Je souhaite avoir des conseils sur ma récente mise en location sur AIRBNB

[Claudine266]

Bonjour à tous,

je viens de me lancer la location saisonnière de ma maison secondaire. Après de longues heures de recherches, vidéo, auto etc.... j'ai fini par rédiger mon annonce que j'ai publiée il y a une semaine déjà. 

J'aimerais, si vous êtes d'accord avoir votre avis sur mon annonce, sur vos débuts, expériences. 

Ma plus grosse difficulté est de fixer le bon tarif. 

Je vous remercie pour votre aide. 

Bien cordialement; 

Claudine. 

[Pascal-and-Astrid0]

Bonsoir @Claudine266 

A mon avis votre annonce est bien faite, les photos parlantes, l’équipement très complet, le règlement intérieur clair et détaillé. Vous donnez envie de réserver chez vous! Rajoutez tout de même deux chaises sur la terrasse couverte « barbecue » ;-)).

Dans l’équipement vous avez coché « Parking gratuit sur place » et au paragraphe « à savoir » vous mettez : « Pas d'espace de stationnement sur place ». C’est ou l’un ou l’autre.

Vous dites « arrivée après 15 h. ». J’aurais plutôt mis la fourchette qui m’arrange (15h-20h par ex.) parce qu’autrement vos voyageurs peuvent en tout respect de votre RI arriver à 23:59 !

Votre guide est super !

Quant au tarif… un tarif est bon s’il vous convient à vous et à vos voyageurs. Il est donc éminemment dépendant aussi bien de l’objet, que de l’environnement et des possibilités touristiques à proximité (regardez les tarifs qui se pratiquent autour de vous). Mais aussi de vos attentes (en termes financiers et humains) et de vos frais fixes et variables (j’estime à 1 jour plein à deux personnes le ménage/lessive/repassage pour une telle maison après 1 semaine de location à 8 p.). Donc difficile de vous donner un conseil. Une simulation de réservation chez vous me donne 96 CHF/jour pour 8 personnes. Personnellement je trouve que ce n’est pas cher pour un tel objet. Mais encore une fois cela dépend de la concurrence voisine et du pouvoir d’achat de votre clientèle-cible. Commencez comme cela et adaptez votre tarif en fonction du développement de votre projet.

Sinon pour moi pas d’autres remarques et bienvenue au club @Claudine266 !

[Claudine266]

bonjour, je vous remercie pour votre retour,

vous avez raison pour les deux chaises sur la terrasse et c'est prévu.

Pour le tarif, je pense effectivement que je suis un peu en dessous mais comme je débute j'ai peur d'être trop  haute. L'objectif étant d'avoir des premiers commentaires positifs pour attirer la confiance. Je vais modifier les quelques trucs que vous avez soulignés.

Je vous remercie sincèrement.

Bien cordialement.

[Danielle603]

@Claudine266

BBonsoir, 

Votre annonce donne envie. Votre logement est de haute qualité, mais votre prix est vraiment bas, surtout avec la réduction pour les premières réservations. Et ce d'autant plus que le prix comprend le forfait ménage. 

Ne suivez pas les conseils de tarif d'Airbnb... leur but est que vous louez, peu importe le prix. Enlevez la tarification intelligente si vous l'avez activée.

Vous pouvez aussi décider de faire un tarif de base pour 4 personnes, puis demander 5 ou 10 euros supplémentaires par personne et par nuit. Vous pouvez justifier ceci avec le fait que vous devez préparer plus de lits et que votre consommation d'eau et d'électricité sera plus élevée. 

Sur votre annonce, il est ecrit 2 nuits minimum. J'ai fait une simulation pour le mois d'avril, et on ne peut pas louer pour moins d'une semaine.

[Claudine266]

@Danielle603  je vous remercie pour votre retour. Je vais effectivement regarder pour mes tarifs. Comme je le disais plus haut, la difficulté est d'avoir les premières réservations pour obtenir des bons commentaires car les gens regardent les avis en plus des photos  et de la localisation. 

Pour ce qui est de la durée de réservation, vous avez certainement fait une simulation pendant une période de vacances scolaires durant lesquelles je demande minimum 7 nuits.

Pensez vous que je ne devrais pas?

Cordialement.

[Claudine266]

@Pascal-and-Astrid0 

bonjour, je vous remercie pour votre retour,

vous avez raison pour les deux chaises sur la terrasse et c'est prévu.

Pour le tarif, je pense effectivement que je suis un peu en dessous mais comme je débute j'ai peur d'être trop  haute. L'objectif étant d'avoir des premiers commentaires positifs pour attirer la confiance. Je vais modifier les quelques trucs que vous avez soulignés.

Je vous remercie sincèrement.

Bien cordialement.

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour @Claudine266 

Alors pour les conseils.

Votre maison est magnifique (ca c'est pas un conseil, juste une constatation).

Elle est faite pour les grands groupes ce qui est risqué car vous n'habitez pas sur place (votre profil est a Paris).
Ceci induit plusieurs conséquences dont vous allez devoir trouver des solutions :

- véracité des commentaires

- vérification que pour une réservation pour 8 , ils n'arrivent pas a 12.

- problème pour déclencher la caution car vous devrez prouver que c'est ce groupe qui a cassé.

- faire remplir la fiche de police

1/ L'annonce :

Sur Airbnb, mieux vaut trop que pas assez et ne pas survendre.

- Donc une annonce doit être le plus précise possible pour éviter les litiges.

Dans la description, répétez de quoi est composé la maison :

"Ce gite de 132m2 dispose de tous les atouts pour passer excellent un moment en famille ou entre amis dans le Périgord.

Le logement

- Ce logement est très bien équipé et dispose de toutes les commodités ( wifi haut débit, lave-vaisselle, lave linge)."

Je mettrais plutôt :

"Gite de 132 m² composé de :

- 1 grand salon de x m²

- 1 cuisine séparée avec tel et tel équipement

- 3 chambres avec des lits de telles tailles (140x190 cm).
Les draps sont fournis.

etc

Vous allez comprendre l’intérêt quand un voyageur va écrire que la maison est "petite" ou "plus petite qu'elle n'en a l'air sur les photos" ou que les lits sont petits.
Vous pourrez alors sortir la phrase magique sur Airbnb :

"Comme écrit dans l'annonce..."

Ce genre de réponse à un commentaire mitigé rassure les voyageurs car il montre que l'annonce est exacte et que c'est le voyageur qui a mal lu.

Autre point : les insectes.
Mettez une gentille phrase annonçant a certains bipèdes qu'ils n'ont pas encore réussit a exterminer toute la faune.
Il y des idiots, américains et parisiens en tête qui vont vous coller un mauvais commentaire au motif qu'ils ont vu des mouches et des fourmis.
Et comme ils ne comprennent pas ca existe, en plus ils laissent plein de miettes sur la table et la poubelle sur le sol pour bien les attirer.

Peut être une phrase comme (à adapter) :

"Notre maison se trouve dans un environnement bucolique entourée de champs et d'un bois.
Animaux et insectes vivent donc tout autours.

Si vous avez de la chance, vous pourrez apercevoir un chevreuil..."

2/ Les photos :

Vous pourriez ajouter des photos des sites a voir avec en légende le nombre de km de votre maison.
Une photo de l'église du village et éventuellement du marché (s'il y a en a un).
Des photos des activités a faire (

Ca donne envie de venir.
Mes voyageurs ne viennent pas pour voir MA maison.
Ils viennent à Paris pour voir la tour Eiffel.
Donc ce qui fait "vendre" votre maison, ce sont les activités a faire et a voir (toujours avec en légende le nombre de km pour éviter le commentaire "loin") .

3/ Le prix :

Votre prix est vraiment peu cher pour 3 chambres et en plus vous avez paramétré une remise de 20% sur les 3 1eres réservations.
Vous apprendrez vite et a vos dépends que les petits prix attirent le pire de Airbnb.

Et qui dit mauvais voyageur dit mauvais commentaire. Ca va ensemble.
Donc je ne suis pas sure que votre stratégie soit bonne car commencer avec de mauvais commentaires et/ou de mauvais voyageurs n'est pas la meilleure manière de commencer.
N'oubliez qu'ils savent que vous êtes loin et que vous n’êtes pas en capacité d'intervenir en cas de fiesta party.

Quand on débute, le prix doit être LEGEREMENT en dessous du prix normal. Pas 50-60% en dessous du prix marché.

Doublez votre prix et pour les 1ere réservations , désactivez la réservation instantanée pour sélectionner vos voyageurs.

Quelle procédure avez-vous pour la taxe de séjour? l'avez vous incluse dans votre prix?

4/ Les demandes de réservation :

- Privilégiez les familles avec enfants car il y a moins de risque qu'avoir des fêtards pétard au bec.

- Refusez les locaux (sauf si très bonne raison comme ils font des travaux chez eux)/
Les réservations pour les tiers sont interdites (celui qui réserve doit faire parti du groupe pendant toute la durée du séjour).

- Pour les resquilleurs (malheureusement vous en aurez), ne pas laisser de draps , couettes et oreillers en extra sur place. Ils dormiront surement sur le canapé et peut etre sur des matelas qu'ils auront ramenés.

5/ Règlement intérieur :

Est ce que vous autorisez a faire entrer des invités?

6/ les SOS :

Quel est votre plan d'action si le voyageur casse la clé dans la serrure ou perd la clé?

si le chauffage ou l'eau chaude ne marchent pas? 

Quand le voyageur dit "ne marche pas" ca peut être une panne ou bien que le chauffage est trop bas ou que le voyageur est frileux ou que sans faire exprès le voyageur l'a éteint (si si il en a qui tourne le bouton dans le mauvais sens et ensuite affirme qu'il n'y avait pas de chauffage).
Il faut comprendre où est le problème pour le résoudre.

[Claudine266]

@Nathalie-Et-Gilles0bonjour à vous et merci pour votre aide particulièrement complète.

Sur certains points j'ai déjà des solutions.

Je ne suis pas sur place, certes, mais j'ai quelqu'un sur place qui gère pour moi (quelqu'un de confiance). Ils vérifierons que au lieu d'avoir 8 personnes j'ai ai 12.

Je vais corriger mon annonce avec vos conseils.

Je vais effectivement modifier mon prix car je pense qu'il vaut mieux moins louer mais louer mieux.

Pour les activités à faire, regardez, j'ai fait un guide complet.

J'envisage d'en faire un détaillé sur la maison à fournir directement.

A la lecture de votre message j'ai quelques questions dont je ne trouve pas de réponses:

1- la taxe de séjour:

Airbnb me dit qu'ils collectent pour moi. Ma commune ne me donne pas de numéro d'enregistrement mais m'affirme que Airbnb reverse. Cependant, sur mon annonce, quand je simule une réservation, je ne vois pas la taxe apparaitre. J'ai inscrit mon logement en meublé de tourisme non classé à ma mairie. Comment être certain que tout est bon?

2- La caution:

comment faire pour demander une caution qui n'est manifestement pas pré enregistrée par Airbnb? Sachant que sur place, j'ai quelqu'un qui gère avant et après chaque locataire.

3- Les SOS:

comment feriez vous pour intégrer ça dans l'annonce.

4- Le prix:

je vais augmenter mon prix.

Peut-on proposer l'option drap et/ou serviette?

Je vous remercie pour votre aide particulièrement précieuse.

Bien cordialement.

[Claudine266]

Bonjour Nathalie, je viens de lire vos conseils. Auriez vous la gentillesse de jeter un oeil à mon annonce svp? Je viens de débuter, je suis preneur de vos conseils. 

Bien cordialement; 

[Yves25]

Bonsoir @Claudine266 ;

Pour que @Nathalie-Et-Gilles0  sachent que vous les interpellez, faites @ puis cliquez sur la personne concernée dans la liste qui se déroule.

Mais je peux d'ores et déjà vous affirmer que 77€ huit personnes et une réduction" promotionnelle" de 20% plus le salaire de la personne qui est chargée de l'accueil….C'est tout à fait impossible !

Je vous conseillerais vivement de mettre votre annonce en pause afin de rectifier et surtout de ne pas prendre le risque d'avoir une réservation dans ces conditions;

Mais ce n'est qu'un avis!

Cordialement,

Yves. 

[Claudine266]

@Yves25 Je vous remercie pour votre retour. Que me conseillez vous du coup? J'avoue être un peu perdue car d'un côté on me demande de proposer des tarifs bas au début pour obtenir des bons commentaires et d'un autre on me dit que ma prestation est plus élevée que le prix que je propose. C'est vraiment pas simple.

Je vous remercie par avance.

Cordialement. 

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Claudine266 

1- la taxe de séjour:

Je confirme qu'en faisant une demande de réservation, elle n'est pas prélevée par Airbnb.

Quand Airbnb prélève la TS, il y a une ligne supplémentaire avec le montant des taxes.
Contactez Airbnb pour éclaircir ce point (bug?).

2- La caution:

Soit elle est paramétrée par l'hote, soit Airbnb calcule gère la caution.

Quand elle est calculée par Airbnb - pour votre annonce ils ont prévu 400€ - une pré autorisation est faite sur la CB 48h avant l'arrivée des voyageurs.
Si la pré autorisation échoue, Airbnb annule la réservation.
Il faut donc vérifier que la réservation n'a pas été annulée dans votre historique de réservation sinon vous risquez d'héberger à l'oeil.

Si elle est paramétrée par l'hote , aucune pré autorisation n'est faite sur la CB, ce qui peut poser un problème si la CB est opposée ou terminée au moment du voyage.

A lire :

https://www.airbnb.fr/help/article/140/comment-airbnb-g%C3%A8re-les-cautions-

https://www.airbnb.fr/help/article/59/comment-ajouter-une-caution-%C3%A0-mon-annonce-

https://www.airbnb.fr/help/article/2526/en-tant-quh%C3%B4te-que-doisje-savoir-sur-les-cautions%C2%A0

3- Les SOS:

Si la clé est cassé dans la serrure, il faudra appeler le serrrier et si ca arrive le dimanche a 22h (sinon c'st pas drole), les gens devront dormir ailleurs.
Et c'est la que ca se corse car il faut leur faire comprendre que le serrurier (et l'hotel ) sont à leur charge.
J'espère pour vous que ce n'est pas une serrure 5 points a 800€ car c'est compliqué de se faire rembourser de 800€.
En location touristique, il vaut mieux avoir un bon vieux verrou à 40€ quitte a fermer avec la serrure 5 points quand il n'y a pas de voyageur.

S'ils perdent la clé, j'ai mis dans mon réglement intérieur :

"For your comfort, the capacity of the accommodation is 2 people maximum (of any ages). If the number exceeds 2 guests, the reservation will be cancelled with no refund.

If you do not give the key back or if you loose it, a request for withholding the deposit will be done (40 euro for buying a new locker ). 

When booking, guests are commited to respect the internet charter (available upon request) and the French Law. Illegal internet downloading are strictly prohibited. Telephone calls not included in the package and VOD purchases are at your expense."

4- Le prix:

Un bon prix inclus TOUTES les charges locatives (eau , électricité , chauffage, menage , produits ménagers, usure des meubles, remplaclement des serviettes, alèses et draps , taxes etc).
Vu votre prix anormalement bas, je doute que vous ayez fait cette estimation.

Louer n'a pas grand intérêt si vous louez à perte.

Il faut tenir un comptabilité de TOUTES les dépenses induites (vous verrez que ca peut monter très vite).


Le nettoyage des draps ne coute presque rien.
Un peu plus pour les mettre si vous avez une femme de ménage comptez 20€ pour 1 h de travail.

Vous pouvez le proposer en option MAIS si les gens oublient de les apporter , ils dormiront sans draps donc ca salit les oreillers, couettes et alèses.
Et nettoyer des couettes c'est nettement plus cher que nettoyer des draps.

Dans ce cas, vous pouvez faire une 2eme annonce avec un nouveau prix ou sans draps ou bien garder votre annonce en précisant dans le réglement que si les voyageurs apportent leur linge, il y aura une réduction de X euro.
Précisez les dimensions car les voyageurs n'ont pas toujours de linge taille francaises (ex : en UK les taies d'oreiller font 50x30 cm et non 60x60 cm/ 65x65 cm.

Votre VRAI probleme sera le chauffage.
Il faut calculer son cout pour l'inclure dans le prix.
L'idéal est que le voyageur n'y est pas accès. Je recommande 20-21 degrés pour plaire au plus grand nombre.
Si le voyageur peut facilement le modifier. Aïe! Aïe! Aïe!

Dans ce cas, il faudra voir si c'est intéressant de louer en hiver (certains hôtes ne louent qu'a la belle saison à cause du coût du chauffage).

[Claudine266]

@Nathalie-Et-Gilles0 

Merci encore pour votre retour. 

Cependant, concernant le prix, je pense que vous vous méprenez. En effet, je constate que vous êtes sur Paris. Les tarifs ne sont clairement pas les mêmes qu'en Dordogne. Regardez sur la carte et comparez mon annonce avec les autres, je pense que je suis dans la gamme de prix proposé. Qu'en pensez vous? 

Après mon vrai problème, c'est de proposer une prestation assez "haut de gamme" au milieu d'annonces normales, le tout, sans aucune appréciation. Du coup, c'est compliqué. 

Pour ce qui est de la location en hiver, je pense que je vais effectivement éviter pour le chauffage. Sinon il faut rajouter des frais. 

Pour le reste des frais, la personne qui me gère mon logement, quand je ne serai pas sur place, me prend 50€ pour faire le check in et check out avec explication de la maison et état des lieux. 

Elle me prend entre 50 et 60 € pour faire le ménage et amener les draps et serviettes au pressing que je paye. 

Très franchement, quand je vois les prix des conciergeries sur Paris, je me dis qu'elle ne me prend pas cher, sachant qu'en plus elle paye ses charges en tant qu'auto entrepreneur. 

Je viens de suivre la majorité de vos observations. J'ai augmenté un peu mes prix. 

Si vous avez deux minutes, jetez un oeil sur mon annonce. 

En tout cas, j'apprécie vraiment votre aide. C'est très complet. 

Merci encore. 

[Nathalie-Et-Gilles0]

@Claudine266 

Bon à savoir :

Pour les voyageurs francais, vous pouvez écrire dans le réglement intérieur qu'une copie de l'attestation d'assurance sera exigée à l'arrivée.
En cas de bris, si le voyageur sait que son assurance le couvre aide a résoudre certains problèmes.

[Claudine266]

@Nathalie-Et-Gilles0  Effectivement je constate que la taxe de séjour est visible dans votre annonce. J’ai appelé Airbnb hier. Ils m’ont dit que l’information n’apparaissait que pour certains hôtes qui utilisent des outils complémentaires fournis par airbnb ( exemple logement classé  ou géré par un propriétaire. )ils m’ont donc assuré qu’ils reverseraient à ma ville la taxe. 
Bonne journée à vous. 
cordialement.