Come detrarre Spese Ristrutturazione?

[Raffaela19]

Buongiorno a tutti,

sto decidendo se affittare la mia casa che sto finendo di ristrutturare tramire Airbnb, probabilmente come CAV (non imprenditoriale ma privata).
Per il regime fiscale dell'affitto, opterei per il Regime Ordinario e non per la Cedolare Secca, in modo da poter utilizzare il Bonus Casa e dedurre al 50% le (ingenti) spese di ristrutturazione. Il mio scaglione IRPEF è di circa il 25% (parte 23%, parte 27%). La mia possibile detrazione ammonterebbe quindi a circa il 12.5%, e la quota da versare di Irpef il rimanente 12,5%.

La domanda è: se AirBnB agisce come sostituto d'imposta e versa direttamente di default allo Stato il 21% dell'affitto, questo vuol dire che sarei a credito per 10 anni? E che la mia detrazione mi ritornerebbe dallo Stato sotto forma di rimborso? (con i tempi lunghissimi che sappiamo?)

Se qualcuno ha esperienze in materia sarei molto grata!

Grazie!

[Ermanno8]

Ciao  @Raffaella19,premesso che non sono un esperto in materia fiscale,e pertanto ti consiglierei di rivolgerti ad un bravo commercialista,ti esprimo il mio pensiero.

Premesso che le detrazioni per la ristrutturazione, al 50%,le puoi fare indipendentemente dal fatto che poi opti per una Cav,o un Aaaut,e quindi incideranno sui tuoi redditi anche solo quelli attuali.

Se i tuoi reditti attuali sono oggetti ad una tassazione media del 25%,quando poi andrai a sommare quelli derivanti dalle nuove entrate,probabilemente aumenteranno.

Airbnb,che attualmente non fa la ritenuta d'acconto,tratterra'  (forse,in futuro)la ritenuta d 'acconto,lo potra' fare solo sulle somme che ti verranno poi accreditate al netto.

A quel punto valuterai se fare la cedolare secca,del 21 o 26%,che sara' detratta del 20 % gia' trattenuto da Airbnb,e quindi o l'1% o il 5%.

Se i tuoi redditi,aumenteranoo al punto di arrivare ad un'aliquota del 40%,valuterei se è il caso 

di pagare cedolare secca.Ma difficile fare i conti prima,senza sapere quano sara' il volume di denaro che l'affitto potra raggiungere.

O no?

Cordialmente 

Ermanno

[Raffaela19]

Ciao  @Ermanno8 ,

grazie mille. No, i conti li ho già fatti, e sono quelli comprensivi dei redditi da affitto almeno "potenziali"  (devo tenere conto dello scaglione massimo per ora); non voglio il regime della Cedolare Secca perché non permette nessuna detrazione, e ho necessità di riassorbire i costi della ristrutturazione quanto più possibile.

Grazie per l'aiuto!

[Raffaella369]

Ciao ho anche io lo stesso problema. Il nocciolo del problema è se una aaut, può aderire al regime ordinario, irpef, che consente di detrarre il 50%  di detrazioni fiscali per ristrutturazione, o se obbligatoriamente deve aderire alla cedolare secca; in quest'ultima ipotesi caso si perderebbero le detrazioni fiscali per 10 anni... Ed ora mentre scrivo Booking chiede a tutti i suoi partner di fornire la partita iva, se non si ha la partita iva, si deve sottostare alla ritenuta del 21 per cento, della cedolare secca. Ma queste detrazioni poi che fine fanno? 

[Raffaela19]

Ciao @Raffaella369 , la scelta del regime ordinario è sempre possibile, la cedolare secca rimane sempre una scelta....
Il problema è che che con le Locazioni Turistiche le piattaforme tipo AirBnB e anche Booking sono state obbligate ad applicare la ritenuta del 21% all'origine, quindi anche se opti per il regime ordinario le OTA devono agire per forza da sostituti d'imposta e trattenere una percentuale in alcuni casi maggiore di quella che andresti a pagare ( o non pagare) potendo usufruire di detrazioni fiscali... Le detrazioni non spariscono, rimangono, ma saresti costantemente a credito, con i tempi di rimborso che sappiamo.

La risposta è la CAV anche non imprenditoriale, se fai affitti brevi, che NON comporta questo obbligo di ritenuta.
Oppure Locazioni Non Brevi e Non Turistiche sopra i 30 giorni.

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Raffaela19 buonasera

allo stato attuale  Airbnb non agisce come sostituto d'imposta, non applica alcuna ritenuta al momento dell'accredito né comunica all'Agenzia delle entrate i dati dei contratti di locazione.

La sentenza dei giorni scorsi del Consiglio di Stato potrebbe modificare a breve questa situazione che perdura da ormai 6 anni.

Se così fosse, Airbnb applicherebbe una ritenuta del 21% (o forse del 26%, dipende dall'esito della finanziaria in corso) sui canoni di locazione lordi.

A questo punto non vorrei prendere un abbaglio perché la confusione mentale avanza.

Se fai la gestione in forma non imprenditoriale di una CAV, non dovrebbe esserci alcuna ritenuta d'acconto.

Certamente la CAV occasionale, che determina redditi diversi, non consente l'applicabilità dell'imposta sostitutiva (cedolare secca) ma obbliga alla tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Quindi non si tratta di una scelta (che sarebbe peraltro condivisibile) ma di un obbligo.

Hai la possibilità di dedurre tutte le spese strettamente inerenti alla produzione di tali redditi, a partire dalle commissioni applicate da Airbnb, dalle utenze, dalle spese di pulizia (tutte documentate).

Questi redditi diversi (netti) concorrono alla formazione del reddito complessivo imponibile assoggettato a IRPEF (imposta lorda) e addizionali.

Avrai inoltre la facoltà di detrarre il bonus ristrutturazioni, ma solo fino alla concorrenza della tua imposta lorda (Purtroppo la cessione del credito bonus ristrutturazioni non è più possibile).

In sostanza, ai fini della rilevante detrazione fiscale devi preoccuparti della capienza d'imposta.

Quanto ai tempi di rimborso, se hai un sostituto sono immediati con la dichiarazione, se non hai sostituto si tratta di qualche mese.

[Raffaela19]

Grazie, non so come ringraziarti @Alberto1535 !

Sì, ero a conoscenza del fatto che non potessi applicare la Cedolare Secca con le CAV, ma va bene per me, perché con la Cedolare Secca non posso detrarre poi le spese di ristrutturazione. Quello che mi preoccupa con la CAV non imprenditoriale è l'obbligo di non affittare per 90 giorni all'anno (discorso capienza), se come mi dici tu il rimborso dell'eccedenza pagata con la ritenuta è immediato o comunque brevi riconsidererò l'ipotesi della Locazione Turistica. E' assurdo che come la giri ci sono sempre ostacoli da superare:

* Con Locazione Turistica affitto max 30 giorni per volta
* Con CAV non imprenditoriale sospensione obbligatoria 90 giorni

In ogni caso, grazie mille, la tua risposta mi è stata utilissima. Grazie del tuo tempo!

[Marta1655]

Ciao Raffaella, sono Marta e ho in affitto due camere come Cav non imprenditoriale. Alla fine cosa hai deciso tu, Cav o LT? Ho fatto una domanda anche a un host che ti aveva risposto perché a me l associazione che ha aiutato a fare la pratica ha detto che come Cav non imprenditoriale posso fare la cedolare secca se non offro servizi aggiuntivi... Sto cercando sapere se è vero.

Nel frattempo però sto cercando di capire anche la tassazione con ordinaria e volevo avere lumi...

Come si calcola aliquota e detrazione?

Conta che io avrò circa 11000 euro da reddito dipendente (lorde)  e con le stanze prevedo di guadagnare un lordo di circa 8000 euro...

Ti ringrazio se mi saprai aiutare a capire.

Marta 

[Benedetta]

Ciao @Marta1655  evidenzio il tuo commento a @Raffaela19  con l'uso della @. 

[Marta1655]

Grazie!

[Raffaela19]

Ciao @Marta1655 

scusa la risposta lenta ma non ho avuto notifiche della tua domanda, perché la persona le riceva devi usare la chiocciola prima del nome.... cerco di risponderti ora su tutto (per quello che so) anche se magari avrai già trovato le risposte...

1. Io non ho ancora deciso, avevo alla fine optato per un contratto uso Foresteria tramite agenzia immobiliare ma dopo due mesi di contrattazioni su contratti assurdi e pochissima trasparenza sto scappando dalle agenzie, preferisco tornare all'idea AirBnb
2. Con le CAV, sia che sia imprenditoriale che non, non è possibile optare per la cedolare secca, i redditi non sono più fondiari ma "altri redditi": resta da capire se aprendo oggi un account su AirBnb esiste la possibilità di optare per il regime ordinario in modo da esimere AirBnb da fare da sostituto d'imposta, in modo di non dover pagare già all'origine il 21% di ritenuta; ( se qualcuno ha aperto un account dopo Gennaio 2024 e volesse indicarmi questo dettaglio sarei molto grata!).
Nel mio caso, potendo detrarre le cospicue spese di ristrutturazione al 50%, mi terrebbe costantemente a credito con los stato per 10 anni (agh). 
Se anche tu devi detrarre le spese di ristrutturazione non ti conviene in nessun caso optare per la cedolare secca, perché con cedolare secca non si possono detrarre.
3.L'aliquota delle tasse varia a seconda degli scaglioni di reddito complessivo, diminuiti del 5%. Qui puoi trovare gli scaglioni aggiornati: https://www.forbes.com/advisor/it/finanza-personale/scaglioni-irpef/.
La detrazione (nel caso di ristrutturazione, al 50%) si calcola sul totale delle tasse che andresti a pagare, diminuite del 50% della decima parte delle tue spese totali.
Es devi pagare 1000 euro di tasse e hai speso 10.000 euro di ristrutturazione, le tasse dopo detrazione sono 500 euro.

Lo so, è un delirio, fammi sapere cosa decidi 🙂

[Raffaela19]

Ciao @Marta1655 , scusa della risposta tardiva, non avevo visto il tuo messaggio...
No, con la CAV non si può optare per la cedolare secca almeno da quello che so,  perché i redditi non sono considerati fondiari ma "diversi". La CAV non è infatti una Locazione ma "attività ricettiva extra alberghiera".

Per il calcolo delle detrazioni (in regime ordinario), non sono un commercialista ma io ho fatto così:

1. individua la tua fascia Irpef (con 19.000 Euro di imponibile totale sei nella fascia più bassa, 23%)

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/imposta-sul-reddito-delle-persone-fisiche-irpef-/aliquote-...

2. togli il 5% (950 Euro, rimangono 18.050 Euro)

3. calcola il 23% di 18.050 Euro (4151.5 Euro)

4. calcola l'ammontare annuo delle tue detrazioni (es. se hai speso 20.000 Euro totali per ristrutturazione, hai 1.000 Euro di detrazione all'anno per 10 anni, cioè il 10% del 50% della tua spesa - prima di fare questi conti accertati con commercialista di quale sia l'ammontare esatto ammesso alla detrazione, a volte si hanno soprese!)

5. sottrai quest'ultima cifra (1.000 Euro) al calcolo del punto 3 (4151.5 Euro)

6. le tue tasse ammontano a 3.151.5 Euro

[Marta1655]

Buongiorno Alberto, ho letto questa tua risposta e provo a farti una domanda...io consigliata dall'associazione che mi ha fatto la pratica per iniziare ad affittare due stanze con Airbnb ho una Cav non imprenditoriale. La stessa associazione però mi ha detto e mi dice che in realtà posso optare per cedolare secca come LT a patto che non fornisca servizi aggiuntivi. Ti torna/ ne sai qualcosa?

[Benedetta]

Ciao @Marta1655  anche in questo caso taggo @Alberto1535  al tuo commento con l'uso della @ 

In questo modo agli altri host arriva la tua notifica e gli sarà più semplice rispondere. 😁

[Alberto1535]

@Marta1655 ciao

Fino ad alcuni anni fa in Lombardia si doveva utilizzare la CAV non imprenditoriale anche nel caso della locazione turistica, il che ha determinato molta confusione in particolare sugli aspetti fiscali.

La CAV è una struttura ricettiva che, secondo le norme della Lombardia, può essere gestita sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, occasionale (da qui l'obbligo di chiusura di 90 giorni l'anno anche non consecutivi).

Quale struttura ricettiva gestita in forma non imprenditoriale produce redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente, di cui alla lettera i) comma 1 art. 67 DPR 917/1986.

Questi redditi concorrono al reddito complessivo per la differenza tra l'ammontare percepito e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (comma 2, art. 71, DPR 917/1986), a partire dalle commissioni host fatturate da Airbnb.

Infine, la Circolare dell'Agenzia delle entrate 24/E del 2017 dedicata al regime della cedolare secca per le locazioni brevi  puntualmente precisa:

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

In conclusione, il reddito diverso netto riveniente dalla gestione non imprenditoriale della CAV confluisce nel reddito complessivo della dichiarazione dei redditi, da assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

E' esclusa la possibilità di optare in dichiarazione per l'imposta sostitutiva (cedolare secca).

E' esclusa l'applicazione della ritenuta d'acconto del 21% da parte di Airbnb al momento del pagamento (Per cui è necessario dare istruzioni a Airbnb per il NO all'applicazione della ritenuta fiscale).

A differenza della locazione che richiede sempre il contratto di locazione in forma scritta (indipendentemente dalla durata della locazione), nella CAV viene concluso con il cliente un contratto atipico (contratto di ospitalità o contratto di albergo) che non richiede la forma scritta.

A differenza della locazione, la CAV impone una polizza assicurativa RC.

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

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