Classe di alloggio a Bologna e tasse di soggiorno

[Giancarlo317]

Ciao a tutti, siamo neofiti della piattaforma e dell'affitto del nostro appartamento. Per chi è di Bologna sa dirmi dove posso recuperare la classe di alloggio (stelle o soli) per il calcolo giusto della tassa di soggiorno ai miei ospiti? Grazie. Giancarlo e Nadia.

[Alberto1535]

@Giancarlo317 

Giancarlo e Nadia, ciao e complimenti per l'appartamento (che è nella stessa zona di quello di mia moglie, nel periodo purtroppo interessata dai lunghi lavori per il tram e per il Pontelungo).

Facendo locazione breve (locazione tra privati con durata max 30 giorni) Airbnb ha in essere una Convenzione con il Comune di Bologna [riservata alle locazioni brevi] per la riscossione dall'ospite e il riversamento al Comune da parte di Airbnb dell'imposta di soggiorno.

La Convenzione prevede particolari modalità di determinazione dell'imposta (che non interessano al locatore), calcolata in percentuale.

Se fate una ricerca del vostro alloggio su Airbnb, troverete nel Costo totale per l'ospite la voce "Tasse": si tratta dell'imposta di soggiorno riscossa dall'ospite.

Quindi, nessun calcolo e nessuna riscossione al check-in da parte vostra.

Anche facendo locazioni brevi solo tramite Airbnb, restano degli obblighi dichiarativi nei confronti del Comune, tramite il portale GEIS (cui si accede con SPID, una volta autorizzati dal Comune).

Entro il 15 del mese successivo di ogni trimestre (15 aprile per il primo trimestre, e così di seguito)

avete l'obbligo di presentare la Dichiarazione dell'imposta di soggiorno.

Facendo locazioni brevi solo tramite Airbnb dovete provvedere:

- a barrare la casella (in fondo) "Locazione breve"

- a riportare quanto segue nel Campo Note:

Responsabile d'imposta Airbnb.

Il numero dei pernottamenti suddivisi per mese.

Trovate qui le informazioni:

https://www.comune.bologna.it/servizi-informazioni/imposta-di-soggiorno

Con l'occasione, mi permetto segnalare un aspetto che ha riflessi fiscali.

Ho visto che avere optato per i prezzi c.d. semplificati, per cui sono comprese nel prezzo tutte le commissioni applicate da Airbnb, per cui l'ospite non pagherà a Airbnb le commissioni guest.

Si tratta della procedura utilizzata per chi opera in forma imprenditoriale.

Per il "privato" è fiscalmente più conveniente applicare la suddivisione tra host e guest delle commissioni di Airbnb.

L'host pagherà il 3, 4 o 5% (più IVA 22%) in relazione ai termini di cancellazione scelti (flessibili, moderati, rigidi) sul canone di locazione (= costo pernottamento più eventuale rimborso costi di pulizia)

Il guest pagherà il 14,2% (più IVA 22% o altra imposta simile se presente nel suo Paese) sul canone di locazione.

Poiché le commissioni di Airbnb non sono deducibili, sarebbe fiscalmente opportuno utilizzare questa seconda metodologia (che è quella generalmente utilizzata da tutti i locatori "privati").

Buon proseguimento.

[Giancarlo317]

Grazie mille Alberto dei preziosi consigli, per chi è all'inizio ti assicuro che sono veramente utili, anche perché c'è tanto da sapere ed è facile confondersi. 

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Giancarlo317 

di nulla, ci siamo passati tutti, ma almeno qui sulla Community qualcuno cerca di rispondere.

[Giancarlo317]

Alberto intanto grazie dell'indicazione ma non sto trovato la sezione del portale dove fare la modifica fiscale che mi hai consigliato, sai indicarmela? 

[Alberto1535]

@Giancarlo317 ciao

se vuoi che il destinatario riceva un avviso del tuo messaggio, devi fare la ricerca del nome con @

Se vuoi passare dai prezzi c.d. semplificati ai prezzi frazionati, devi cliccare sulla foto del Profilo Host in alto a destra, scegliendo poi account.

Account --> Pagamenti e compensi  --> Costi del servizio --> Prezzi frazionati.

Con l'attuale impostazione dei prezzi semplificati, l'ospite non paga alcuna commissione di Airbnb, per cui tutte le commissioni di servizio (15% + IVA) sono a tuo carico.

Se il tuo prezzo è 100, le commissioni saranno 18,3 (18,3%), mentre la ritenuta fiscale applicata da Airbnb (obbligatoria per chi faccia locazione breve) sarà 21 (21%).

Se il tuo prezzo è 100, il tuo incasso (al netto della commissione Airbnb e della ritenuta fiscale) sarà 60,7.

Con l'impostazione dei prezzi frazionati, tu pagherai la commissione del 3% (+ iva) con termini di cancellazione flessibili (4% moderati, 5% rigidi).

Dovrai tenere conto di questa nuova impostazione nella determinazione del prezzo.

Se vuoi mantenere lo stesso Costo totale per l'ospite (cioè 100), dovrai inserire un prezzo di circa 85.

Se il tuo prezzo è 85, le commissioni host di Airbnb saranno 3,10 (3,66%) mentre la ritenuta fiscale applicata da Airbnb sarà 17,8 (21%).

Il tuo incasso sarà 64,1.

Quindi, a parità di Costo totale per l'ospite il tuo incasso netto risulta superiore nel caso di scelta dei prezzi frazionati (per ragioni fiscali).

Infine, sottopongo alla tua attenzione un altro aspetto.

Mi pare che il tuo alloggio sia per 4 persone e che tu abbia impostato un prezzo base

fisso indipendentemente dal numero di ospiti.

Se ritieni, puoi, ad esempio, valutare di inserire un prezzo base (valido sino a 2 ospiti) 

per poi prevedere un (modesto) supplemento per ogni ospite aggiuntivo  dal terzo in su.

Non ti preoccupare dei prezzi, si provano e si vede come va.

Segui se hai tempo il mercato (simulando qualche ricerca su Airbnb) perchè nei periodi di fiere importanti (quest'anno Cosmoprof, Libro per ragazzi, Autopromotec, Cersaie) o di eventi (GP Imola) i prezzi hanno forti aumenti.