Réponses d'Airbnb : suggestions tarifaires

[Airbnb]

Votre question : vous m'encouragez constamment à baisser mon prix, pourquoi ? À qui me comparez-vous ?

Cette question qui a reçu de nombreux votes a été traitée lors de la session de questions-réponses de juillet 2018. Puisqu'elle revient souvent, nous avons conservé la réponse et y avons apporté quelques précisions que vous trouverez ici. Regardons cela de plus près.

C'est toujours vous qui décidez du prix de votre logement

Sachez que vous restez toujours maître du prix que vous affichez sur votre annonce. Vous pouvez décider, en fonction de vos objectifs commerciaux et de votre tolérance au risque, jusqu'où augmenter ou baisser votre prix, et quand le modifier pour encourager les réservations ou maximiser votre profit. Nos suggestions tarifaires ont pour objectif de vous fournir les informations nécessaires pour vous aider à obtenir des réservations, et ajuster votre prix est souvent le moyen le plus efficace d'y parvenir. L'idée est d'établir un prix pour votre logement qui corresponde à ce que les voyageurs recherchent et sont prêts à payer au moment de leur voyage.

Suggestions tarifaires pour les périodes de faible demande et les périodes de forte demande

Nous avons quelques nouveautés à partager sur la façon dont nous collectons et fournissons les informations dont vous avez besoin pour fixer un prix compétitif pour votre logement, aux périodes de faible comme de forte demande. Les outils de tarification que nous développons sont conçus pour vous aider à augmenter vos revenus en obtenant des réservations. Historiquement, ces outils avaient pour principal objectif de vous aider à fixer un prix compétitif aux périodes de faible demande. En effet, quand la demande est faible, vous êtes plus susceptible d'obtenir des réservations avec un prix plus bas. Certains d'entre vous préféreront peut-être conserver un prix plus élevé, même si cela signifie que votre logement ne sera pas réservé, et cela ne pose bien entendu aucun problème. C'est toujours vous qui décidez du prix de votre logement.

Certains d'entre vous nous ont dit que les prix suggérés sont parfois si bas que vous vous demandez si cela vaut la peine de continuer à être hôte sur Airbnb. Nous sommes heureux de vous compter parmi les membres clés de notre communauté : sans ses hôtes, Airbnb n'existerait pas ! Notre objectif est simple : vous fournir les informations les plus fiables possible afin que vous puissiez prendre des décisions commerciales éclairées qui vous conviennent. Il est possible que nos suggestions tarifaires ne reflètent pas toujours les nuances de votre style d'hébergement, ou ce qui rend votre logement unique. C'est pourquoi il est important d'ajouter un prix minimum, qui garantit que la tarification intelligente ne vous décroche que des réservations à des prix qui en valent la peine pour vous. Nous pourrions toujours vous envoyer des suggestions en dessous de ce minimum, simplement pour vous informer du prix auquel nous estimons que vous pourriez obtenir des réservations. Vous pouvez les ignorer si elles ne vous conviennent pas. Nous comprenons également que ces informations ne sont pas toujours les bienvenues et cherchons donc des moyens vous permettant de nous indiquer si vous souhaitez recevoir moins de notifications dans votre boîte de réception... voire aucunes.

Nous avons parlé des suggestions tarifaires aux périodes de faible demande, mais qu'en est-il des périodes de forte demande ? En effet, vos calendriers sont souvent assez pleins. Et ce que vous voulez vraiment, ce sont des outils qui vous aident à ne pas passer à côté d'occasions de gagner de l'argent en facturant un prix trop bas quand il y a beaucoup de demande. C'est pourquoi nous avons passé le premier semestre 2018 à travailler sur ce problème et apporter des améliorations à nos suggestions tarifaires intelligentes afin d'être plus en phase avec le marché aux périodes de forte demande.

Le nouveau modèle examine les données Airbnb des années précédentes et la relation entre la demande (les réservations) et les prix des logements réservés dans votre région. Vos suggestions tarifaires intelligentes tiendront maintenant mieux compte de ces facteurs. Mais ce n'est que la première étape. Nous cherchons encore de nouveaux moyens de mieux faire correspondre nos suggestions tarifaires à vos objectifs et des façons de vous fournir davantage de données du marché plutôt que des suggestions, afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées en matière de tarification. Nous avons commencé à tester ces nouvelles idées cet été.

Comparaison de votre logement avec d'autres

Certains d'entre vous ont demandé comment votre logement était comparé à d'autres. Pour comparer, nous étudions votre annonce du point de vue des voyageurs et la comparons à d'autres annonces de logements qui obtiennent de nombreuses réservations. En plus de dénicher des logements accueillant autant de voyageurs et situés à proximité du vôtre, nous regardons sur quoi les voyageurs cliquent avant et après avoir consulté votre annonce. Parfois, vous seriez surpris (et nous aussi) de ce que les voyageurs estiment être comparable.

Ensuite, nous essayons de nous assurer que votre logement est comparé à d'autres logements à succès et au tarif compétitif. Malheureusement, de nombreuses annonces sur la plate-forme obtiennent peu de réservations, en particulier aux périodes de faible demande. Nous sommes conscients que la plupart d'entre vous comparent vos annonces à d'autres en effectuant des recherches en tant que voyageur dans votre région, ce qui peut donner des résultats très différents de nos comparaisons. Cela s'explique par le fait qu'il est difficile d'évaluer le succès des logements à partir d'une simple recherche. De plus, si vous effectuez une recherche avec des dates, vous ne verrez normalement que les annonces qui n'ont pas été réservées. Ces annonces ont tendance à être moins compétitives que celles qui ont déjà été réservées à ces dates. Donc si vous ne regardez que les logements disponibles, vous n'avez aucun moyen de savoir s'ils obtiennent souvent des réservations ou si leur prix est trop élevé.

Malgré tout cela, notre modèle ne tient pas toujours compte de tous les aspects qui sont importants pour vous dans votre comparaison. C'est pourquoi nous continuons de peaufiner notre approche des comparaisons et de chercher à améliorer la pertinence de nos outils et suggestions.

Améliorations en cours

Grâce à vos remarques, nous avons fait des progrès dans nos modes de calcul et de diffusion de nos suggestions tarifaires. Voici quelques-unes des nouveautés à venir :

• Nous avons apporté des améliorations qui vous permettront de recevoir jusqu'à 15 % d'e-mails liés aux suggestions tarifaires en moins.
• Nous avons ajouté à nos e-mails des invitations à nous envoyer directement vos remarques, afin de nous assurer que vous recevez les informations dont vous avez besoin, quand vous en avez besoin.
• Nous avons amélioré la cohérence entre les messages que vous recevez concernant la tarification.
• Nous travaillons sur une fonctionnalité intéressante qui vous donnera des informations à jour sur le marché pour chaque nuit calendaire. Cette fonctionnalité prendra en compte des éléments tels que le nombre de voyageurs à la recherche d'un logement dans votre région, le nombre d'entre eux qui ont déjà réservé et les prix des logements réservés à proximité.

Vous découvrirez davantage d'informations sur la tarification au cours de notre prochaine session internationale de questions-réponses, qui sera diffusée le 10 octobre 2018.

[Alain165]

Bonjour,

je suis d'accord avec la majorité des intervenants : ces demandes outrancières de baisser les prix entraine une baisse généralisée car celles et ceux "qui ont faim" n'ont en plus pas trop d'idées sur ce qu'est une saine gestion et un calcul de prix de revient et de rentabilité.
Quant on voit les prix suggérés pour un appartement très proche des plages et commerces mais au calme avec 3 chambres tout le linge qui va avec et le ménage, c'est du délire !!
J'ai donc décidé une fois pour toute de ne même pas perdre mon temps à lire ces mails qui vont directement à la poubelle !
Si je loue tant mieux, si je ne loue pas, ça ne changera pas ma vie et m'évitera accessoirement de perdre de l'argent ou d'avoir des locataires douteux !!!
Ca n'est que mon opinion bien sûr. 

[Beatrice30]

@Alain165@Sabine373@Michel512@François-Et-Christine0 et @ tous

chaque fois que le site m'incite à baisser mes prix, je pleure ...de rire  ! 

Il y a quelques temps, j'ai fait une experience sur les " conseils de tarifs " ...

ceux que ça interressent, ( croyez moi, c'est instructif ) peuvent suivre le fil de discussion ci dessous : 

https://community.withairbnb.com/t5/Cercle-des-hôtes/Rions-un-peu-avec-la-TARIFICATION-INTELLIGENTE/...

Un conseil pour ceux qui refuse le benevolat  " conseillé " , n'activez jamais la tarification intelligente ! 

[Anne1185]

Bonjour,

Je partage entièrement les avis de Valérie, Fabio et Michel et Michèle: libre à chacun de

 fixer son prix en fonction de la prestation qu'il offre sans se soucier des recommandations tarifaires qui sont à mes yeux un leurre.

Ainsi,  j'ai à ce jour dépassé mon quotat de location autorisé à l'année (120 jours par an, j'en suis à 128 tout en restant dans les clous, dans la mesure où les jours sont calculés en "année glissante" du 1er novembre au 31 octobre de l'année suivante). J'ai donc bloqué mon calendrier jusqu'à janvier 2019, la demande est telle que je ne peux y faire face. Or Airbnb ne m'a jamais proposé d'augmenter mon prix pour quelle raison???

Bien au contraire, je reçois chaque semaine des suggestions de baisse de prix d'Airbnb pour augmenter mes réservations!

Mon prix est fixé à l'année, que le séjour soit long ou court.

J'offre une prestation de qualité, avec un prix que j'estime correspondant. L'appart est toujours nickel et je ne ménage pas mon temps pour répondre aux nombreuses questions de mes locataires. J'ai à coeur qu'ils apprécient leur séjour chez moi, mon arrondissement où il fait si bon vivre, et la ville bien sûr. La demande est telle que je ne peux y faire face, Airbnb le sait et ne m'a jamais proposé d'augmenter mon prix pour quelle raison?

Mes voyageurs sont tous agréables, certains très discrets et autonomes, d'autres plus en demande, la grande ville génère des craintes, alors je les "babysitte". Ce qui compte c'est la qualité de l'échange.

Si je devais louer au prix conseillé, la qualité de l'accueil serait réduite à sa plus simple expression car je ne m'y retrouverais pas compte tenu du temps investi.

[Dominique621]

nous débutons cette année nos voyageurs nous disent tous que notre prix est trop bas étant donné la qualité de notre chambre et du petit déjeuner que nous offrons nous avons pratiquement que des avis positifs

[Delphine178]

Les frais Airbnb augmente, mais Airbnb suggère trop régulièrement que nous baissions nos prix.

Comme beaucoup, j'applique déjà un prix intéressant, et nous avons les charges de fonctionnement.

Je suis en accord avec certains qui critiquent les frais annexes.

Jusqu'à présent je souhaite proposer un tarif stable sans frais. Mais de plus en plus les voyageurs "oublient" de faire le ménage en partant. Comment gérez-vous cela?

[Christiane274]

Bonjour,

Je viens d'avoir une location d'une journée à un prix plus bas que celui que j'avais fixé. Je nne comprends pas comment ce prix a été affiché d'office. Une maison paysanne entièrement restaurée avec deux chambres une salle de bains et un cabinet de toilette, un jardin privatif pour 50€ c'est déjà exceptionnel mais la louer moins de 40€ pour une journée c'est ridicule.

De plus, il était noté 25€ de frais de ménage. La somme proposée par la plateforme cette semaine est inférieure au prix fixé et je ne comprends pas pourquoi...J'ai dû modifier manuellement le prix affiché...

Je passe 5 heures  à nettoyer la maison à laver et repasser le linge utilisé, sans compter les petites réparations après le passage des clients !

C'est intéressant financièrement quand la location dure une semaine et que les personnes sont respectueuses mais quand on loue une ou deux nuits , c'est ridicule !

[Léon6]

Airbnb analyse le comportement des visteurs du site, le nombre de réservations etc. (data mining). Chez Airbnb, ils pensent que le client cherche un prix (c'est typiquement américain), or la plupart des clients cherchent d'abord un logement! Le client s'intéresse aux évaluations, à l'accessibilité des lieux, le confort offert, l'adéquation à ses besoins et puis au prix. Si le prix joue tellement, pourquoi Airbnb ne baisse pas ses frais de service (le pourcentage) notamment en période faible. Avec plus de réservations, Airbnb gagnerait davantage!

[Amina26]

Moi j ai complètement désactiver la tarification intelligente apres la premierz annee si je loue mon appartement pour 40 euro à 6 personne . Après j aurai des frais de femme de ménage . De réparation . De linge . Facture d eau et d électricité  (je suis sur que les clients ne vont pas vérifié s'ils ont laisser là climatisation ouverte à leurs sortie  ou lumière allumé ).il me restera quoi donc j ai préféré augmenter et cible une clientelle précise . Plutôt que de baisser et louer a perte voilà boncourage à tous 

[Jean-Louis13]

Bonjour, Je suis complètement d'accord avec les autres hôtes, en dessous d'un certain prix (qui doit tenir compte des frais d'accueil, des frais de lavage de draps et serviettes de toilettes, ainsi que des frais de ménage et des impôts et CSG) la location saisonnière n'a aucun sens. Sans parler des mauvaises surprises (Appartement "décalqué" après le départ d'un voyageur, frais de ménage supplémentaires, casse ou détérioration d'appareils ménagers, etc...). Au final, les "conseils de prix" Airbnb ne tiennent pas compte du fait que "en dessous d'un certain prix ça ne présente aucun intérêt pour un hôte de louer". 

Cordialement.

Jean-louis

[Catherine852]

Moi, pareil que Fabrice de Nice.

Je me fiche complètement des suggestions envoyées par airbnb qui pour moi n'ont ni queue ni tête.

J'ai passé pas mal de temps à évaluer mon tarif en tenant compte de tout ce que je sais question coût. Comme j'ai fait de la location meublée étudiante pendant des années, j'ai donc évalué mon tarif journalier sur les bases suivantes :

- prix au m² à la location mensuelle dans mon quartier et mon immeuble x surface louée,

- surcoût lié à la location meublée (= + 25%),

- charges courantes (eau, gaz, électricité, internet, charges d'immeuble...),

- autres charges (taxes, CFE, assurances...),

- gestion locative (= évaluation de mon temps à passer à régler les factures, faire des démarches administratives, négocier des tarifs avec les fournisseurs, faire les courses... sur la base horaire de 50 euros),

- entretien du bien, prêt et entretien du linge de maison, ménage et coût des produits d'entretien,

- investissement évalué à 5% du total (le matériel s'use à la longue et demande à être changer...),

- plus coût de prestations supplémentaires comme le petit déjeuner.

Alors je sais parfaitement ce que vaut mon bien comme les prestations que j'offre. Connaissant mon tarif de base, je n'en descends jamais le coût quelque soit les injonctions reçues.

La plupart des clients airbnb n'ont aucune idée des vrais prix du marché.

Aux clients grincheux, je prends le temps de leur envoyer les tarifs en vigueur dans mon quartier pour la période considérée et leur suggère de louer ailleurs : hôtel, apart'hôtel, auberge de jeunesse mais aussi loyer en nu ou en meublé. Pour certains, ça remet les pendules à l'heure. Pour les autres ce ne sont de toute façon pas de bons clients pour moi aussi je les mets dans la case aux oubliettes et les laisse à leur bêtise crasse. Au final, ces derniers ne trouveront plus rien à louer car ils ne respectent rien et veulent le max pour pas grand chose voire zéro euros.

Moi je vise les bons clients qui me respectent, respectent mon lieu, suivent les consignes et savent évaluer à sa juste mesure ce que je propose. Les autres je m'en fiche.

Pour finir, un prix bas amène une mauvaise clientèle irrespectueuse, irresponsable, incorrecte... un prix juste et correct, des personnes respectueuses, responsables et correctes. Que voulez-vous avoir comme clients ? Moi j'ai choisi et vous ?

Bien à vous, Cath

[Dimitri14]

Pour ma par je ne mes pas des prix très haut je par sur le principe que Airbnb est un peux du logement quasi gratuit et donc je ne fais pas certains service comme les repas en donnant ma préférence au restaurants, cafés et commerçants du coin.

La seul hausse que j'éffectue est due à l'augmentation des coûts de l'énergie se qui ne m'était plus arriver depuis longtemps.

Sinon rien à redire pour mes prix j'ai toujours du monde et se même avec une nouvelle auberge de jeunesse dans ma ville.

La communauté Airbnb n'est pas une auberge de jeunesse et une auberge de jeunesse n'est pas la communauté Airbnb, les services sont différent et le confort aussi.

Le plus important est de regarder les prix proposer par rapport à se qui se passe dans votre zone et surtout de voir si vous voulez vous faire beaucoup d'argent au détriment de n'avoir personne ou si vous voulez au contraire avoir une communauté importante venant de tous pays.

Je préfère assurer mes fin de mois difficile, la seul chose qui me fera arrêter est la politique de mon pays.

[Alain546]

Sabine et Alain  [données personnelles cachées selon les principes du CC] 

Veuillez S.VP. remettre notre tarification pour notre studio à 200Eu la nuit pour deux personnes plus 75Eu par personne supplémentaire comme l'année dernière.

Merci d'avance pour effectuer cette modification sur notre compte AIRBNB

[Pascal-and-Astrid0]

Bonjour @Alain546 , vous êtes ici sur un forum d'entraide pour hôtes et voyageurs utilisant la plateforme  et pas sur le site officiel d'AirBnB.

PS: ce n'est pas AirBnB qui gère votre tarifcation mais vous-même (à moins que vous ayez malheureusement choisis la tarification intelligente?....)

[Rjm0]

J'ai proposé 30Euro le prix et minimum 25 Euros

Et la je suis étonné, mon appart est à 20Euro 

Est ce la tarification intelligente ?

Ne peut on pas rester sur les prix des proprio???

[Marcia235]

La tarification intelligente est une simple base de calcul binaire qui n'est pas applicable dans cette formule de location. Pour ma part, la saison estivale est très demandée (Juillet/août),  j'applique la tarification en fonction de cette saison et des tarifs plus bas en basse saison, les hôteliers en font autant même si ce n'est pas comparatif.