Problema per Host professionali con partita Iva

[Emanuele518]

Buongiorno a tutti!

Sono un Host che rappresenta una società con partita Iva che gestisce da oltre 12 anni appartamenti di terzi, con regolari contratti di gestione.

Abbiamo due profili con oltre 1000 recensioni. Entrambi superHost. Eppure airbnb non prevede alcun tipo di tutela per il problema che sto per esporvi: 

Airbnb consente la creazione di un unico profilo, aggiungendo ad esso nome della società e partita iva e poi creare i singoli annunci. Consente anche di splittare i pagamenti a ciascun proprietario, cosicchè i pagamenti non transitano mai da noi.

Tuttavia, ed è questo il grande limite, Airbnb , per questa tipologia di account, non applica la ritenuta, anche se all'interno ci sono appartamenti  privati, gestiti da noi, in quanto società, solo per l'erogazione di servizi quali pubblicità online, pulizie, servizio accoglienza etc.

Questo chiaramente potrebbe rappresentare un problema fiscale per la mancata applicazione della ritenuta. Probabilmente più lato Airbnb, visto che sono loro a percepire il pagamento dell'ospite e a consentire questo sistema, ma chiaramente una volta compresi i possibili rischi come si può continuare?

Le uniche due soluzioni, assolutamente insoddisfacenti, proposte da Airbnb al problema sono:

1) continuare così perchè tanto nel report fiscale annuale sono riportati i dettagli dei pagamenti a ciascun proprietario

2) cancellare tutti gli annunci e rifarli, ognuno con un suo account.

In particolare questa seconda opzione, anche se risolverebbe il problema, è davvero assurda sotto tutti i punti di vista:

- ogni annuncio ripartirebbe da 0 . Nessuna recensione, nessuno storico, Profilo appena creato, niente super host etc.

- la difficoltà di questa operazione, per chi come noi gestisce molti annunci, nonchè poi di gestione ( si ok una volta creati potremmo poi nominarci co-host in tutti, ma capite che non è la stessa cosa)

- la nostra società perderebbe qualsiasi " diritto" su annunci da noi creati e costruiti, ciascun proprietario potrebbe in qualsiasi momento liquidarci e continuare a gestire l'annuncio da noi fatto e promosso.

Inoltre, facendolo a stagione in corso, tutte le prenotazioni fatte con i vecchi annunci resterebbero comunque valide così come i pagamenti e quindi con mancanza di ritenuta airbnb non consente alcun tipo di trasferimento o eccezione e applicherebbe delle penali in caso di cancellazione(anche se poi seguirebbe una riprenotazione nel nuovo annuncio)

Insomma tutto a sfavore e nessun tipo di tutela!

Siamo davvero delusi e amareggiati.

Per risolvere questo problema e tutelare gli Host professionali basterebbe semplicemente che Airbnb articolasse leggermente di più gli account professionali, consentendo di associare il nome del proprietario a ciascun appartamento , di scegliere la tipologia se privato o partita Iva e quindi applicare su alcuni la ritenuta e non su altri. Basterebbe semplicemente questo passaggio.

Ci sono altri Host professionali che si trovano in questa assurda situazione? Noi al momento siamo propensi, con grande rammarico, a cancellare/rendere invisibili tutti gli annunci e rifarli a nome del singolo.

[IsabellaEValerio0]

@Emanuele518 ,

Un alternativa potrebbe essere quella di non fare confluire i compensi ai proprietari, ma di farli confluire alla vostra società, che dovrebbe poi applicare la ritenuta prima di girare i compensi ai proprietari.

Altrimenti, come hai evidenziato, nella vostra casistica con account aziendale la ritenuta non viene applicata da Airbnb... E se l'importo viene fatto splittare direttamente ai proprietari la ritenuta non viene proprio applicata da nessuno...

[Emanuele518]

La soluzione è interessante, magari per grandi aziende, ma purtroppo per piccole società diventerebbe troppo onerosa e complessa l'attuazione delle ritenute.

Ho avuto modo di approfondire la vicenda con diversi commercialisti nonchè con Airbnb stessa ; sostanzialmente Airbnb prevede questa esenzione della ritenuta per gli account professionali, ciò non comporta alcun illecito, a patto, ovviamente, che ciascun contribuente paghi poi le rispettive imposte, al lordo delle commissioni di Airbnb.

Resto comunque dell'idea che Airbnb dovrebbe eseguire un upgrade per questa tipologia di account, andando a :

- dare la possibilità di applicare, a scelta, la ritenuta, inserendo i dati di ciascun proprietario, così da poter emettere correttamente anche la rispettiva certificazione.

- stesso discorso per le fatture: attualmente Airbnb ha il grande limite di emettere le fatture unicamente all'intestatario del profilo. Sarebbe opportuno poterle diversificare.

In alternativa, dare la possibilità di creare nuovi profilo ma con il trasferimento degli annunci( ricordo che in passato esisteva questa opzione) così da non perdere anni di lavoro.

Trovo preoccupante che l'assistenza suggerisca di rifare gli annunci da 0

[Benedetta]

Ciao @Emanuele518 ti ringrazio del feedback e farò in modo che venga ricevuto da parte del team. 

Nel frattempo, questa sembra essere una conversazione molto interessante e vorrei taggare @IsabellaEValerio0  per vedere che cosa ne pensa. 

Grazie ad entrambi per i vostri input. 🤗

[IsabellaEValerio0]

@Benedetta  @Emanuele518 ,

In realtà, a livello prettamente scolastico, la situazione attuale non presenta illeciti relativamente alla ritenuta.

Il primo intermediario ( Airbnb) giustamente non la applica, in quanto l'account è un account professionale con partita iva, quindi non soggetto a ritenuta.

Teoricamente dovrebbe essere il secondo intermediario ( Emanuele) ad applicarla, ma il secondo intermediario, sfruttando legalmente le funzionalità di Airbnb, fa confluire i compensi direttamente ai proprietari.

Di conseguenza , non incassando, non può operare la ritenuta.

Un po' forzato -  nel senso che potrebbe apparire come studiato proprio per non applicare la ritenuta - ma consentito dalla situazione che abbiamo analizzato.

( A mio modesto parere rimane comunque una situazione borderline che non consiglio di adottare). 

I proprietari dovranno semplicemente regolarizzare la posizione in sede dichiarativa.

Al secondo intermediario ( Emanuele) rimane in capo la "comunicazione locazioni brevi" da presentare all'agenzia delle entrate in quanto intermediario che non applica la ritenuta.

Molti PM scelgono di intestare l'account di Airbnb direttamente ai singoli proprietari, e in questo modo quegli annunci, vengono assoggettati a ritenuta direttamente da Airbnb.

Ma in questo caso le proprietà sono tutte sull'account di Emanuele e , come lui stesso ha evidenziato, non è possibile, trasferire le proprietà ad ogni singolo proprietario, mantenendo le recensioni.

[Emanuele518]

Perdonatemi, consa intendete per " Comunicazione locazioni brevi" ? Tale obbligo si estende anche a coloro che, pur essendo intermediari, non trattengono il pagamento e quindi non applicano la ritenuta?

Nel caso specifico nostro, la maggior parte dei nostri contratti hanno ad oggetto la mera pubblicità online o erogazione di servizi quali accoglienza, pulizie etc quindi non sussiste un canone di locazione tra proprietario e noi, ma bensì un corrispettivo fisso pattuito o in alcuni casi a percentuale. 

Grazie

[IsabellaEValerio0]

@Emanuele518  ciao.

La Comunicazione Locazioni Brevi, 

è un adempimento previsto dal DL 50/17 a carico degli intermediari, quando non applicano la ritenuta ( se intervengono nel pagamento devono operare la ritenuta e l'applicazione della ritenuta esonera dalla comunicazione locazioni brevi - CLB)

Questi intermediari ( ricordo che il DL 50/17 nella definizione di "intermediario" non comprende soltanto il mediatore in senso stretto) devono comunicare al fisco i  dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite, attraverso i servizi telematici dell'Agenzia delle entrate, utilizzando il software apposito messo a disposizione dall'agenzia delle entrate, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello di conclusione del contratto .

Nel vostro caso, da una lettura approssimativa della situazione, a mio parere rientrate tra i soggetti che dovrebbero effettuare quella comunicazione.

Approfondite bene la faccenda.

Dal momento che non operate la ritenuta ( con la motivazione di cui abbiamo parlato) effettuando la CLB dovreste mettervi dalla parte della ragione.

[Benedetta]

Ciao @IsabellaEValerio0, grazie per la spiegazione che sono sicura sarà utile per molti host. 🙏 

@Emanuele518 ricordati di taggare con la @  @IsabellaEValerio0 in modo che possa vedere più facilmente i tuoi commenti 😊

[Benedetta]

@Emanuele518  hai avuto modo di leggere la risposta di Isabella e Valerio? Che ne pensi?