@Fabio1965 ciao
La legge regionale sul turismo (16/2004) prevede la locazione turistica in forma non imprenditoriale, da parte del solo proprietario che non sia residente nell'unità immobiliare, dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi (art.12).
Si tratta, nella sostanza, del modello di locazione turistica stagionale tipica della riviera romagnola, non avendo, la legge regionale, preso atto in alcun modo del fenomeno della locazione breve, definita dal Decreto fiscale 50/2017 (e dalla Circolare AdE 24E 2017) come la locazione tra "privati" con durata max 30 giorni (l'anno nel confronti del medesimo conduttore) per qualunque finalità anche turistica.
Per la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico così come per l'altra tipologia ricettiva non imprenditoriale dell'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B (art.13) una delibera della Giunta regionale di 20 anni fa vieta la pubblicità sui portali (senza peraltro prevedere sanzioni).
Nel Cerca nella community trovi tante discussioni su questi aspetti, e soprattutto sulla soluzione "di compromesso" adottata da tutti coloro che in Emilia Romagna fanno locazione breve.
Aggiungo solo che è assolutamente pertinente la tua osservazione sulla Convenzione tra Airbnb e il Comune di Bologna, la quale (va sottolineato) è riservata esclusivamente alle locazioni brevi (non potendo essere utilizzata da alcuna altra tipologia ricettiva, che deve quindi provvedere alla riscossione diretta dall'ospite).
In altre parole, in Emilia Romagna (dovendo necessariamente transitare dal SUAP del Comune, come primo passo amministrativo), a differenza delle altre regioni, non è possibile affittare una porzione o una stanza dell'unità immobiliare di proprietà in cui si ha la dimora abituale (Più precisamente, non deve esserci alcuna persona residente). Sebbene questa ipotesi sia anche espressamente disciplinata dalla normativa fiscale.
E allora cosa si può fare ?
Sempre in forma non imprenditoriale, si può ragionare sull'attività saltuaria di alloggio e prima colazione B&B che presuppone, appunto, la residenza del gestore e la sua convivenza con l'ospite.
Ricordo (facendo riferimento per maggiori dettagli al Cerca nella community) che si tratta della gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, con le conseguenti implicazioni di natura fiscale (in termini di ritenuta fiscale che non c'è, di cedolare secca non applicabile, di redditi diversi netti in luogo dei redditi fondiari lordi).
Gli host "privati" dell'Emilia Romagna che su Airbnb offrono una stanza dell'abitazione sono formalmente dei gestori di B&B non imprenditoriale (che si sono "dimenticati" del divieto della Giunta regionale).
In alternativa, il proprietario residente può gestire in forma imprenditoriale (partita iva, codice Ateco, imprenditorialità) un affittacamere, per il quale il requisito della residenza non è di ostacolo e per il quale non ci sono vincoli alla pubblicità sui portali.
Ma veniamo ai recenti "ostacoli" introdotti dal nuovo Regolamento edilizio del Comune di Bologna vigente dal 10 aprile 2024.
Per tutte le unità immobiliari utilizzate per qualsiasi tipologia ricettiva (non imprenditoriale o imprenditoriale), prima della presentazione telematica della comunicazione o della SCIA al SUAP deve essere fatto il cambio di destinazione d'uso in turistico-ricettivo.
In aggiunta, è stato introdotto il concetto di Alloggio minimo (Superficie Utile 50 mq) al di sotto del quale non è consentita alcuna tipologia ricettiva.
In conclusione, una volta individuata la tipologia ricettiva di tuo interesse, suggerirei di chiarire/risolvere prioritariamente questi vincoli del Regolamento edilizio (con l'ausilio di uno Studio tecnico) prima di prendere qualunque iniziativa.
