@Giorgio596
hai reintrodotto un argomento che periodicamente viene proposto sulla Community, quando un host si trova a confrontarsi con regole condominiali, spesso del passato (nel tuo caso del lontano passato), che inducono a ritenere vietata la locazione turistica anche di breve durata.
Non sono un legale, e il mio parere è diverso.
Sulla definizione di "casa d'alloggio" c'è una recente sentenza della Cassazione (8 ottobre 2019, n. 25139) che riprende quanto già espresso nella controversia dalla Corte d'Appello:
il divieto di destinare gli appartamenti e gli altri locali del fabbricato a "case di alloggio", doveva intendersi nel senso che non fosse consentita l'utilizzazione degli immobili per
"l'attività di affittacamere, albergo, "bed & breakfast"".
In altre parole, si tratta di attività di gestione di struttura ricettiva, nulla a che vedere con la locazione di qualunque tipologia e durata, che, come hai evidenziato, è regolata dal Codice civile (che non prevede durate minime), nonché dalla Legge speciale 431/1998 (che impone la forma scritta del contratto e prevede durate massime).
Sulla specifica locazione per finalità turistiche è intervenuto il Codice del Turismo per ribadire che "Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione" (art.53).
Per quanto riguarda la locazione breve, non si tratta di un nuova tipologia di contratto di locazione, ma di una definizione di caratteristiche che ha valenza esclusivamente fiscale.
Per rientrare nei benefici fiscali previsti dal DL 50/2017 è necessario che il contratto di locazione - per qualunque finalità (lavoro, cura, studio, o altra) anche turistica - possegga i requisiti soggettivi (contratto stipulato tra persone "fisiche"), oggettivi (locazione di immobile a uso abitativo ubicato in Italia), temporali (durata massima 30 giorni) stabiliti dal decreto fiscale.
Che sia stipulato un contratto di natura transitoria (per lavoro, cura, studio o altra esigenza del conduttore) o un contratto per finalità turistiche, entrambi di brevissima durata (non oltre i 30 giorni) non fa alcuna differenza: si tratta sempre di un semplice contratto di locazione (che avendone i requisiti può beneficiare del DL 50/2017 rientrando nella definizione di locazione breve).
Quanto alla fornitura di servizi, La disciplina in esame [DL 50/2017] non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile (AdE Circ. 24E 2017).
Mentre sono consentiti la fornitura iniziale di biancheria [comunque non obbligatoria] e la pulizia dei locali prima dell'ingresso del conduttore, come pure altri servizi (utenze, aria condizionata. wi-fi) se strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.
La disciplina in esame [DL 50/2017] non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano
una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad
esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a
disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal
caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il
semplice contratto di locazione (Circ. 24E).
Le norme regionali sul turismo, nel prendere atto degli "affitti brevi", rimandano giustamente alle norme nazionali sui contratti locazione (di qualunque tipologia e durata), che sono le uniche da seguire obbligatoriamente e che non possono in alcun modo essere superate da regolamenti condominiali (che infatti possono porre limitazioni solo all'attività di gestione di strutture ricettive).
Un cordiale saluto.
