RITENUTA DEL 21%

[IsabellaEValerio0]

❌RITENUTA DEL 21% :
Come si muoveranno i grandi portali esteri ❓

PREMESSA: Nessuno di noi ha la sfera magica e nessuno può sapere l’esatta modalità con cui i grandi portali esteri opereranno la ritenuta del 21%.
La ritenuta però non è una novità e tutti conosciamo o possiamo conoscere la legge del 2017, già rodata anche per quanto riguarda la ritenuta operata da tempo dagli intermediari italiani.
Sotto questo aspetto dunque, non c’è nulla di nuovo sotto il sole ☀️.

♦️DISCIPLINA FISCALE DELLE LOCAZIONI BREVI ( Art.4 DL 50/17- Circolare 24/E).

L’articolo 4 del Dl 50/2017 ha normato la disciplina fiscale da applicare esclusivamente alle locazioni che presentano determinate caratteristiche.
Questa disciplina fiscale si applica sia ai contratti stipulati direttamente tra locatore (non solo il proprietario, ma anche il sublocatore o il comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui tali contratti siano stipulati tramite intermediari o portali on line.
Quando gli intermediari o i portali on line, incassano i canoni, devono operare, in qualita' di sostituti ( o responsabili) d'imposta, una ritenuta del 21 % sull'ammontare dei canoni all'atto del pagamento al beneficiario e provvedere al versamento della ritenuta entro il giorno 16 del mese successivo,tramite F24 (codice tributo 1919).
A marzo dell’anno successivo, l’intermediario deve rilasciare al locatore la certificazione unica, attestante le ritenute versate.
----------------------
Analizziamo nel dettaglio le caratteristiche che devono possedere i contratti di locazione per rientrare nella disciplina fiscale del DL 50/ 17 e quindi per poter essere assoggettati alla ritenuta del 21%.
----------------
🧩CARATTERISTICHE TEMPORALI: Per rientrare nella disciplina fiscale in esame - e quindi per essere soggetta a ritenuta - la locazione non può durare più di 30 giorni (occorre considerare ogni singolo contratto).
Ne consegue che restano escluse dalla ritenuta tutte le locazioni di durata superiore ai 30 giorni.

🧩CARATTERISTICHE DEI SOGGETTI: Il contratto deve riguardare persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa; questa condizione riguarda entrambe le parti del contratto. Sono quindi escluse dalla disciplina fiscale del DL 50/17 e quindi dall’applicazione della ritenuta, i contratti dove locatore, conduttore o entrambi agiscono con partita IVA nell’attività di impresa.

Inoltre, come da circolare 24/E (copio testualmente)

“ l’applicazione della disciplina in esame è esclusa… anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i del TUIR”.
Rimangono quindi espressamente esclusi dal campo di applicazione della ritenuta i redditi prodotti dalle strutture ricettive, anche se operano senza partita IVA.

🧩OGGETTO DEL CONTRATTO:
Gli immobili devono essere situati in Italia e locati per finalità abitative; devono quindi avere destinazione residenziale e appartenere alle categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10.

Restano pertanto esclusi dalla disciplina fiscale e conseguentemente dall’applicazione della ritenuta, gli immobili che non presentano queste caratteristiche.

 

🧩 SERVIZI AMMESSI:
La disciplina in esame trova applicazione anche quando, insieme all’immobile vengono forniti i servizi di pulizia iniziale e prima fornitura di biancheria e altri servizi strettamente inerenti alla locazione (come le utenze il wifi o l’aria condizionata).
Non trova invece applicazione se vengono forniti altri servizi che non presentano “una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile”, ne consegue che, in presenza di servizi extra si resta al di fuori del campo di applicazione della ritenuta.
-------------------

La ritenuta del 21% può trovare applicazione soltanto nei contratti che presentano le caratteristiche elencate, la stessa circolare 24 precisa che :

“gli intermediari non sono tenuti…ad effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese, per le locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi, per i contratti aventi ad oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione”.

L’intermediario deve applicare la ritenuta sul “corrispettivo lordo” che si può definire come l’intero importo indicato nel contratto di locazione.

Il locatore sceglierà a quale regime assoggettare i redditi da locazione in fase di dichiarazione dei redditi : se opterà per la cedolare secca, la ritenuta opererà a titolo di imposta ( o a titolo di acconto in caso di cedolare secca al 26%), se opterà per la tassazione ordinaria IRPEF, la ritenuta opererà a titolo di acconto.

In caso di comproprietà, la ritenuta potrebbe essere operata ad un solo proprietario.
In fase di dichiarazione dei redditi gli altri proprietari dovranno pagare il dovuto pro quota, mentre il proprietario a cui è stata rilasciata la CU andrà a credito d’imposta.
In questo caso, se si utilizza la dichiarazione precompilata, l’intero corrispettivo lordo derivante dalle locazioni sarà presente sulla dichiarazione del proprietario in possesso della CU e le dichiarazioni saranno quindi da modificare.

Per quanto riguarda gli acconti delle imposte per gli anni in cui è stata operata la ritenuta, per evitare di versare nuovamente il dovuto e di andare a credito, il contribuente potrà scegliere di utilizzare il metodo previsionale.

---------------
Questo a grandi linee è ciò che sappiamo per certo al momento.

Come ho scritto in premessa, rimane l’incognita sulle azioni che intraprenderanno adesso i grandi portali esteri.
Per rispettare la legge e conformarsi finalmente ai dettami del DL 50/17, dovranno per forza di cose operare le dovute distinzioni sui singoli annunci e restringere a norma di legge il campo di applicazione della ritenuta (escludendo le partita iva, le strutture ricettive e le locazioni che non presentano tutte le caratteristiche elencate sopra).

Come si muoveranno?

L’unica possibilità che vedo è quella di chiedere direttamente agli Host a quale tipologia appartengono.
Qualcosa è stato già chiesto in passato e a breve, io credo, arriveranno richieste ulteriori ( magari in aggiunta alla richiesta di conferma del contribuente a cui intestare la CU).

Ancora una volta ci viene in aiuto la circolare 24; copio e incollo:

“Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il Provvedimento ha disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore. Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti quindi a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. La responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché della mendacità delle proprie dichiarazioni. Gli intermediari ai fini della corretta effettuazione degli adempimenti potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Potranno, ad esempio, non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, qualora il locatore abbia comunicato loro il numero di partita IVA per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.”

Concludo con una domanda:

Saranno in grado gli Hosts di rispondere alle domande sulla corretta tipologia di appartenenza?

 

[Benedetta]

Ciao @Pasquale165 hai provato a vedere sul sito del Consolato Italiano all'estero nella tua zona? Ci potrebbero essere delle informazioni fiscali a te utili. 😁 

[Lisa8999]

Ciao Isabella, vedo che sei molto preparata in materia, quindi chiedo a te un consiglio per poter uscire da questo caos.

Sono intestataria dell' account su Airbnb e ho pubblicato 2 annunci, ma in realtà le case sono dei miei suoceri, che purtroppo avendo un età avanzata e non così abili con la tecnologia si sono affidati a me per gestire gli affitti, pur non percependo io i guadagni.

Circa 4 anni fa ho fatto la registrazione su Airbnb, ma aimé ho commesso l'errore di iscrivermi con i miei dati anagrafici e fiscali.

Fino all'anno scorso ho fatto la semplice dichiarazione dei redditi con i nominativi loro, quindi senza dichiarare a mio nome, ma adesso la cosa si complica.

Se in merito alla ritenuta del 21/26 lascio che sia Airbnb ad agire, per me sarà generato un cu e quindi un reddito, che andra ad incidere sul mio reddito..e non vorrei.

Se invece indico di fare da sola, cioè al momento della dichiarazione sarànno i miei suoceri a dichiarare ...pensi che sia giust?

Ho contattato molte volte Airbnb, ma non mi fido molto di quello che consigliano, loro indicano semplicemente che non devo fare versare a loro la ritenuta....oppure di inserire i miei suoceri come host e fare gravare su loro la tassazione, ritieni che sia corretto??

Ti sarei grata se tu mi aiutassi 

Grazie mille

[Benedetta]

@IsabellaEValerio0  ti evidenzio il post di @Lisa8999  😁

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Lisa8999 ,

Scusa il ritardo, non avevo visto il tuo post, l'ho letto oggi grazie alla notifica di @Benedetta .

Il tuoi annunci ( do per scontato che si tratti di locazione breve) teoricamente dovrebbero essere soggetti a ritenuta : la gestione conto terzi, di cui parla Airbnb per l'esonero dall'applicazione della ritenuta del 21%,  è infatti un'altra cosa ed è cioè quella dei PM o delle agenzie immobiliari che gestiscono immobili con mandato da parte del proprietario.

Se i tuoi suoceri facessero un comodato a tuo favore e tu diventassi l'intestataria delle pratiche burocratiche ( che quindi sarebbero da rifare ), se percepissi i compensi e dichiarassi i redditi da locazione, gli annunci potrebbero restare intestati a te e potresti dare l'ok alla ritenuta.

Mi pare di capire però che tu non voglia diventare titolare di quei redditi che devono restare in capo ai tuoi suoceri ( che se ho ben capito percepiscono i compensi e sono intestatari delle pratiche burocratiche).

Naturalmente, nella tua situazione attuale, non puoi dare l'ok alla ritenuta, perché questa scelta ti porterebbe seri problemi di carattere fiscale.

Dovrai quindi continuare come hai fatto finora, ma capisci anche tu che non è una buona soluzione.

In ballo, tra l'altro, non c'è soltanto la ritenuta, ma anche la normativa DAC 7.

Prima o poi ( meglio prima che poi), devi provvedere a mettere a posto definitivamente la situazione.

Le strade possibili sono due ( la terza, cioè quella di quei pasticci di aggiungere il Co Host, trasformarlo in Host principale o cose simili, non te la consiglio e non la prenderei nemmeno in considerazione).

1) Rifare gli annunci da zero, intestandoli ai tuoi suoceri ( che spero siano già intestatari delle pratiche burocratiche.), perdendo aimé tutte le recensioni ( pazienza, ti rifarai 💪).

2) tentare il colpaccio del cambio intestazione account.

L'ideale sarebbe farlo quando non hai prenotazioni in corso ( ma sono a conoscenza di casi in cui è stato fatto con prenotazioni in corso, senza perdere prenotazioni e recensioni).

Per farlo dovrai cambiare i dati anagrafici dell'account, togliere e ricaricare il nuovo documento, cambiare i dati fiscali.

Ma non solo, la chiave per non avere problemi sembra essere quella di modificare i dati del "Know your customer".

Sono dei dati che Airbnb aveva richiesto via mail nel 2021 ( prova a cercare la mail inserendo KYC).

Dalla mail, seguendo il link, i dati sono modificabili.

Non garantisco nulla e non mi prendo nessuna responsabilità, ma persone affidabili mi hanno raccontato di aver portato a termine l'operazione con successo ( prima di optare per la soluzione uno, io farei il tentativo della soluzione due).

In entrambi i casi, quando l'intestazione dell'account sarà corretta, potrai flaggare l'ok alla ritenuta ( nel tuo caso, farlo prima ti metterebbe in grosse difficoltà fiscali : i tuoi suoceri dovrebbero comunque ripagare le tasse e tu faticheresti a recuperare il 21% versato).

Il mio consiglio è quello di regolarizzare quanto prima l'intestazione dell'account.

Facci sapere se puoi 🙂

[Lisa8999]

Ciao Annalisa, ho fatto proprio questo, cioè ho modificato il codice fiscale relativo ai dati fiscali, inserendo quello di mia suocera, dopo un paio d'ore ho ricevuto una email da Airbnb, dove mi indicavano una incongruenza tra codice fiscale e dati dell'intestataria, ma la cosa si ey risolta semplicemente caricando nuovamente il documento di identità di mia suocera attraverso un link che proprio Airbnb mi ha inviato.

Poco dopo ho ricevuto nuovamente un messaggio dove mi veniva data comunicazione che la procedura era andata a buon fine, e che i dati erano stati aggiornati e che il mio stato era di nuovo attivo per ricevere i compensi.

Per il momento.la situazione ei questa, spero di non avere spiacevoli sorprese.

Grazie mille per le tue indicazioni.

Lisa

[IsabellaEValerio0]

@Lisa8999 ,

A mio parere, per evitare problemi devi accertati che anche i dati inseriti nel KYC siano corretti ( dovresti recuperare la mail del 2021) - essendo intervenuta l'assistenza, può anche darsi che abbiano corretto loro...

Controlla anche le fatture delle commissioni: quando si cambia intestatario dell'account, tutte le fatture, anche quelle vecchie, risultano come per magia intestate al nuovo intestatario ( ed è ragionevole pensare che la CU venga rilasciata allo stesso intestatario delle fatture delle commissioni).

[Marta1601]

QUALCUNO SA RISPONDERE ?
ciao a tutti! ho due appartamenti ad uso turistico NON imprenditoriali e un B&B in emilia romagna, quindi tutto senza partita IVA. Ho optato per il regime di tassazione IRPEF e NON cedolare secca perchè sono nudo proprietario (e poi con più di un immobile si paga di cedolare il 26% quindi mi conviene il 23% fino a 28.000€). Vorrei sapere da chi è nella mi situazione e ha un buon commercialista competente se riesce a dedurre qualche spesa !! leggevo in alcuni forum che è possibile dedure alcune spese di manutenzione o riparazioni varie....in altri forum addirittura parlavano delle fatture del wifi e di qualche utenza. Non trovo risposte certe mai....ma in effetti attualmente trovo assurdo che si dichiari il 100% degli incassi e oltretutto il lordo quindi vengono conteggiare sia le pulizie che anche le commissioni dei portali.....inoltre non si scarica mai niente....
attendo risposte !
Grazie mille !