@Sandra7145 buonasera
se ben ricordo fino a pochi anni fa, la Regione Lombardia non prevedeva la locazione turistica per cui il locatore privato non aveva altra possibilità che "iscriversi" come CAV non imprenditoriale. Una volta introdotti gli "affitti brevi" era stata stabilita la possibilità ai gestori di CAV di passare agli "affitti brevi" con una semplice comunicazione al Comune. Anche in seguito, sulla Community, avevo letto di ampia disponibilità del SUAP nei casi, analogo al tuo, di iscrizione come CAV "per errore". Per cui, come primo passo, se questa è la tua intenzione, suggerirei di contattare direttamente il SUAP del Comune per verificare in che modo possono agevolare il passaggio.
Come avrai certamente visto, le differenze sono evidenziate nel sito del Comune:
https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...
https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze
Si tratta, da un lato, di locazione di breve durata, dall'altro, di gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva.
Si tratta, nel primo caso, di un contratto di locazione che va obbligatoriamente redatto in forma scritta (indipendentemente dalla durata), nel secondo caso, di un contratto di albergo che non prevede la forma scritta (quindi nessun contratto da far firmare all'ospite al suo arrivo, in particolare per i soggiorni già disciplinati da Airbnb).
La CAV non imprenditoriale ha un periodo di chiusura annuale di 90 giorni anche non consecutivi.
E' inoltre obbligatoria la stipula di un'assicurazione (che comunque è consigliata anche nella locazione).
Fiscalmente, la locazione determina canoni da inserire in dichiarazione come redditi fondiari con possibilità di optare per la cedolare secca (al 21% sul 100% dei canoni, in presenza di un solo immobile in locazione breve). Airbnb sulle locazioni brevi ha l'obbligo di applicare la ritenuta fiscale del 21%
La gestione non imprenditoriale di CAV determina compensi da inserire in dichiarazione dei redditi come redditi diversi da assoggettare a IRPEF e addizionali (non essendo possibile optare per la cedolare secca). Ma, a differenza dei canoni di locazione, è possibile dedurre dai compensi le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi (a partire dalle commissioni host fatturate da Airbnb).
Airbnb, nel caso di gestione non imprenditoriale di CAV, non deve applicare alcuna ritenuta (fornire a Airbnb adeguate istruzioni).
Dal punto di vista fiscale non è detto che la locazione sia preferibile alla CAV (dipende dalla posizione personale).
Senza voler minimamente interferire sulle tue scelte, concludo con un mio parere sul futuro a brevissimo.
Gli "affitti brevi" sono sotto attacco in tutte le principali città. Sono già stati introdotti provvedimenti restrittivi in alcune città, altri sono in programma: Venezia, Firenze, Bologna, Roma.
Non è escluso che vengano introdotte forti limitazioni anche sui periodi di apertura, anche attraverso una regolamentazione nazionale (come richiesto dagli amministratori locali).
In questo quadro, le strutture ricettive (come la CAV) in quanto disciplinate dalle norme regionali sul turismo potrebbero essere meno colpite da provvedimenti restrittivi.
E' solo un mio parere che non vuole minimamente influenzare la tua scelta.
