Locazione Turistica a Roma in appartamento di comproprietà con mio fratello

[Arianna49]

ciao a tutti, 

io e mio fratello siamo comproprietari di un appartamento A ROMA, donatoci da nostro padre. Vorremmo riavviare la locazione turistica( io la avevo in un altro appartamento prima della pandemia) ma le pratiche da quello che ricordo, si possono fare solo a nome di una persona (comunicazione al comune, regione, istat e alloggiatiweb). HO QUALCHE DOMANDE: Come dobbiamo gestire la cosa con mio fratello, posso fare le pratiche a nome mio? dobbiamo sottoscrivere qualcosa sul fatto che siamo d'accordo? I ricavi e le tasse dobbiamo dividerle al 50%? deve comunque figurare sul contrattino che farò firmare agli ospiti? qualcuno che ha la stessa situazione può darmi qualche consiglio su cosa fare? GRAZIE MILLE!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Arianna49 ciao, se l'host sei tu e stipuli solo tu il contratto di locazione, comunque tuo fratello (quale comproprietario) dovrà inserire il reddito da locazione nella dichiarazione dei redditi (e questo anche nell'ipotesi in cui non fosse da lui percepito non avendo partecipato al contratto) potendo anche beneficare dell'opzione per la cedolare secca.

Una soluzione più equilibrata, potrebbe prevedere la stipula del contratto da parte dei due comproprietari e l'accredito del compenso netto (da parte di Airbnb) in un conto cointestato dedicato.

Se e quando Airbnb applicherà la ritenuta del 21% occorrerà ragionare nuovamente sulle varie ipotesi.

[Arianna49]

@Alberto1535  e @Massimo558  vi ringrazio moltissimo per la risposta. Faremo così, come già suggerito anche da altri host nella stessa situazione. Speriamo che in futuro, se e quando, AIRBNB deciderà di fare da sostituto di imposte, sistemeranno la cosa, perchè penso che saremo in tanti ad avere lo stesso problema. Grazie ancora e buon proseguimento 🙂

[Massimo558]

ciao @Arianna49 , sei nella stessa mia situazione, ed io faccio esattamente come ha scritto @Alberto1535 : figuro solo io come Host, ma gli introiti vanno in un conto cointestato dedicato.
Entrambi poi dichiariamo le stesse quote nella dichiarazione dei redditi.
Quando ho iniziato mi informai un po' in giro e sembrava questa la soluzione corretta.

[Mattia7]

Ciao,
ho letto diversi post in merito alla cedolare secca e non riesco a capire una cosa perché da altre parti viene spiegata in maniera diversa.

Anche se Airbnb non fa da sostituto d'imposta, posso comunque pagare le tasse con cedolare secca?

É veramente necessario far firmare un contratto ad ogni ospite ? nel mio caso ho tanti stranieri, non posso avere un contratto in ogni lingua...

Grazie per le eventuali risposte.

[Arianna49]

@Mattia7 ciao si cedolare secca, si contrattino a tutti gli ospiti (io uso un modello a due colonne in italiano e inglese) l'importante è che ci sia la forma italiana per essere valido. Se vogliono mando prima il modello così lo leggono e lo traducono se non capiscono. Il più semplice possibile e con la traduzione in inglese che più o meno è capita da tutti

[Mattia7]

Grazie @Arianna49 per la risposta.

Quindi se, e solo se, faccio firmare il contratto, posso usufruire della cedolare secca. 

nel contratto dovró mettere un'importo, quale devo mettere ?
Immagino sia quello netto che arriva a me e non il lordo che paga l'ospite, giusto ?

[Arianna49]

@Mattia7 cedolare secca si, sul mio contratto è anche specificato che mi avvalgo di quella. Per l'importo si considera sempre il LORDO. In quanto locazione turistica non puoi scaricare alcuna spesa dalle tasse, incluse le commissioni che si pagano alle piattaforme quali Airbnb o altre, perciò va indicato e pagate le tasse sempre sul lordo. Airbnb ti invia il compenso netto ma solo perchè automaticamente scala dall'importo la sua commissione, al posto di farsi pagare successivamente da te.

[Mattia7]

@Arianna49 si, so che non scarichi le spese, ma intendo che Airbnb oltre al tuo compenso lordo, carica l'ospite con una commissione che tu non vedi (correggetemi se sto sbagliando). Se all'ospite metto sul contratto una cifra piú bassa (solo il mio compenso lordo quindi), potrebbe pensare che ci sia una fregatura.

[Arianna49]

@Mattia7 l'ospite lo vede nel riepilogo quando paga per l'alloggio e che ci sono tot € di costi del servizio. è tutto specificato: il prezzo dell'alloggio + costi del servizio + tassa di soggiorno + pulizia. Perciò vai tranquillo metti il tuo lordo sul contratto

[Arianna49]

@Mattia7 scusa aggiungo che il lordo non è nemmeno quello che paga l'ospite (poichè anche lui paga di più per la commissione di Airbnb) tu devi prendere in considerazione il tuo Lordo, cioè se tu metti come prezzo 100€ a notte, l'ospite magari con le commissioni ne paga 120, a te arrivano 90 perchè Airbnb ti scala la tua commissione, in conclusione l'importo da considerare e su cui pagare le tasse è 100€

[Mattia7]

@Arianna49 Perfetto. Grazie mille ! Tutto molto utile!

[Arianna49]

@Mattia7 figurati! in bocca al lupo 🙂 anche io a breve ritorno nel giro dopo 2 anni di stop. Adesso non so se Airbnb ha cambiato qualcosa sulle commissioni (prima erano dal 3-5% per l'host in base alla politica di cancellazione scelta, e circa il 12% all'ospite)... quindi in tal caso ovviamente non devi considerare la commissione degli ospiti, ma loro vedranno il costo separato dal prezzo dell'alloggio perciò lo sanno.  😉