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O artigo 49 da lei 8.245/91 (lei do Inquilinato) garante ao proprietário locador o direito a receber o valor da locação, mais...
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Quando você decide listar seu lugar na Airbnb, uma das decisões mais difíceis de tomar é definir o preço noturno. Vou orientá-lo sobre como eu defini os meus preços e como a utilização do Preço Inteligente maximizou as minhas reservas e os meus rendimentos.
Com esta casa, eu estabeleci o preço noturno em $209 no primeiro ano (2015). Eu decidi esse preço sem checar os anúncios de casas próximas, mas decidi porque que essa linda casa, apesar de pequena, com acabamentos de alta qualidade e grande design de interiores localizada em meia dúzia de acres, não deveria ter um preço muito baixo. Porém, eu precisava que o preço fosse um pouco modesto para atrair reservas no primeiro ano.
Depois de alcançar o status de SuperHost, eu aumentei o preço para $297 na segunda temporada. Ao definir um preço tão elevado, eu queria que hóspedes entendessem que eu valorizei a propriedade. Eu deixei esse preço por três anos e tive um bom número de reservas e excelentes avaliações. Depois de alguns anos, mesmo com número elevado 'Airbnbs' no mercado, eu ainda continuei tendo reservas.
No ano passado eu tive menos reservas, em parte porque o calendário foi bloqueado por metade da curta temporada de verão. Durante o inverno eu decidi revisar os meus preços comparando com as minhas despesas em manter a casa. Eu vi duas coisas: que $297 era o atrativo - a maioria das minhas reservas tinham vindo dentro dessa faixa de preço - e que um preço mais baixo não seria custo-eficiente.
Eu decidi então tentar os Preços Inteligentes. Mas eu soube que eu teria que ajustar meu mínimo no valor atrativo de $297 uma noite. Eu simplesmente não poderia ter recursos para aceitar um preço mais baixo.
Se você ainda não usou os Preços Inteligentes, aqui explico como usá-lo.
Vá à sua listagem e escolha "Preços". Perto de "Preços por noite" escolha "Editar":
Antes de continuar, veja a frase na parte inferior da imagem: "Você é responsável por escolher o preço da lista." Tenha isso em mente. Depois de escolher "Editar", você verá esta tela para editar seu preço por noite:
Em "Preço por noite",clique em "Preços inteligentes". Faça com que a marca de seleção se pareça com a da imagem acima.
Então vá até o preço mínimo. Você verá uma dica em verde. O meu diz $177 - 40% menos do que o meu mínimo escolhido. Isso é muito baixo, mas vamos falar porque as dicas são tão baixas.
Os dados do Airbnb mostram que preços mais baixos atraem mais reservas. Isso pode ser verdade, mas vejo as coisas da seguinte forma: mais reservas significa mais desgaste, o que significa que mais coisas precisam ser substituídas ou reparadas. E isso custa dinheiro. Agora, digamos que eu gostaria de trazer $5.000 para o mês. A $297 por noite, eu só precisaria reservar 16 noites. A $177 por noite, eu precisaria reservar 28 noites. Eu preferiria ter apenas 16 noites reservadas ao meu preço do que 28 noites reservadas a um preço mais baixo - por causa do desgaste.
Por isso, defina o preço mínimo que você normalmente quer cobrar. Em seguida, defina o preço máximo na ponta e em verde. O preço provavelmente nunca se aproximará desse máximo. Mas o algoritmo gosta de ter um intervalo para trabalhar.
Agora dê uma olhada no gráfico na parte inferior do screenshot. Os pontos verdes mostram algumas noites reservadas em setembro, outubro e novembro. (Este é um tipo de lugar de férias de verão, então as reservas diminuem depois de outubro.) As noites foram reservadas em $297. Então olhe para os pontos pretos sob a linha verde. Eles mostram o preço sugerido. Mas aqui está o que é estranho: o mínimo sugerido é $177, mas o preço sugerido parece $250. Isso é estranho. O que aconteceria se eu mudasse o mínimo para $177? Dê uma olhada:
Com o mínimo de $177, todas as noites não reservadas para Setembro, Outubro e Novembro são agora $253. No entanto, veja a segunda metade de dezembro e a primeira metade de janeiro:
Os preços agora variam de $253 a $422 por noite! Tudo bem, mas como eles variam de $297 a $422 por noite quando meu mínimo está definido em $297, eu vou deixar meu mínimo em $297, porque eu não quero arriscar ficar com uma reserva em $177 - o que pode acontecer quando eu não estou olhando.
Outra coisa interessante sobre a imagem acima é esta: os Preços Inteligentes muitas vezes não aumentam os preços dos feriados.
Porquê? Por que as pesquisas por datas de férias são mais numerosas, e de acordo com a crença do Airbnb de que preços mais baixos significam mais reservas, ele quer mostrar preços mais baixos para pesquisas em datas populares.
Muitos anfitriões que utilizam os Preços Inteligentes aumentam manualmente os preços no período de férias. Neste caso, no entanto, os Preços Inteligentes aumentou minhas tarifas para o Natal e Ano Novo. Eu vou ter que ficar de olho quando estiver chegando essas datas, porque os preços tendem a baixar mais quando essas datas estão chegando e ainda não foram renovadas.
Em Janeiro passado, mudei para Preços Inteligentes em todas as minhas três propriedades. Todos as três também têm Instant Book ativado, com todos os requisitos verificados:
Com a opção Preços Inteligentes ativada e seu conjunto mínimo, você pode receber uma mensagem em sua página do calendário perguntando se você gostaria de enviar um desconto especial para noites não reservadas. A oferta de desconto geralmente cobre cerca de 10 dias e é enviada por e-mail para os hóspedes que olham para essas datas. Na época baixa, quando normalmente não tenho quase nenhuma reserva, enviei frequentemente esta oferta de desconto. Em troca, recebi meia dúzia ou mais de reservas quando normalmente não tinha nenhuma.
Desde que ativei essa opção, usei o Instant Book e enviei uma série de ofertas especiais de desconto, as seguintes coisas aconteceram:
- O número médio de reservas por mês subiu 50%.
- Em maio, o lucro contábil de 2019 era 100% do lucro contábil de 2018
- O rendimento global do ano até agora aumentou 38% em relação a 2018
- O número de noites reservadas subiu 25%.
- Preço médio noturno em três listagens subiu 10%.
- No ano passado, neste ponto, eu tinha 50 reservas; este ano, até agora, eu tenho 76 reservas.
Eu concluí que quanto mais você usa as ferramentas do Airbnb, mais alto seu lugar sobe no ranking. As ofertas de desconto ganham mais olhos e cliques, e mais olhos e cliques elevam sua listagem nos rankings. Como mostra o post de Lizzie de alguns anos atrás, Preços Inteligentes usa mais de 70 fatores para determinar os preços em seu calendário. Mas tenha em mente o seguinte:
- Conjuntos inteligentes de regras de preços e preços não podem ser usados juntos. No entanto, você pode usar os Conjuntos de Regras de Disponibilidade com Preços Inteligentes.
- Dicas de preço não são as mesmas quePreços Inteligentes. Eu nunca usei Dicas de Preço e nunca vou usar. Eles não oferecem os mesmos benefícios que os Preços Inteligentes.
- Lembre-se de que o preço mínimo que você definiu é o preço que você vai ficar feliz com se você conseguir reservas a esse preço. Então tente não ficar desapontado quando essas reservas de preço mínimo entrarem. Se você quiser reservas a um preço mais alto, aumente o mínimo.
- Ao olhar para o mínimo sugerido ou rever um e-mail da Airbnb sugerindo que você reduza o seu preço, lembre-se disso: "Você é responsável por escolher o preço de venda. Se não quiser receber esses e-mails da Airbnb, desligue as notificações por e-mail nas suas definições. É a SUA casa ou apartamento. VOCÊ paga as contas e sabe o valor do que está oferecendo.
Para ser honesto, Preços Inteligentes funcionou tão bem que eu quase me cansei de todas as reservas vindas! Mas com os impostos da propriedade chegando, eu não poderia estar mais feliz com os resultados. Por que não tentar usar os Preços Inteligentes? Você pôde se surpreender com os resultados.
