Le case d'alloggio, nel regolamento contrattuale di condominio

[Giancarlo183]

Buongiorno, il condominio dove svolgo l'attività extra alberghiera, lamenta il fatto, che il regolamento  di condominio contrattuale, vieta la costituzione di " casa d'alloggio" assimilandola ad uso b&b.

È capitato a qualcuno una cosa del genere?

E come avete risolto?

[Alberto1535]

@Giorgio596 

Certamente, formule di vecchi regolamenti condominiali che pongono il divieto di utilizzo dell'appartamento come "casa d'alloggio" appartengono al passato e non possono ostacolare la semplice locazione da parte del proprietario "privato" per finalità turistica (o altra esigenza del conduttore).

Diversa è invece l'ipotesi dell'utilizzo dell'appartamento per la gestione di struttura ricettiva (CAV, B&B, affittacamere) come si rileva dalla sentenza della Cassazione.

In altra occasione si è discusso della formula "E' vietata l'affittanza dei locali a giornata" ma si trattava di un divieto di contrasto alla prostituzione.

[Benedetta]

Ciao @Giorgio596  e @Giancarlo183 , credo che in questa conversazione ci siano alcune risposte che potrebbero essere molto utili per altri host in futuro. 

Posso chiedervi un piccolo supporto? Potreste cliccare su  "Segna come risposta migliore" sui commenti che avete trovato d'aiuto?  

In questo modo le risposte verranno evidenziate. 

Grazie per il vostro supporto nel migliorare questo spazio 🤗

[Giorgio596 · Accepted solution]

@Benedettacredo questo possa farlo @Giancarlo183 che ha fatto la domanda.

[Giancarlo183]

<span;>Buongiorno, scusate se sono sparito dai commenti, ma c'è stata un sentenza  in merito all'argomento, e la situazione era delicata.
<span;>Finalmente a questo quesito ha risposto il Tribunale di Roma, la quale sono stato citato dal condominio, che ambiva ad inibire la nostra attività..
<span;>Quindi le "Case di alloggio" sono assimilabili a strutture come b&b e affittacamere come stabiliscono le recenti senteze di Cassazione, e sono vietate se inserite nel regolamento di condominio contrattuale, solo se esso è  trascritto nei Registri, ma non  negli atti di compravendita. Nel mio caso il regolamento contrattuale di condominio non era stato trascritto, e,  come afferma il Giudice, non è sufficiente, ai fini dell’opponibilità a terzi, il richiamo del regolamento nei successivi atti di compravendita ma, in assenza di trascrizione del relativo specifico
<span;>peso, le disposizioni del regolamento che stabiliscono i limiti alla destinazione delle
<span;>proprietà esclusive, non sono opponibili a terzi. La Suprema Corte di Cassazione con
<span;>sentenza del 31.07.2014 n. 17493 ha stabilito che nella nota di trascrizione del
<span;>regolamento di condominio c.d. contrattuale non basta indicare in modo generico solo il regolamento il medesimo, ma occorre indicare le clausole dello stesso che limitano i diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva, poiché si
<span;>tratta di servitù reciproche, costituite con il regolamento e, quindi, è necessaria una loro <span;>regolamento c.d. contrattuale, ma occorre indicare le singole clausole limitative del diritto di proprietà esclusiva dei condomini, occorre che la trascrizione sia esatta ed esplicita, non basta un mero richiamo per relationem al regolamento contenente le limitazioni perché obbligherebbe il terzo non ad una semplice consultazione dei registri immobiliari, bensì ad una vera e propria indagine e ad una ricerca esterna che può rivelarsi talvolta molto complicata o dispendiosa, e talvolta addirittura infruttuosa. Il condominio non ha provato in atti l’effettiva conoscenza e l’esplicita accettazione da parte del convenuto del limite relativo al proprio immobile. Pertanto non è opponibile al
<span;>convenuto l’art. 6 del regolamento condominiale che vieta ai condomini di destinare qualsiasi locale per …. “case alloggio”..

Comunque ho vinto io 🤣🤣
Spero possa esservi utile
Grazie, buona giornata

[Alberto1535]

@Giancarlo183 ciao

molto utile  e interessante, soprattutto per la motivazione innovativa che speriamo replicata in circostanze analoghe.

Grazie mille, e complimenti a te e al tuo avvocato.

@Giorgio596 @Benedetta 

[Giancarlo183]

Grazie😀

[Giorgio596]

@Giancarlo183 non sono avvocato però da quello che appunto ti dicevo anche io, si le case alloggio sono assimilabili a b&b e affittacamere (quindi attività imprenditoriale) ma non all affitto dell'intero appartamento per periodi inferiori ai 30 giorni, senza che vengano dati servizi accessori (quali ad esempio la pulizia quotidiana degli alloggi come viene fatto negli alberghi). Il mio avvocato e altri due questo mi hanno chiarito. Quindi come nel mio caso affitto su Airbnb l'intero appartamento (che non è un b&b dato non c'è nella colazione ne la pulizia quotidiana degli alloggi ma solo al checkout), non rientro nella categoria casa alloggio perché è un affitto regolare classico regolamento fiscalmente dalla cedolare secca (quindi non imprendoriale), ti ritrovi?

[Giancarlo183]

Se si tratta di contratto di locazione,  registrato all'agenzia delle entrate , non rientra nel divieto di case di alloggio ..

[Giorgio596]

@Giancarlo183 credo ci sia un fraintendimento. Come gia detto in precedenza non è necessario sia registrato all agenzia delle entrate non ci stiamo capendo. Gli affitti non superiori ai 30 giorni non si registrano. In poche parole puoi affittare su airbnb se c'è questa clausola sul condominio se affitto l'intero alloggio senza servizi accessori.

Il registrare all agenzia delle entrate non centra nulla

[Giancarlo183]

A ok

[Giorgio596]

@Giancarlo183 ti posso chiedere che tipo di attività avevi fatto? Semplice alloggio turistico (cedolare secca) o b&b, affittacamere o altro?

[Giancarlo183]

È una casa vacanza non imprenditoriale. Però per il momento è in affitto ad uso abitativo transitorio per 18 mesi usufruendo della cedolare secca.

Però la causa in questione riguardava ad un altro nostro appartamento che abbiamo dato in affitto ad una società,  che tutt'oggi svolge attività di affittacamere..

Ovviamente come proprietario la causa è stata fatta a me..

[Benedetta]

Ciao @Giancarlo183 , evidenzio il tuo commento a @Giorgio596 😊 

Il tag vi aiuta a connettere e continuare la conversazione più facilmente notificandovi i commenti che arrivano 😉

[Giorgio596]

@Giancarlo183stiamo parlando quindi di attività imprenditoriale. La risposta dell'avvocato che ho postato e le sentenze levano ogni dubbio. Quando nel regolamento c'è scritto "divieto l'uso di case alloggio" può dare problemi come attività imprenditoriale, come attività di semplice affitto minore ai 30 giorni (o superiore per affitti lunghi) visto non si danno servizi quali cibo e pulizie giornaliere, assolutamente è previsto dal codice civile che puoi affittarla e nessuno te lo può impedire. Diverso è se devi farci affittacamere (attività imprenditoriale) o comunque qualsiasi cosa che non rientri nel normale affitto regolamentato anche dalla cedolare secca. Diciamo che la tua risposta poteva lasciare confusi dato hai detto ti hanno citato in giudizio e che comunque hai vinto, ma da quello che hai detto era un attività imprenditoriale

[Giancarlo183]

La risposta è nella sentenza, a prescindere dall'attività imprenditoriale o non imprenditoriale, se c'è un divieto sul regolamento di condominio " come casa di alloggio" per essere opponibile a terzi, lo stesso regolamento deve essere trascritto. In mancanza di trascrizione si può continuare l'attività.  Atro non so, e credo che il tuo avvocato ti stia consigliando bene..