Contratto di locazione con la clausola di sublocazione affitti brevi

[Karina-Iulia0]

Buongiorno a tutti,

Volevo sapere se qualcuno mi potrebbe spiegare come procedere nel caso in cui volessi firmare un contratto di affitto con il proprietario con la clausola di sublocazione, per poter inserire la casa su Airbnb sul mio nome, e affittare ai turisti.

In questa situazione, tutte e due cioè il proprietario e anche io come co-host dovremo pagare la cedolare secca del 21%?

Cioè lui dovrebbe pagare sull' importo del mese che gli pago io, ed invece io dovrei pagare sull'importo mensile che incasso dagli ospiti su Airbnb? Oppure io devo pagare la cedolare secca solo sulla differenza tra il valore che ho pagato al proprietario e quello che ho incassato come co-host?

Grazie mille a chi mi potrebbe chiarire.

Buona giornata,

Karina

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Karina-Iulia0 buonasera

Se l'unità immobiliare è in Emilia Romagna è necessario considerare i vincoli della normativa regionale.

Puoi stipulare con il proprietario un contratto di locazione 4 + 4 anni a canone libero per il quale, se ritiene, il proprietario può optare per la cedolare secca del 21%.

In Emilia Romagna, in questa ipotesi, puoi gestire un'affittacamere o una CAV , ma solo in forma imprenditoriale, quindi prendendo la partita IVA.

Se invece prendi la residenza nell'unità immobiliare affittata, puoi svolgere, in forma non imprenditoriale, l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B, la quale, appunto, presuppone la residenza del gestore e la convivenza con l'ospite.

Si tratta comunque della gestione (non imprenditoriale) di struttura ricettiva.

Fiscalmente non è possibile la cedolare secca, per cui esiste solo la tassazione ordinaria IRPEF e addizionali, che però ha come base imponibile il reddito netto, vale a dire il reddito dopo aver dedotto tutte le spese documentate relative alla produzione di questo reddito (i canoni di locazione pagati, le commissioni di Airbnb, le spese di pulizia, ecc.).

A differenza della altre regioni, in Emilia Romagna è solo il proprietario che, in forma non imprenditoriale, può dare in locazione turistica l'intero appartamento (in cui non vi sia alcun residente). Il detentore (a seguito di contratto di locazione o di contratto di comodato) non può fare locazione turistica.

Una volta che hai valutato la tipologia di tuo interesse, ti consiglio di parlarne con un dottore commercialista prima di stipulare il contratto di locazione.

[Karina-Iulia0]

Buonasera Alberto,

Ti ringrazio per la tua risposta molto professionale.

Ho dimenticato di specificare che la casa su cui mi stavo informando si trova in Sardegna.

Se non ti dispiace e se te ne intendi di Sardegna, ti chiedo gentilmente di aiutarmi a capire cosa dovrei fare.

Ti ringrazio anticipatamente,

Karina

[Alberto1535]

@Karina-Iulia0 buonasera

La Regione Sardegna è in linea con la normativa nazionale, per cui chi detenga a qualsiasi titolo (ad esempio, a seguito contratto di locazione) l'unità immobiliare può darla in locazione turistica breve.

Puoi trovare qui le informazioni:

https://www.comune.cagliari.it/portale/page/it/locazioni_occasionali_di_immobili_a_fini_turistici?co...

(Riguardano il Comune di Cagliari ma sono valide, con gli opportuni adattamenti, per il resto della Sardegna).

Per il sublocatore il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del sublocatore, alla cedolare secca nella misura del 21% (se si tratta di una sola unità immobiliare). La base imponibile è il 100% del canone risultante dal contratto di locazione, senza la possibilità di dedurre alcuna spesa.

In alternativa, il sublocatore ha anche la possibilità di assoggettare questi redditi diversi a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Solo in questa ipotesi c'è la possibilità di dedurre dai canoni di locazione tutte le spese specificamente inerenti la produzione di questi redditi (canoni di locazione pagati, commissione di Airbnb, ecc.)

I redditi diversi (netti) concorrono alla formazione del reddito complessivo [oppure formano integralmente il reddito complessivo se non ci sono altri redditi] assoggettato a IRPEF e addizionali.

Probabilmente, dovrebbe essere questa seconda ipotesi la più conveniente.

Prima di prendere delle decisioni, che implicano effetti fiscali di rilievo, consiglio sempre la consulenza di un dottore commercialista (a Reggio Emilia di certo non mancano).

[Alberto1535]

@Karina-Iulia0 

Nella fretta ho omesso un aspetto.

Quando Airbnb ti accredita i canoni di locazione (ad ogni soggiorno) provvede a trattenere una ritenuta fiscale nella misura del 21%.

L'anno successivo, dovrai comunque dichiarare i redditi.

Se opti per la cedolare secca sul reddito lordo, nella sostanza, hai già pagato le imposte [se non ci sono altri redditi].

Se opti per la tassazione ordinaria sul reddito netto (al netto delle spese documentate)

dalle imposte da pagare deduci la ritenuta (d'acconto) subita.

[Karina-Iulia0]

Ti ringrazio tanto. Molto chiaro tutto. Sei stato gentilissimo e preparatissimo.

Proverò a vedere quale sarà la decisione migliore da prendere. 
Ti ringrazio di nuovo e ti auguro una buona serata, Karina

[Benedetta]

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[Karina-Iulia0]

Buongiorno e grazie mille Benedetta 🙂

[Marta1850]

Ciao Alberto,

visto che sei stato chiarissimo, mi inserisco con una domanda. Anche io sono nella stessa situazione: vorrei sublocare una parte dell'immobile in cui andrò a vivere in affitto (ho l'ok del proprietario).
In Lombardia che tu sappia c'è qualche vincolo?
Se gestirò totalmente io la sublocazione, chi dovrà presentare le pratiche per ottenere il CIN e il CIR?
Grazie!
Marta

[Alberto1535]

@Marta1850 ciao.

La regione Lombardia fa esplicito riferimento alla normativa nazionale per quanto riguarda gli "affitti brevi".

Trovi tutte le informazioni qui:

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/locazioni-alloggi-finalita-turistiche-affit...

Quindi il conduttore ha titolo per fare locazione breve.

Sarà il conduttore (o uno dei conduttori) che dovrà presentare tutta la pratica amministrativa che si concluderà con l'assegnazione del CIR e, poi, del CIN.

Questo si rileva anche dallo schema di comunicazione iniziale di locazione approvato dalla regione (da presentare telematicamente):

https://www.regione.lombardia.it/wps/wcm/connect/f7ef1098-9be3-4adb-b610-aff5c9abf653/Schema+comunic...

[Marta1850]

grazie mille! Se registriamo il contratto in questi giorni con decorrenza 1 marzo, posso secondo te già avviare le pratiche in qualità di conduttore, per poi sublocare chiaramente a partire da marzo? magari potrei specificare i riferimenti del contratto registrato e la decorrenza della locazione.
So che ci vuole un bel po' di tempo per ottenere CIR e CIN.

[Alberto1535]

@Marta1850 

Inserita nel contratto di locazione l'espressa autorizzazione del proprietario alla sublocazione, non mi pare ci siano ostacoli alla presentazione della comunicazione telematica iniziale al SUAP di (sub)locazione breve a partire da data futura (da indicare sulla comunicazione). Sarà il SUAP che eventualmente ti chiederà dei chiarimenti.

Una volta ottenuto il CIR (che rappresenta la conclusione del procedimento amministrativo), l'ottenimento del CIN dal Ministero del Turismo è in tempi rapidi.

Non appena sei in possesso del CIN puoi già pubblicare l'annuncio su Airbnb chiudendo i giorni precedenti alla data futura di inizio locazione, così puoi già ricevere prenotazioni.

[Marta1850]

Grazie Alberto, sei super gentile e preparatissimo!

[Benedetta]

@Marta1850  ti consiglio sempre di taggare le persone con cui parli, in questo modo possono ricevere delle notifiche 😊