@Francesca Sono diventato host solo da due mesi. Dirò tante banalità per gli host esperti (che spero non leggano neppure) ma spero di poter dare un contributo a chi (come me) ha appena iniziato.
Racconterò la mia esperienza di host di Bologna che in forma non imprenditoriale fa la locazione di un appartamento ammobiliato per uso turistico (art. 12 Legge regionale 16/2004).
Già questo primo riferimento ci porta a due fonti:
-la Legge regionale che disciplina la materia e individua esattamente le diverse attività ricettive;
-i Regolamenti del Comune che prevedono quali "passi" occorre fare nei confronti del Comune per poter iniziare la locazione.
Per il Comune di Bologna è sufficiente una Comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico (per via telematica con SPID).
Sempre nel sito del Comune sono reperibili tutte le informazioni per le comunicazioni trimestrali ai fini dell'imposta di soggiorno.
Al riguardo, l'accordo tra Airbnb e il Comune di Bologna ha molto semplificato il problema dell'imposta di soggiorno per l'host: l'imposta di soggiorno viene applicata e fatta pagare all'ospite direttamente da Airbnb (nella misura concordata del 6% del compenso) che provvede anche al riversamento a nome dell'host (meglio di così !). Per cui l'host deve fare solo le comunicazioni trimestrali.
Sul sito della Regione Emilia Romagna ci sono invece tutte le informazioni per quanto riguarda la comunicazione mensile dei flussi turistici (a fini statistici).
Sul sito della Polizia di Stato troviamo tutte le informazioni per la comunicazione telematica degli alloggiati: le sanzioni sono pesanti in caso di omessa comunicazione.
Sulla normativa fiscale resta valida la Circolare dell'Agenzia delle entrate n.24/E del 12/10/2017 (applicativa del D.L. n. 50/2017) "Regine fiscale delle locazioni brevi", consultabile anche attraverso la Guida dell'Agenzia "Locazioni brevi" dell'ottobre 2017.
Le norme fiscali prevedono, tra l'altro, che gli intermediari, se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.
Sul punto la posizione di Airbnb è molto ferma: non opera la ritenuta, quindi l'host riceve il compenso lordo, che poi dovrà inserire nella relativa Dichiarazione dei redditi optando, se del caso, per la cedolare secca del 21%.
La norma fiscale ha anche introdotto l'obbligo della sottoscrizione di un Contratto di locazione breve (per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa).
Molto interessante il Contratto tipo redatto dalla Camera di Commercio di Milano (anche con traduzione in lingua inglese).
Io ho semplicemente preso le clausole principali di questo Contratto tipo e le ho riadattate alla locazione tramite Airbnb: nella sostanza le clausole contrattuali riportano esattamente quanto concordato tra l'host e il guest tramite Airbnb (check-in, check-out, prezzo, regole della casa, ecc.).
Ho riportato tutte le clausole contrattuali nelle Istruzioni per il check-in indirizzate al guest, come pure ho indicato nelle Regole della casa l'obbligo di legge della sottoscrizione di questo contratto.
Sugli aspetti assicurativi sono già presenti le due garanzie di Airbnb.
A maggior tutela ( non essendo un esperto di clausole assicurative) ho preferito stipulare una copertura assicurativa (diverse compagnie offrono prodotti simili).