UE - Aggiungi ora i tuoi dati fiscali per continuare a ospitare nel 2023.

[Airbnb]

Al fine di rispettare le normative in materia di dichiarazione dei redditi a livello dell'UE a partire dal 1° gennaio 2023, Airbnb è tenuta a raccogliere le informazioni fiscali dagli host con annunci di proprietà attivi nell'UE o residenti a livello fiscale nell'UE.

Gli host dovranno inviare le informazioni per ogni annuncio; nel caso in cui gli alloggi relativi agli annunci siano situati in più paesi, le informazioni fiscali saranno richieste per ogni paese.

Per ospitare nel 2023, dovrai fornire questi dati – Aggiungi le informazioni fiscali

Abbiamo anche iniziato a raccogliere le risposte alle vostre domande più comuni sulla fiscalità dell'UE e continueremo ad aggiornarvi man mano che ne avremo notizia. Quali domande avete su queste imminenti modifiche fiscali dell'UE?

[Debora1454]

@Francesca @Stefania746 la cedolare secca si paga sul lordo, ovvero il costo della casa più i costi extra, come pulizia e animali domestici, mentre la commissione viene detratta. Quello che dice @Stefania746 vale per l'IRPEF, non per la cedolare secca. 

[Francesca]

E allora cara @Debora1454 che ringrazio per la precisione, invoco il potere di @Alberto1535 e @Dario0 che parlavano proprio di un 5% e di un 95% fra IRPEF e Cedolare che forse fa al caso di Stefania? Insomma, gioco il Jolly e chiedo l'aiuto da casa, ragazzi! 😉 

[Stefania746]

Faccio un piccolo esempio per chiarire meglio la questione, in termini molto spiccioli. Prendo in affitto un appartamento ammobiliato a 600 euro al mese. Spese di condominio, acqua, luce e gas sono a mio carico.

Nel contratto il proprietario (a prescindere dalla tipologia, libero, concordato, transitorio ecc) specifica che aderirà alla cedolare secca. Questa postilla gli consentirà di pagare il 21% sulle mensilità che percepirà per un intero anno quindi su 600 euro x 12.

Diversamente il guadagno ottenuto dalla locazione verrà sommato a quanto già percepisce e sarà costretto a pagare secondo lo scaglione IRPEF corrispondente. Ricordiamoci sempre che l'IRPEF è personale ed è un'imposta che si paga in base alle entrate complessive del singolo individuo. Il legislatore ha dato però la possibilità di pagare il 21% sui guadagni ottenuti dall'affitto, a prescindere dal proprio reddito e purchè se ne faccia menzione nel contratto d'affitto.

Lo stesso legislatore ha pensato bene di estendere il contratto di affitto tipico, passandolo per turistico, anche a tutte quelle cessioni di qualche giorno che, sino al fenomeno di Airbnb e similari, non esistevano, almeno in Italia. Lo ha integrato con qualche clausola e lo ha reso applicativo. Ora, tornando al contratto tipico originario, di volta in volta non faccio altro che sottoscrivere mini contratti, di 3, 5, 10 giorni, con le medesime modalità di quello tipico ma senza obbligo di registrazione. Posso però anche scegliere nel contratto di stabilire che le spese quali condominio ed utenze siano a carico dell'affittuario. Se inserisco la clausola della cedolare secca pagherò il 21% altrimenti aderirò alla tassazione IRPEF.

Quindi IRPEF o cedolare secca è solo una mia scelta. Sino ad ora dal guadagno lordo annuale avevo la possibilità di sottrarre condominio ed utenze (e questo solo perchè l'ho indico nel contratto ed attenzione non mi riferisco a spese di pulizia od altri tipi di servizi) e pagare il 21% sulla rimanente somma. Ora se sarà Airbnb a comunicare l'importo, questa operazione  non sarà più possibile quindi sarò costretta  a pagare il 21% di cedolare secca (ripeto perchè ho aderito a questo sistema altrimenti sarebbe stato lo scaglione IRPEF corrispondente) anche su luce e gas,  sui quali già contribuisco ampiamente tra accise e quant'altro. Sarebbe un ingiusto arricchimento per lo Stato che non può e non deve verificarsi o passare inosservato.

Qualcuno potrebbe sostenere... richiedi il rimborso di quanto pagato in eccedenza! Senza utilizzare l'istituto della compensazione (magari su tasse future ma ahimè con un ente pubblico non è possibile salvo venga concesso a priori) è tecnicamente un suicidio. In sintesi, non esulto, in nome di una legalità presunta, se devo pagare ciò che non mi spetta. Tutto qui  

[Debora1454]

Ok @Stefania746 , pensavo ti riferissi allo scarico delle spese dalla dichiarazione dei redditi, non al fatto che tu le carichi all'ospite, una modalità che scelgono in pochi visto che non è tanto semplice calcolare i consumi effettivi per pochi giorni. Queste spese che carichi non sono comprese nel costo a cui vendi la casa su Airbnb, quindi come lo specifichi nell'annuncio? Hai scritto che le spese sono a parte, oppure è una sorpresa che si ritrovano dopo avere prenotato in fase di contratto? A fronte di questa modalità, è probabile che un viaggiatore per pochi giorni preferisca l'albergo o una casa dove ha tutto compreso. In ogni caso, questa modalità non comprende assolutamente costi extra come le pulizie, che formano parte integrante del compenso e quindi sono tassate.  

[Stefania746]

E' chiaramente indicato nel link che mi hai postato sotto. Le spese indicate nell'annuncio sono comprensive di utenze e servizi quindi l'ospite non avrà sorprese future. E' nel contratto d'affitto (che ovviamente non pubblico nell'annuncio) dove specifico che condominio ed utenze saranno a carico dell'affittuario. Nella dichiarazione annuale, dall'intero importo scorporo queste voci ed applico il 21% sul restante importo. A mio avviso è un operazione molto semplice

[Debora1454]

No @Stefania746 , non è affatto semplice. Prima di tutto hai appena confermato che l'ospite si trova la sorpresa delle spese non comprese dopo avere effettuato la prenotazione, mentre dovrebbe saperlo prima di decidere se prenotare o meno. Quanto all'addebito delle spese, per essere in regola, funziona così: lo scrivi nel contratto specificando che addebiti un forfait e successivamente, quando ti arrivano le bollette, farai un conguaglio sulla base del consumo reale dell'ospite. Se l'ospite ha consumato più di quanto ha pagato a forfait, dovrà pagare la differenza, se invece ha consumato di meno, dovrai rimborsargli la differenza, ed è la cifra finale che puoi detrarre, non il forfait stabilito a caso.

[Alberto1535]

@Stefania746 buongiorno, grazie dei suggerimenti su un un  problema sempre attuale.

Individuare una modalità difendibile per non assoggettare a imposta il rimborso spese per servizi accessori (tra cui utenze e spese condominiali) mi pare molto problematico.

Io mi sono fermato di fronte all'affermazione dell'Agenzia delle entrate:

"le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti."

Poi ovviamente sarei ben lieto se fosse possibile conciliare questa condizione con un contratto di locazione breve (offerto tramite Airbnb).

[Debora1454]

@Alberto1535 mo stai attento siamo tutti fessi 😄

[Debora1454]

@Stefania746 su quanto dici a proposito delle spese, ho trovato una discussione che ti linko, dalle ultime due risposte, si evince che le cose non sono così chiare come dici, quindi, in  caso di controlli, potresti avere qualche brutta sorpresa. Inoltre, ho guardato il tuo annuncio e verificato che non hai scritto da nessuna parte che il prezzo non comprende le spese, questo secondo me è poco trasparente, perché induce le persone a prenotare pensando che il costo sia comprensivo di tutto, salvo trovarsi la sorpresa dopo.

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/E-possibile-scaricare-le-spese-dei-consumi/td-p/495527

[Alberto1535]

@Francesca hai perfettamente ragione.

Le spese di pulizia, le utenze e le commissioni dell'intermediario non concorrono all'imponibile solo in presenza delle particolari condizioni stabilite dalla norma.

Considerate le modalità di applicazione delle commissioni da parte di Airbnb (trattenute al momento del riconoscimento del compenso) tali commissioni concorrono sempre all'imponibile.

Ecco le particolari condizioni per spese di pulizia e utenze precisate dall'Agenzia delle entrate:

il corrispettivo (canone di locazione) rappresenta la controprestazione del contratto spettante al locatore per la cessione in locazione del bene al conduttore e non possono essere a questo assimilato le spese a carico del conduttore stesso che rappresentano, in caso di rimborsi al locatore, semplici movimenti finanziari.
Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie, devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.
In altre parole, le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Mentre per le commissioni dell'intermediario:

Per quanto concerne la inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, occorre considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione.
In particolare, la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore.

Analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore;

La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

Un'ultima considerazione sulla richiesta dei dati fiscali degli host e sulla conseguente futura comunicazione dei redditi percepiti tramite le piattaforme.

Come noto, il DL 50/2017 obbliga gli intermediari a trasmettere all'Agenzia delle entrate i seguenti dati relativi ai contratti  di locazione conclusi i per il loro tramite:

nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Secondo la legge italiana, già da 4 anni i dati dei contratti di locazione dovevano essere a disposizione del fisco italiano.

Ci arriveranno, salvo novità dalla Corte di Giustizia europea sulla controversia con Airbnb, solo con l'applicazione della Direttiva comunitaria.

[Michael1107]

@Stefania746

Non solo, ma anche la commissione host/guest verrà comunicata, come se fosse guadagno, ne consegue che la percentuale pagata sarà ben oltre il 21%.

Gli host dovranno alzare i prezzi per starci dentro ma c'è un limite oltre al quale si rischia di non essere più competitivi e scomparire.

Mi chiedo adesso se con la nuova direttiva europea airbnb comunicherà solo il lordo del 2023 o se comunicherà anche quello del 2022 e del 2021 retroattivamente

Perché se così fosse bisognerà riparare le precedenti dichiarazioni e includere i costi airbnb che non sapevo neanche andassero inclusi

"" DAC7 reporting is an annual reporting obligation. Your data will be shared each January for all income and information for the previous year. DAC7 is effective from January 1, 2023 and your information in respect of the calendar year 2023 will be shared in January, 2024.""

Da quello che leggo airbnb comunicherà solamente nel gennaio del 2024 le entrate del 2023, quindi solo una volta all'anno, a gennaio. Ma non dice nulla sugli anni precedenti

[Michael1107]

Oltre al codice fiscale bisogna dare la carta d'identità stessa, con la quale si può calcolare il codice fiscale che non è altro che una sintesi dei dati della carta d'identità.

Quindi solo gli host non verificati che non hanno mai mandato un documento d'identità potrebbero mandare un codice fiscale falso, e la cosa sarebbe di breve durata perché airbnb dopo prenotazione chiede a tutti di mandare obbligatoriamente un documento d'identità.

Altra cosa, se airbnb manda all agenzia delle entrate un codice fiscale che non corrisponde a nessun cittadino l'agenzia delle entrate lo dirà a airbnb che dovrà richiedere all'host un codice fiscale che corrisponde, essendo tra l'altro oggi tutti a computer si vede subito.

L altro giorno ho sbagliato a mettere il codice fiscale per accedere al fascicolo sanitario e me l'ha detto subito

[Francesca]

@Renzo4 grazie mille della tua sempre attenta analisi! Quello che mi veniva in mente è che ogni persona per essere Host deve avere un riconoscimento tramite documento, no?
Danio un'occhiata veloce al processo mi sembra di capire che i dati che si inseriscono nel modulo vengono "accoppiati" ai dati dell'host, dunque questo non garantirebbe un riconoscimento garantito?  Chiedo onestamente! Cosa ne pensate? @Alessandra188 @Alessandro64 @Susanna0 @Dario0 

[Debora1454]

@Francesca tra i dati forniti c'è anche c'è il numero di licenza, che di sicuro nessuno può ottenere fornendo documenti falsi. Sospetto che presto chi non ha il numero di licenza sarà tagliato fuori (per fortuna).

[Renzo4]

@Francesca, @Alessandra118 , @Alessandro64 @Dario0 @Susanna0 

Per la registrazione come host  ricordo aver fornito copia del passaporto, quindi nome, cognome e data di nascita. Dati verificabili da Airbnb ( se lo fa??) Nell'attuale compilazione del modulo dati fiscali per poter ospitare nel 2023.

Ma nessun dato fiscale, come codice fiscale, codice identificazione impresa e indirizzo, che quindi,  non sono verificabili, se qualcuno dichiara il falso.