Ritenuta su casa cointestata

[David2177]

Buongiorno a tutti, sto affittando via Airbnb come host non professionale un appartamento cointestato con mia sorella. Fino a ora abbiamo semplicemente messo in dichiarazione dei redditi metà del guadagno a testa (applicando la cedolare secca al 21%) e mi sembrava anche comodo che da ora in avanti la ritenuta venisse fatta alla fonte da Airbnb. Il problema è che la funzione di inserimento dei dati fiscali dell'host consente di indicare un solo codice fiscale. Temo che dovremo continuare a gestire le imposte a vecchio senza sfruttare la possibilità della ritenuta alla fonte: mi sbaglio?

[Massimiliano395]

Una ordinanza della corte di Cassazione prima, e una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio dopo, ci forniscono insieme un quadro modificato e diversamente definito della questione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione numero 3085 del 17 febbraio 2016 sul tema ci ha spiegato che le modalità di tassazione “indipendentemente dalla percezione” debbano essere applicate al solo reddito fondiario, che è figurativo, e che quindi per sua natura non è in effetti percepito.

Invece, per i redditi derivanti da locazione immobiliare è possibile una imputazione autonoma, rispetto al titolo di proprietà, nel caso in cui risulti effettivamente differenziata la percezione del canone.

La sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio numero 1733 del 12 aprile 2022, accogliendo il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate sulla questione (quindi la prassi sembra accogliere il nuovo approccio interpretativo), ci dice che, ai fini dell’imputazione del reddito imponile derivante da locazione di un immobile in comproprietà, assume importanza costitutiva dell’obbligazione fiscale la “dichiarazione” con la quale il contribuente comproprietario si qualifica come unico proprietario dell’immobile.

Se la CU è intestata solo ad un comproprietario, il reddito è suo. 
Poi si può provare a dimostrare il contrario con gli uffici dell’Agenzia delle Entrate che ti vorranno ascoltare, producendo prove e altro, ma non certo in automatico esiste una soluzione. 

[Marco5020]

ciao, non ho capito la tua conclusione. Da tutto il resto è chiaro che il reddito va ripartito pro quota tra i comproprietari, indipendentemente dalla CU.  Le sentenze che citi hanno dato ragione alla tesi opposta ma solo a seguito di un accertamento dell'agenzia delle entrate seguito da un ricorso che ha avuto esito favorevole per il contribuente (ma non è dato di sapere quanto hanno pagato le sanzioni del caso senza presentare ricorso..) Quel che sembra chiaro è che l'agenzia delle entrate contesta e si oppone all'imputazione del reddito a un solo comproprietario. E non sembra applicabile nemmeno il comodato incrociato tra comproprietari. L'unico caso esplicitamente ammesso e solo per gli affitti brevi è l'imputazione dei redditi al comodatario non proprietario, sempre che sia lui a locare e percepire effettivamente i redditi, che saranno "redditi diversi", mentre il comodante dovrà dichiarare la rendita catastale

[Massimiliano395]

Cerco di spiegarmi meglio. Se qualcuno ha dimestichezza con i cassetti fiscali dei contribuenti e con la famosa dichiarazione precompilata, avrà chiaro che molte informazioni e redditi sono inseriti in automatico nelle rispettive dichiarazioni. Tali inserimenti sono automatici chiaramente e non dipendono dalla valutazione di qualcuno che non sia un computer. 

Tra le informazioni inserite in automatico ci sono i redditi percepiti che derivano dalle famose CU (per i lavoratori dipendenti sono emesse dal datore di lavoro, per i lavoratori autonomi da chi paga le fatture, per gli affitti brevi da Airbnb, ecc). Ebbene la CU di Airbnb automaticamente andrà ad ingrossare il reddito della dichiarazione dell'intestatario della CU. Quindi chi farà la dichiarazione dovrà diminuire il reddito certificato. Ora, poichè le dichiarazioni dei redditi sono controllate in automatico, è evidente che se non dichiaro il reddito certificato mi arriverà la richiesta di Agenzia delle Entrate di integrare la dichiarazione e a quel punto dovrò dimostrare e interloquire, con tutte le difficoltà del caso, con Agenzia delle Entrate per dare le spiegazioni e sperare che AdE capisca. Potrebbe chiedere di dimostrare che esistano contratto cointestati da tutti i comproprietari (e tutti voi avete per ogni locazione i contratti scritti?) o altra documentazione che dimostri che il reddito sia effettivamente ripartito, specialmente se tutto pagato su un conto intestato ad un solo comproprietario. 

Per me, visto i controlli automatici fatti dall'AdE, procedendo nel modo suggerito, chi si trova in questa situazione avrà purtroppo a che fare con l'Agenzia delle Entrate con varie seccature per spiegare la situazione.

Airbnb dovrebbe integrare la sua procedura e consentire di inserire i comproprietari.

[Alberto1535]

@Massimiliano395 

Premesso che hai ragione sull'opportunità che Airbnb possa gestire la ricorrente situazione della comproprietà, ma mi pare un problema minore rispetto a quello che sembra.

Sui canoni da locazione l'orientamento dell'Agenzia delle entrate è la ripartizione dei canoni in relazione alla quota di possesso.

Questo indipendentemente dalla partecipazione del comproprietario al contratto di locazione e indipendentemente dalla riscossione di quota parte del canone da parte di detto comproprietario.

Quindi, i comproprietari non devono fare altro che dichiarare la quota di canone di loro spettanza, ma solo il comproprietario che ha subito la ritenuta ("per intero") potrà scomputarla.

Per gli altri comproprietari nulla cambia rispetto alla situazione esistente sino al 31.12.2023.

E' poco probabile che ci saranno richieste di documenti perché in questo caso l'evidenza l'Agenzia delle entrate ce l'ha in casa: la  visura ipocatastale gestita dai Servizi catastali dell'Agenzia.

E' vero che ci sono i controlli automatizzati che hanno appunto la funzione di evidenziare eventuali anomalie, poi ci sono le persone che valutano se è il caso di proseguire nei controlli oppure chiudere la segnalazione.

[Massimiliano395]

Ma solo il comproprietario a cui viene trattenuta la ritenuta del 21% si troverà le tasse pagate e se le potrà scomputare. Tra l’altro se non dichiara intero reddito si troverà anche a credito. Mentre l’altro comproprietario non si troverà le tasse pagate e dovrà quindi pagarle. Insomma poi ci dovrà essere una sorta di compensazione tra i cari comproprietari, in quanto uno avrà le tasse pagate e l’altro no.

[Benedetta]

@Massimiliano395  evidenzio il tuo commento ad @Alberto1535 . Con l'utilizzo della @ le persone sono taggate e riceveranno una tua notifica 😁. 

[Marco5020]

ciao purtroppo non è possibile scegliere. per i privati la ritenuta alla fonte è obbliglatoria.