Prezzo da inserire

[Sara10870]

Ciao a tutti, sono nuova e in cerca di informazioni. Intanto sto avviando le pratiche "burocratiche" e prima di inserire il primo annuncio vorrei sapere , in base alle vostre esperienze, come devo calcolare l'importo netto che l'ospite dovrà pagare, tolte le dovute commissioni. Se ad esempio vorrei che pagasse un prezzo netto di 80€ a notte, che calcolo devo fare? spero di essermi fatta capire 🙂 Vi ringrazio

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Sara10870 ciao

Ipotizzo che tu faccia locazione di breve durata in forma non imprenditoriale.

Supponiamo che il canone di locazione inserito nel contratto di locazione della durata di una notte sia 100 euro.

Al momento del pagamento Airbnb trattiene:

- la commissione host di Airbnb (3,  4,  5% più IVA 22% a seconda dei termini di cancellazione scelti, flessibili, moderati, rigidi) supponiamo pari al 3,66%, quindi 3,66 euro

- la ritenuta fiscale del  21% calcolata sul canone di locazione (lordo), quindi 21,00 euro

--> l'host incassa 75,34 euro

L'ospite paga

- il canone di locazione di 100,00 euro

- la commissione guest di Airbnb, pari al 14,2% più IVA 22% se l'ospite è italiano, oppure 14,2% più un'imposta indiretta analoga se presente nel suo paese.

Se è italiano, la commissione guest sarà il 17,32%, quindi 17,32 euro

--> l'ospite paga 117,32

Non si è tenuto conto dell'imposta di soggiorno che è un costo aggiuntivo per l'ospite.

Può essere applicata con due diverse modalità.

Se esiste convenzione tra Airbnb e il Comune, Airbnb provvede direttamente alla riscossione dall'ospite. Supponiamo che si tratti di 2 ospiti per una notte e l'imposta di soggiorno sia 3 euro:

3 x 2 = 6 euro --> l'ospite verrebbe a pagare a Airbnb 123,32 euro.

Se non c'è convenzione, l'host deve incassare l'imposta dall'ospite in contanti al check-in (per poi riversarla periodicamente al Comune).

Come è composto il canone di locazione ?

Dal prezzo dei pernottamenti più il rimborso dei costi di pulizia.

Il prezzo dei pernottamenti  è determinato dal Prezzo di base da te inserito nell'annuncio: può essere fisso indipendentemente dal numero di persone ospitate, oppure può essere riferito, ad esempio, a 2 persone cui aggiungere un costo per ogni ospite aggiuntivo oltre il secondo.

[Sara10870]

@Alberto1535 sei straordinario, mi è chiarissimo il metodo di calcolo !

Quindi, se volessi considerare il costo delle pulizie (Euro 40,00) già nella tariffa,  per un pernottamento di 7 notti, metto una tariffa di Euro 105,00 (anzichè 100), perchè:

Euro 100 x 7 notti= 700€ + 40€ = 740€ /7 notti = 105€ a notte

Di queste 105€ io incasso 79€ e l'ospite ne paga 123€

E' giusto il ragionamento o mi sono complicata la vita da sola?

[Alberto1535]

@Sara10870 

troppo gentile, il ragionamento è perfetto se vuoi ricomprendere il rimborso dei costi di pulizia direttamente nel prezzo di  pernottamento, ripartendolo in relazione alla durata media prevista di un soggiorno.

Per semplicità si potrebbero anche tenere distinti i due importi:

40 euro (solo per esempio) per rimborso dei costi di pulizia (con la possibilità, se ritieni, di ridurre l'importo per soggiorni di brevissima durata, mi pare sino a 2 notti)

100 euro (solo per esempio) quale prezzo del pernottamento.

Guardando gli annunci, è questa la soluzione più adottata.

Io ho inserito un distinto rimborso dei costi di pulizia (che resta fermo indipendentemente dalla durata del soggiorno, anche perché ho soggiorno minimo di almeno 3 notti).

Ma è valida qualsiasi soluzione, è solo l'host che può valutare la struttura di prezzo del suo appartamento.

Peraltro il rimborso dei costi di pulizia [pulizia dell'alloggio, biancheria da letto e da bagno] è sempre tassato (optando per la cedolare secca al 21%, i 40 euro dell'esempio diventano 31,6).

[Sara10870]

@Alberto1535 chiarissimo! l'ospite (italiano) invece quanto paga su 40€ di pulizie?

[Alberto1535]

@Sara10870 

il rimborso dei costi di pulizia fa sempre parte del canone di locazione per cui è assoggettato alla commissione guest di Airbnb (quindi l'ospite italiano paga il 117,32% del canone).

[Sara10870]

Grazie di tutto @Alberto1535

Ne approfitto per chiedere un’altro chiarimento in merito all’aspetto fiscale. Optando per la cedolare secca, dai miei guadagni verrà decurtato già il 21%. In fase di dichiarazione dei redditi (io faccio il 730) se non ho capito male dichiarerò la CU che rilascia Airbnb ma non pagherò ulteriori somme su quanto incassato. È giusto così oppure ho capito male?

[Alberto1535]

@Sara10870 

Nel caso di locazione breve, Airbnb ha l'obbligo di applicare, al momento del pagamento del canone (il giorno seguente il check-in), la ritenuta fiscale del 21% (che non è la cedolare secca) rilasciandoti la CU - Locazioni brevi nei primi mesi dell'anno successivo.

In sede di dichiarazione dei redditi, come proprietaria hai l'obbligo di dichiarare i canoni di locazione (lordi, al lordo della commissione host trattenuta da Airbnb) come redditi fondiari.

Questi, a tua scelta, possono essere assoggettati all'imposta sostitutiva (cedolare secca) nella misura del 21% se si tratta di un solo appartamento in locazione breve, calcolata sul 100% dei canoni.

Oppure concorrere, nella misura del 95% al reddito complessivo da assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Facendo solo locazioni brevi tramite Airbnb, optando per la cedolare secca, l'imposta sostitutiva sarà compensata dalla ritenuta fiscale già subita nel corso dell'anno, per cui, relativamente ai canoni di locazione breve, non dovrai pagare ulteriori imposte.

In ogni caso (sia imposta sostitutiva sia tassazione ordinaria) i canoni di locazione vanno ad incrementare il reddito complessivo ai fini delle agevolazioni, per cui, in sede di mod.730, potrai subire una riduzione delle detrazioni fiscali collegate al reddito complessivo, quale, ad esempio, la detrazione per lavoro dipendente.

[Sara10870]

@Alberto1535 seo chiarissimo grazie! Un’ultima cosa e poi ti lascio cenare 😃 Se dovessi affittare a dei conoscenti al di fuori della piattaforma, come gestisco la trattenuta del 21%? Dovrei registrare il contratto e pagare l’imposta tramite F24 al momento della registrazione?

[Alberto1535]

@Sara10870 

Sui canoni delle locazioni dirette (anche per i contratti oltre i 30 giorni per i quali c'è l'obbligo di registrazione) non c'è la ritenuta fiscale, e i canoni di locazione come sempre  si indicano in dichiarazione dei redditi. Sulla base della dichiarazione, possono comportare l'obbligo del pagamento di acconti di cedolare (acconti che non sono dovuti nel caso di sole locazioni brevi tramite Airbnb).

[Sara10870]

Ok quindi in tal caso si stabilirà il da farsi direttamente in fase di dichiarazione? 
Grazie e buona serata @Alberto1535