
rügte insbesondere den Berliner Sonderweg, nach dem jeglicher Bestandsschutz im
Zweckentfremdungsverbot-Gesetz nur befristet gewährt wurde. Während nach der alten
Rechtslage und den Zweckentfremdungsgesetzen in allen anderen Bundesländern die bei
Inkrafttreten des Gesetzes bereits umgewandelten Wohnungen auch weiterhin
unbeschränkt gewerblich weiter genutzt werden dürfen, wird dies durch das Berliner Gesetz
erheblich eingeschränkt: Grundsätzlich endet in Berlin jeder Bestandsschutz (auch für z.B.
Ärzte und Gewerbetreibende) mit der Beendigung der am 1. Mai 2014 bestehenden Nutzung
und für Ferienwohnungsbetreiber erfolgte dies sogar spätestens am 30. April 2016. Nach
dem Auslaufen des Bestandsschutzes ist jeder Eigentümer gesetzlich verpflichtet, die
Räume wieder als Wohnung zu vermieten und muss dazu ggf. eine wohnungsmäßige
Ausstattung auf eigene Kosten herstellen. Die Richter des OVG sahen darin einen
erheblichen Eingriff in die Rechte der Eigentümer, da die in der Vergangenheit getroffene
Entscheidung, eine Wohnung zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen, durch den
Gesetzgeber hätte respektiert werden müssen – so wie dies nach der alten Rechtslage seit
1972 galt und überall sonst noch immer gilt. Die Richter sahen darin einen Verstoß gegen
das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot, das die Rechte von Eigentümern – nicht nur
solchen, die Ferienwohnungen vermieten - erheblich beeinträchtigt.
Die Richter des OVG werden nunmehr ihre erheblichen Zweifel gegen die
Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes in einem Beschluss formulieren und dem
Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorlegen. Wenn die Richter in Karlsruhe sich
den Bedenken der Berliner Richter anschließen, dann könnte der begrenzte Bestandsschutz
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des Berliner Zweckentfremdungsverbots für verfassungswidrig erklärt und die
entsprechenden Regelungen des Gesetzes aufgehoben werden. Für alle, die am 1. Mai
2014 nachweisbar und legal Ferienwohnungen betrieben haben, aber auch für alle anderen
Vermieter von gewerblich genutzten Wohnungen, könnte dies die Grundlage der
Weiterführung ihrer gewerblichen resp. ihrer FeWo-Nutzung sein.
Alle anderen, die nach Mai 2014 mit einer Ferienwohnungsvermietung oder dem
Homesharing begonnen haben oder dies erst zukünftig beabsichtigen, werden selbst von
einer positiven Entscheidung in Karlsruhe nicht profitieren. Hier stellten die Richter des
Oberverwaltungsgerichts klar, dass zulässig sei, nach dem Inkrafttreten eines
Zweckentfremdungsverbots die Umnutzung von Wohnraum für die Zukunft zu verbieten,
dies habe das Bundesverfassungsgericht bereits 1975 entschieden und die Gründe jener
Entscheidung gelten noch immer.
Frühestens im Verlauf des Jahres 2018 wird das Bundesverfassungsgericht die vorgelegten
Rechtsfragen entscheiden. Bis dahin bleibt das Berliner Zweckentfremdungsverbot mit all
seinen Regelungen in Kraft und kann durch die Bezirksämter auch vollzogen werden. Der
gestrige Vorlagebeschluss bedeutet also nicht, dass Ferienwohnungen jetzt legal wären
oder jeder Eigentümer seine Wohnungen nach Belieben nutzen könnte. Wenn die
Bezirksämter jedoch jetzt Zwangsmaßnahmen gegen solche Betreiber von
Ferienwohnungen einleiten sollten, denen aus Sicht des Oberverwaltungsgerichts ein
Bestandsschutz zukommt, dann könnten nach einer positiven Entscheidung des
Bundesverfassungsgerichts unübersehbare Schadensersatzansprüche auf das Land Berlin
zukommen.
Für alle Homesharer in selbstgenutzten Eigentumswohnungen gibt es gute Chancen eine
Genehmigung zu erlangen. Wer aber eine gemietete Wohnung „sharen“ will, muss klagen.
Die Chancen vor dem Verwaltungsgericht Erfolg zu haben sind recht hoch, aber dafür
sollten sie doch einige zusammentun.
Welche Auswirkungen das Urteil hat, insbesondere welche Chancen und Risiken für Sie
bestehen, können wir gerne im Rahmen einer Beratung besprechen. Ich bitte jedoch um
Verständnis, dass hierfür ein Honorar nach Maßgabe der Stundensätze unserer Kanzlei
anfällt.
Mit freundlichen Grüßen
Wenderoth
Rechtsanwalt

[Raoul3]

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