PRECO INTELLIGENTE - ALGUNS FATORES DO ALGORITMO

[Brux0]

Bom dia a todos,

monitorando a central da comunidades, os clubes das cidades brasileiras, e os varios grupos de facebook nao oficiais de anfitrioes/hospedes de airbnb no mundo, sempre reparei que um dos topicos mais recorrentes e polemico e' o preco intelligente.  Eu mesmo sempre chamei de "nao muito intelligente" (o termo foi outro .... mas vamos manter o decoro).

Tendo 3 apts anunciados no site, que estao no mesmo predio, com um monte de avaliacoes, estrelas altas, etc..... nao entrava na minha cabeca como airbnb podia sugerir valores exclusivamente se baseando na procura no periodo selecionado, nos valores dos apartamentos ao redor, etc......  e no meu caso os valores sugeridos para os 3 apartamentos eram muito diferentes entre um e outro.

Ao final, como airbnb pode avaliar o tamanho, por exemplo, (que nao e' indicado em nenhum lugar do anuncio), o tipo de decoracao se sofisticado ou informal, o valor das comodidades, qualidade dos lencois, toalhas, etc..... e acima de tudo a quantidade de informacao que o host da no check in, etc...... ou ate posicionamento na rua, ja que todo mundo sabe que as vezes de uma rua para outra, mesmo de lado, ja muda muito o padrao e sofisticacao da area.

Definitivamente o sistema nao tinha como corretamente avaliar e consequentemente sugerir algo correto.  Porem, entre o lancamento do preco intelligente/sugestoes de preco e hoje, algumas coisas mudaram.  As coisas que acho mais interessantes a se ter em consideracao sao as seguintes:

1) CONVERSÃO VISITAS/RESERVAS (taxa de reservas)

durante o ultimo ano, na pagina das estatisticas apareceu a muito comentada taxa de reservas.  Essa nao é nada mais do que a percentual de hospedes que reservam depois ver seu anuncio.  O que airbnb esta fazendo e' usar o processo de decisao do hospede como parametro para avaliar o nosso apartamento.  Ou seja, se 500 pessoas veem um apartamento e so 1 reserva, isso significa que 499 nao consideraram esse apartamento bom, ou adapto as esigencias deles.  Pode ser o valor alto, pode ser a decoracao, pode ser o tamanho...... nao importa.  Essa percentual diz para o site que o apartamento nao e' interessante para quem ve ele.  Se ao contrario 50 reservam, isso significa que esse apartamento tem valor agregado e provavelmente mais fatores que influenciaram a reserva, nao importa qualquer seja a razao para as reservas, que seja a decoracao, o valor, etc..... 

2)AVALIACAO DOS HOSPEDES PARA LOCALIZACAO BAIRRO, QUALIDADE DO IMOVEL.

Aqui uma novidade interessante:  agora, alem de avaliar com as estrelas o imovel em geral, limpeza, valor, precisao, etc...... Adicionaram varias paginas de avaliacao obrigatorias:

1) a localizacao: onde voce deve selecionar uma ou mais entre as seguintes opcoes:  central, distanca a pe, perto dos transporte publico, perto de restaurantes e lojas, perto de locais de balada, night.

2) o bairro: com as seguintes opcoes: residencial, panoramico, alegre, tranquilo, de tendencia, para familhas

3) como a gente descriveria o apartamento em termo de qualidade:  economico, standard, confortavel, de luxo....

Partindo do conceito que nada e' feito por a caso, eu acho que esta ultima avaliacao junta com a taxa de reservas, sao datos importantissimos para o algoritmo sugerir um valor ao inves que outro.  Alem de colocar anuncios mais acima e outros mais abaixo no ranking de procura.

abracao

Brux

[Bárbara5]

Oi @Brux0

Interessante o teu tópico, só queria tentar entender uma coisa, sobre a taxa de visualização e conversão em reserva. Um anúncio que tenha muitas visualizações, obviamente, não vai conseguir converter tudo aquilo em reservas. Sem contar o fato de que, por exemplo 50 pessoas podem ter olhado o anúncio, para datas semelhantes, e se uma reserva, todas as outras, logicamente, não conseguirão mais reservar. Então acho complicado avaliar essa questão de taxa de reserva...

Eu, no momento, tenho 0,7%, o que me parece bem baixo, mas eu tenho tido cerca de 800 a 1000 visualizações por mês (o que eu acho bastante). É impossível manter uma taxa de reserva alta. Enfim, não sei se me fiz entender...hehe.

Abraços

[Brux0]

Barbara,

uma coisa que aprendi nesses 6 anos de airbnb, futucando e testando e' que voce precisa pensar fora da caixa e ser criativo nas interpretacoes dos datos. E que cada caso e' um caso. 

Entao olhando as visualizacoes se pode interpretar em varias maneiras:  

1) se voce tem muitas visualizacoes significa que voce tem parametros bons no anuncio que te coloca acima no ranking... e isso e' bom.  

2) se voce tem muitas visualizacoes tambem pode significar que muitos veem e ninguem reserva, ja que quando alguem reserva o seu anuncio some para esse periodo e entao nao pode ser visualizado.

A cada reserva eu calculo a distancia do momento da reserva para o dia do check-in em uma planilha assim como outras informacoes.  As reservas distantes sao muito raras, e no ultimos 12 meses 85% das minhas reservas em 3 apartamentos sao para os proximos 3 meses.  Em dezembro, ja tinha janeiro, fevereiro, e quase o marco completo ja reservado.  Isso significa, que as visualizacoes do meu anuncios em dezembros ficaram baixas nao porque nao tinha interesse, mas porque os 3 meses successivos ja estavam reservados, ai o anuncio nao aparecia para os que estavam pesquisando, ja que na minha experiencias 85% das reservas sao para os proximos 3 meses.  

Se voce tem 800 / 1000 visualizacoes por mes, definitivamente os seus algoritmos sao bons (ou tem poucos anuncios na sua area para a quantidade de procura), mas tambem tem que considerar que isso pode tambem significar que pessoas veem e nao reservam e por isso o seu anuncio continua nas paginas mais tempo e de consequencia aumentam as visualizacoes e sua taxa de reserva e' baixa. (minhas taxa de reserva e' entre 1.9 e 3.1).  Entao no seu caso, pensando em preco intelligente, o algoritmo ve a taxa de 0,7 % e interpretaria que o seu apartamento nao esta sendo interessante para quem ve, e sugeriria um valor baixo.  Porem, "baixo" e' relativo ao mercado em que voce esta, a oferta e procura, etc..... e se no seu redor todo mundo anuncia por 150 baixo vira 140, que pode ser alto comparado com outras cidades.

Entao, na minha opiniao nao pode se generalizar pois voce por exemplo esta em uma area diferente do rio de janeiro que tem turistas o ano inteiro. E nao tem so um parametro.  

se o seu valor e' 150 e a taxa de reserva e' baixa o algoritmo do preco intelligente tira digamos 10% no valor, ai vai para 135, mas entra dois resercas seguidas ai isso e' digamos 7% a cada reserva, ai adiciona 15% ai vai para 155, ai ao seu redor para um periodo todos ja estao reservados e so tem voce, e isso vale para o algoritmo 20%.... ai vai para 185..... e assim vai....

tem coisas que nao podemos controlar, mas acho bom ter presente e acompanhar para poder modificar as que podemos controlar.

uma complicacao unica

rsrsrsrsr 

[Bárbara5]

Oi @Brux0

Legal a tua explicação. Realmente, existem diversos fatores a serem considerados. Não sou tão analítica quanto tu, até porque alugo só um quarto e nem tenho interesse em tê-lo alugado o tempo inteiro. No momento não uso o preço inteligente porque a minha variação de preço é muito pequena (mesmo comparando baixa temporada com alta). Então prefiro manter um preço básico e fazer pquenas variações, em algumas datas, e deu. Meu preço com certeza não é o mais baixo, mas tenho que valorizar os diferenciais que eu tenho e outros não tem, como café da manhã e localização privilegiada.

Abraço