Alloggio estemporaneo su airbnb

[Alessia616]

Salve, sono host da un paio d'anni a Bologna, ma adesso devo fare il CIR. Il mio è un appartamento che metto in affitto per qualche mese quando non sono in Italia per motivi di lavoro. Che tipologia dovrei mettere? Si tratta di casa mia, dove sono residente, solo che per vari mesi all'anno non ci sto. Qualcuno ha un'idea? Grazie

[Alberto1535]

@Alessia616 buongiorno

Ho visto che hai il calendario aperto solo qualche mese all'anno, ma anche in questa situazione di occasionalità delle locazioni sono obbligatori determinati adempimenti nei confronti di Comune, Regione (e Questura), che si concludono con l'attribuzione regionale del CIR, alla quale fa seguito l'ottenimento del CIN. Oggi solo con l'ottenimento del CIN è possibile pubblicare offerte di alloggio.

Chi nel Comune di Bologna debba partire adesso con l'iter amministrativo propedeutico all'assegnazione del CIR, deve fare i conti con i pesanti vincoli introdotti dal nuovo Regolamento edilizio vigente dal 10 aprile 2024:

- l'obbligo del preventivo cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare in turistico-ricettivo;

- il concetto di Alloggio minimo (Superficie Utile mq 50) al di sotto del quale non è possibile utilizzare l'unità immobiliare per qualsiasi tipologia ricettiva.

In aggiunta, nella Regione Emilia Romagna al proprietario residente è fatto divieto di dare in locazione turistica la propria abitazione, anche nei limitatissimi periodi di sua assenza.

L'alternativa, sempre in forma non imprenditoriale, per il proprietario residente potrebbe essere l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B che presuppone appunto la residenza e la convivenza con l'ospite del gestore, ma l'unità immobiliare deve essere idonea per l'uso (in termini di spazi sia per il proprietario residente che per l'ospite, i quali, almeno teoricamente, dovrebbero convivere).

Se invece passiamo alle forme imprenditoriali (codice ATECO, partita IVA) il proprietario residente potrebbe esercitare l'attività di affittacamere (per la quale la residenza del gestore non costituisce ostacolo), ma anche in questo caso l'unità immobiliare deve essere idonea all'uso.

In conclusione, se effettivamente non hai ancora il CIR, devi prima verificare che i due vincoli del Regolamento edilizio (soprattutto il secondo) siano superabili, per poi valutare la compatibilità dei requisiti previsti dalle norme regionali per le specifiche tipologie ricettive, rispetto al tuo alloggio e alle tue intenzioni. Sarebbe opportuno, prima di prendere delle decisioni, parlarne direttamente con il SUAP del Comune.

[Alessia616]

Grazie tante Alberto per la tua risposta. È veramente frustrante, mi sembra che vogliano che si faccia in nero... Il mio appartamento è un piano in una casa di due piani e io solo affitto la metà di sotto. Potrei fare l'airbnb saltuario così, anche se io in realtà non offro la prima colazione, perché c'è la cucina. 

[Alberto1535]

@Alessia616 

E' una soluzione di compromesso adottata in Emilia Romagna dai proprietari che siano residenti.

https://www.cittametropolitana.bo.it/suap/Pubblicazioni_1/Schede_delle_attivita_imprenditoriali/Bed_...

Il B&B occasionale (per il quale occorre scegliere tra 120 giorni di apertura all'anno anche non consecutivi, oppure 500 pernottamenti, la seconda di solito l'opzione preferibile) rientra nella gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva.

Rispetto alla locazione breve, implica una diversa fiscalità.

Airbnb non deve applicare la ritenuta fiscale del 21% e il proprietario/gestore non può optare per la cedolare secca. Ma è possibile dedurre dal reddito prodotto dal B&B tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questo reddito (a partire dalle commissioni host fatturate da Airbnb). Il reddito netto concorre al reddito complessivo da assoggettare a tassazione IRPEF e addizionali.

Anche per l'imposta di soggiorno c'è una diversa modalità di riscossione e riversamento.

La Convenzione tra Airbnb e il Comune di Bologna è riservata alle locazioni brevi.

Di conseguenza non è applicabile nella gestione di B&B.

E' il gestore che deve provvedere al check-in alla riscossione dall'ospite dell'imposta di soggiorno, per poi riversarla trimestralmente al Comune in sede di Dichiarazione trimestrale sul portale GEIS.

In alternativa, dovrebbe essere possibile richiedere a Airbnb di riscuotere dall'ospite alla prenotazione per poi riconoscere l'importo al gestore al momento dell'accredito del compenso. Sarà poi cura del gestore riversarla come sopra.