Passaggio da locazione turistica a Casa Vacanze con Partita IVA forfettaria

[Chiara380]

Salve, ho un appartamento a Firenze e vorrei avviare le pratiche per il passaggio da Locazione Turistica a Casa Vacanze, aprendo partita IVA forfettaria. Dato che le fatture sono emesse da Airbnb con la data di prenotazione e non quella dell'effettivo soggiorno,  avendo il calendario praticamente già pieno per il 2023 (con prenotazioni ricevute nel 2022), aprendo la partita IVA adesso dovrei continuare a pagare la cedolare secca sulle vecchie prenotazioni? E' una cosa tecnicamente possibile? volevo avere un parere da voi esperti della community. Qualcuno si è trovato nella stessa situazione? Grazie mille!

[Francesca]

Ciao @Chiara380 ,

so che Flextax.it con cui Airbnb ha un accordo, assiste le partite IVA. Hai provato a contattarli?

https://flextax.it/airbnb/ 

[Fabrizio425 · Accepted solution]

Ciao Chiara, 

anche io ho direttamente avviato l'attività con regime forfettario a partita IVA. La cosa è un pò complessa, perché comunque il regime forfettario è fino ad un certo massimo lordo, non ricordo esattamente quanto, mi pare inoltre che il governo meloni lo abbia alzato.

In ogni caso non va pagata l'IVA sulle fatture che fa Airbnb se sei in regime forfettario, prevede altre agevolazioni, come una tassazione più bassa, però ad esempio non ti puoi detrarre dalle tasse le commissioni/spese ecc ecc...

In sostanza non devi fare nulla, a parte auto fattura e dichiarare tutto.

[Irene1511]

Anch'io vorrei passare ad una partita iva a regime forfettario. Ho due appartamenti nel Lazio registrati come locazione ad uso turistico. Si possono gestire con la partita IVA o devo transitare ad una "casa vacanze in forma imprenditoriale"?

[Alberto1535]

@Irene1511 buonasera

Per prima cosa consiglierei di contattare il SUAP del Comune per verificare la corretta procedura secondo il SUAP locale.

In linea di massima, è necessario cessare la locazione turistica e, dopo iscrizione al registro imprese con il corretto codice Ateco, presentare una nuova iscrizione come attività imprenditoriale. Forse la cessazione è il caso di presentarla una volta completato tutto l'iter dell'attività imprenditoriale.

Una scelta ricorrente è la gestione imprenditoriale di CAV oppure di affittacamere (codice Ateco 55.20.51) che, nel caso del regime forfetario, beneficiano di un basso coefficiente di redditività (40%).

Per cui, per un certo periodo convivono due annunci sullo stesso appartamento, poiché le prenotazioni in essere sulla locazione devono essere completate (salvo convincere l'ospite prenotante a cancellare la prenotazione e farne una nuova sulla struttura ricettiva).

In tempi recenti, con le norme di fine anno (quelle del CIN) è stata prevista la presentazione di una SCIA in caso di gestione imprenditoriale di una locazione breve, che è l'ipotesi del superamento dei 4 appartamenti in locazione breve.

In questo caso dovrebbe essere scelto un diverso codice Ateco (quello della locazione di beni propri - 68.20.02), penalizzante nel regime forfetario avendo un coefficiente di reddività del 67%.

In conclusione, suggerirei di parlarne prima con il SUAP del Comune e, individuata la soluzione corretta secondo le norme regionali, rivolgersi a un dottore commercialista per la gestione del seguito.

Infatti, l'imprenditorialità, ancorchè in regime forfetario, comporta degli obblighi amministrativi e fiscali.

Ad esempio, la fatturazione elettronica dei compensi.

E ancora, l'integrazione [nel mese della prenotazione] con l'IVA nella misura ordinaria, della fattura di commissioni emessa da Airbnb Ireland senza l'applicazione dell'iva secondo il meccanismo dell'inversione contabile, IVA che va poi versata.