Ciao a tutti,
Dopo aver letto i vostri post e commenti...
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Ciao a tutti,
Dopo aver letto i vostri post e commenti, ho notato che il tema del Codice Identificativo Nazionale (CIN)...
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Buonasera a tutti,
provo a scrivere un nuovo post con la speranza di arrivare a capo di questa questione, dal momento che sembra impossibile capire come agire. Anche l'assistenza Airbnb è stata evasiva sul tema. Grazie a chiunque mi aiuterà.
Mi trovo a Bologna e ho il mio appartamento (prima casa) con una camera che pensavo di mettere in locazione breve attraverso AirBnb.
Pensavo fosse tutto abbastanza semplice ma a quanto pare non lo è.
Sembra esserci una legge regionale (art.12 della LR 16/2004) che vieta l'affitto parziale di un appartamento ma leggendo sulla community e sul web, sembra che tale legge regionale si inserisca in un contesto di diritto privato, che però è competenza esclusiva dello stato. Non solo, anche la pubblicità sui portali sarebbe vietata (mi sembra un controsenso dal momento che esiste una convenzione per cui Airbnb incassa dall'host la tassa di soggiorno e la versa direttamente al Comune di Bologna).
D'altra parte, di stanze pubblicate su Airbnb a Bologna è pieno.
Mi domando a questo punto:
sono tutte contro la legge?
oppure prevale la legge nazionale?
Cosa succede se pubblico un annuncio su Airbnb e mi fanno un controllo?
qualcuno ha avuto esperienza di un controllo effettuato dal comune?
Grazie a chiunque riuscirà ad aiutarmi rispondendo alle mie domande.
Risolto! Vai alla Risposta Migliore
@Fabio1965 ciao
La legge regionale sul turismo (16/2004) prevede la locazione turistica in forma non imprenditoriale, da parte del solo proprietario che non sia residente nell'unità immobiliare, dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi (art.12).
Si tratta, nella sostanza, del modello di locazione turistica stagionale tipica della riviera romagnola, non avendo, la legge regionale, preso atto in alcun modo del fenomeno della locazione breve, definita dal Decreto fiscale 50/2017 (e dalla Circolare AdE 24E 2017) come la locazione tra "privati" con durata max 30 giorni (l'anno nel confronti del medesimo conduttore) per qualunque finalità anche turistica.
Per la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico così come per l'altra tipologia ricettiva non imprenditoriale dell'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B (art.13) una delibera della Giunta regionale di 20 anni fa vieta la pubblicità sui portali (senza peraltro prevedere sanzioni).
Nel Cerca nella community trovi tante discussioni su questi aspetti, e soprattutto sulla soluzione "di compromesso" adottata da tutti coloro che in Emilia Romagna fanno locazione breve.
Aggiungo solo che è assolutamente pertinente la tua osservazione sulla Convenzione tra Airbnb e il Comune di Bologna, la quale (va sottolineato) è riservata esclusivamente alle locazioni brevi (non potendo essere utilizzata da alcuna altra tipologia ricettiva, che deve quindi provvedere alla riscossione diretta dall'ospite).
In altre parole, in Emilia Romagna (dovendo necessariamente transitare dal SUAP del Comune, come primo passo amministrativo), a differenza delle altre regioni, non è possibile affittare una porzione o una stanza dell'unità immobiliare di proprietà in cui si ha la dimora abituale (Più precisamente, non deve esserci alcuna persona residente). Sebbene questa ipotesi sia anche espressamente disciplinata dalla normativa fiscale.
E allora cosa si può fare ?
Sempre in forma non imprenditoriale, si può ragionare sull'attività saltuaria di alloggio e prima colazione B&B che presuppone, appunto, la residenza del gestore e la sua convivenza con l'ospite.
Ricordo (facendo riferimento per maggiori dettagli al Cerca nella community) che si tratta della gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, con le conseguenti implicazioni di natura fiscale (in termini di ritenuta fiscale che non c'è, di cedolare secca non applicabile, di redditi diversi netti in luogo dei redditi fondiari lordi).
Gli host "privati" dell'Emilia Romagna che su Airbnb offrono una stanza dell'abitazione sono formalmente dei gestori di B&B non imprenditoriale (che si sono "dimenticati" del divieto della Giunta regionale).
In alternativa, il proprietario residente può gestire in forma imprenditoriale (partita iva, codice Ateco, imprenditorialità) un affittacamere, per il quale il requisito della residenza non è di ostacolo e per il quale non ci sono vincoli alla pubblicità sui portali.
Ma veniamo ai recenti "ostacoli" introdotti dal nuovo Regolamento edilizio del Comune di Bologna vigente dal 10 aprile 2024.
Per tutte le unità immobiliari utilizzate per qualsiasi tipologia ricettiva (non imprenditoriale o imprenditoriale), prima della presentazione telematica della comunicazione o della SCIA al SUAP deve essere fatto il cambio di destinazione d'uso in turistico-ricettivo.
In aggiunta, è stato introdotto il concetto di Alloggio minimo (Superficie Utile 50 mq) al di sotto del quale non è consentita alcuna tipologia ricettiva.
In conclusione, una volta individuata la tipologia ricettiva di tuo interesse, suggerirei di chiarire/risolvere prioritariamente questi vincoli del Regolamento edilizio (con l'ausilio di uno Studio tecnico) prima di prendere qualunque iniziativa.
@Fabio1965 ciao
La legge regionale sul turismo (16/2004) prevede la locazione turistica in forma non imprenditoriale, da parte del solo proprietario che non sia residente nell'unità immobiliare, dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi (art.12).
Si tratta, nella sostanza, del modello di locazione turistica stagionale tipica della riviera romagnola, non avendo, la legge regionale, preso atto in alcun modo del fenomeno della locazione breve, definita dal Decreto fiscale 50/2017 (e dalla Circolare AdE 24E 2017) come la locazione tra "privati" con durata max 30 giorni (l'anno nel confronti del medesimo conduttore) per qualunque finalità anche turistica.
Per la locazione dell'appartamento ammobiliato per uso turistico così come per l'altra tipologia ricettiva non imprenditoriale dell'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B (art.13) una delibera della Giunta regionale di 20 anni fa vieta la pubblicità sui portali (senza peraltro prevedere sanzioni).
Nel Cerca nella community trovi tante discussioni su questi aspetti, e soprattutto sulla soluzione "di compromesso" adottata da tutti coloro che in Emilia Romagna fanno locazione breve.
Aggiungo solo che è assolutamente pertinente la tua osservazione sulla Convenzione tra Airbnb e il Comune di Bologna, la quale (va sottolineato) è riservata esclusivamente alle locazioni brevi (non potendo essere utilizzata da alcuna altra tipologia ricettiva, che deve quindi provvedere alla riscossione diretta dall'ospite).
In altre parole, in Emilia Romagna (dovendo necessariamente transitare dal SUAP del Comune, come primo passo amministrativo), a differenza delle altre regioni, non è possibile affittare una porzione o una stanza dell'unità immobiliare di proprietà in cui si ha la dimora abituale (Più precisamente, non deve esserci alcuna persona residente). Sebbene questa ipotesi sia anche espressamente disciplinata dalla normativa fiscale.
E allora cosa si può fare ?
Sempre in forma non imprenditoriale, si può ragionare sull'attività saltuaria di alloggio e prima colazione B&B che presuppone, appunto, la residenza del gestore e la sua convivenza con l'ospite.
Ricordo (facendo riferimento per maggiori dettagli al Cerca nella community) che si tratta della gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, con le conseguenti implicazioni di natura fiscale (in termini di ritenuta fiscale che non c'è, di cedolare secca non applicabile, di redditi diversi netti in luogo dei redditi fondiari lordi).
Gli host "privati" dell'Emilia Romagna che su Airbnb offrono una stanza dell'abitazione sono formalmente dei gestori di B&B non imprenditoriale (che si sono "dimenticati" del divieto della Giunta regionale).
In alternativa, il proprietario residente può gestire in forma imprenditoriale (partita iva, codice Ateco, imprenditorialità) un affittacamere, per il quale il requisito della residenza non è di ostacolo e per il quale non ci sono vincoli alla pubblicità sui portali.
Ma veniamo ai recenti "ostacoli" introdotti dal nuovo Regolamento edilizio del Comune di Bologna vigente dal 10 aprile 2024.
Per tutte le unità immobiliari utilizzate per qualsiasi tipologia ricettiva (non imprenditoriale o imprenditoriale), prima della presentazione telematica della comunicazione o della SCIA al SUAP deve essere fatto il cambio di destinazione d'uso in turistico-ricettivo.
In aggiunta, è stato introdotto il concetto di Alloggio minimo (Superficie Utile 50 mq) al di sotto del quale non è consentita alcuna tipologia ricettiva.
In conclusione, una volta individuata la tipologia ricettiva di tuo interesse, suggerirei di chiarire/risolvere prioritariamente questi vincoli del Regolamento edilizio (con l'ausilio di uno Studio tecnico) prima di prendere qualunque iniziativa.
Ciao Alberto, ti ringrazio molto per le informazioni esaustive.
Intanto mi viene da dire che tutto questo ingarbuglio burocratico fa davvero passare la voglia di cominciare qualsivoglia attività ricettiva.
Non mi sono chiari un paio di punti:
- mi hai detto che la convenzione tra il comune di Bologna e AirBnb è previsto solo per le locazioni brevi , ma l'attività saltuaria di B&B (che a questo punto è l'unica strada che potrei percorrere) si configura come tale o necessita il versamento autonomo della tassa di soggiorno?
- L'attività saltuaria di alloggio e prima colazione B&B, non essendo compatibile con la cedolare secca, cumula sul reddito e quindi sull'imponibile IRPEF giusto?
Se così fosse, dovrei fare due conti per capire se alla fine della fiera tra tutte le spese convenga davvero o se sia meglio lasciar perdere.
Ne approfitto poi per chiederti se sai se il cambio della destinazione d'uso sia compatibile con le agevolazioni prima casa (esenzione IMU, agevolazioni sulle tasse pagate al notaio ecc.).
Grazie mille!
@Fabio1965 ciao
Per tutte le altre tipologie ricettive (come il B&B non imprenditoriale) devi provvedere al check-in alla riscossione in contanti dall'ospite dell'imposta di soggiorno, alla dichiarazione trimestrale con relativo riversamento al Comune, alla presentazione a gennaio del riepilogo annuale Conto della gestione (poi destinato alla Corte dei Conti), ed entro giugno dell'anno successivo alla Dichiarazione telematica annuale all'Agenzia delle entrate.
https://www.comune.bologna.it/servizi-informazioni/imposta-di-soggiorno
Il B&B occasionale produce redditi diversi ma consente di dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti alla produzione di questi redditi (le commissioni host di Airbnb, le spese di pulizia, ecc.). Il reddito diverso netto confluisce nel reddito complessivo assoggettato a IRPEF e addizionali.
Nella Categoria funzionale turistico ricettiva B3, il regolamento edilizio del 10 aprile 2024 prevede le
attività turistiche svolte in unità immobiliari a destinazione abitativa (quali affittacamere, case e appartamenti per vacanze, appartamenti ammobiliati per uso turistico e attività saltuarie di alloggio e prima colazione di cui alla Lr 16/2004 - o attività locate per finalità turistica o destinate a locazioni brevi - art. 13-ter L 191/2023.
Prendendo in considerazione solo le due tipologie non imprenditoriali, per l'appartamento ammobiliato per uso turistico si può commentare che l'applicazione della norma è chiara trattandosi della locazione dell'intero appartamento nel quale il proprietario non sia residente.
Nel caso del B&B occasionale, il proprietario deve obbligatoriamente conservare la residenza anagrafica e la dimora abituale [che, peraltro, costituiscono i due presupporti per l'esenzione IMU], ma allora perché imporre il cambio di destinazione [dell'intera unità immobiliare] in turistico ricettiva ?
I benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciuti solo in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Non mi pare che il cambio di destinazione d'uso possa avere incidenza sulle condizioni e i requisiti previsti. Permanendo questi, i benefici non si toccano.
Ciao Fabio, ho visto che hai scritto che hai risolto. Mi potresti cortesemente dire come?
Io mi trovo più o meno nella tua situazione.
Grazie mille
Lorenza
Ciao Lorenza, più che risolto, sono arrivato a una conclusione grazie alle risposte di Alberto. Se ti trovi nella mia stessa situazione quindi vuoi affittare una o più stanze all’interno della prima casa in cui hai la residenza che si trova nel comune di Bologna, l’unica strada percorribile è fare attività non imprenditoriale di B&B. Oltre ai normali adempimenti burocratici (iscrizione al SUAP, registrazione ad alloggiati web ecc.) dal 10 aprile 2024 bisogna aprire una SCIA per chiedere il cambio destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettivo altrimenti il SUAP non accetta la pratica di inizio attività. Mi sembra una cosa impensabile soprattutto considerando che l’attività è appunto saltuaria e dunque non imprenditoriale ma tant’è. Inoltre questa forma di affitto non prevede la cedolare secca quindi quello che incassi cumula sul tuo IRPEF, perciò prima di imbattersi in tutta questa burocrazia (e costi) sarebbe meglio farsi due conti in base alla propria situazione reddituale. Io per ora ho accantonato l’idea di affittare, anche perché il cambio destinazione d’uso da ciò che ho capito non costa poco.