@Vanessa1796 ciao.
Generalmente i comodati di beni immobili utilizzano la forma scritta, anche ai fini del consenso da parte del proprietario-comodante alla locazione a terzi da parte del comodatario.
Sono quindi soggetti alla registrazione entro 30 giorni dalla data dell'atto.
Dopo di ché, la ripartizione delle imposte tra proprietario-comodante e comodatario dipende dalla durata del contratto di locazione (stipulato dal comodatario).
I comodati di beni immobili stipulati in forma verbale sono soggetti a registrazione solo se enunciati in un altro atto sottoposto a registrazione, quale ad esempio un contratto di locazione stipulato dal comodatario con durata oltre i 30 giorni.
In questa ipotesi la stipula del contratto di locazione da parte del comodatario non determina un mutamento della titolarità del reddito fondiario dal proprietario-comodante al comodatario che a sua volta stipuli, quale locatore, un contratto di locazione: il reddito da locazione resta imputabile al proprietario-comodante (come se l'avesse affittato personalmente) anche se da lui materialmente non percepito.
In altre parole, il comodatario incassa i canoni e il proprietario-comodante li dichiara al Fisco.
Ma se il comodatario, nel corso del 2022 (primo anno di vigenza del contratto di comodato verbale) ha stipulato esclusivamente dei contratti di locazione breve, quindi non soggetti ad obbligo di registrazione [e il contratto di comodato non è stato enunciato in nessun altro atto] si potrebbe sostenere che non vi era alcun obbligo di registrazione del contratto di comodato.
Nell'ipotesi di locazioni brevi le norme fiscali prevedono un'eccezione alla regola generale di cui sopra, per cui il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile (rendita catastale rivalutata maggiorata) mentre il comodatario/locatore diventa titolare del reddito da locazione (qualificabile come reddito diverso). Con l'ulteriore eccezione della possibilità per il comodatario di optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca).
In conclusione, suggerirei di fare un quesito scritto all'Agenzia delle entrate (cerca sul sito) per sottoporre il tuo caso specifico. L' AdE accetta un numero limitato di richieste al giorno, quindi è opportuno scrivere subito dopo la mezzanotte. L'Agenzia risponderà, a titolo informativo, entro 5 giorni. Non vale come risposta a interpello (quindi potrebbe esserci una futura contestazione) ma hai comunque un parere scritto dell'AdE.
Se segui questa strada, magari ci racconterai gli sviluppi.
