Sublocazione e tassazione

[Marco5207]

Buongiorno a tutti.

Abitiamo in Emilia Romagna e stiamo valutando di mettere in affitto un appartamento, per soggiorni brevi. L'appartamento in oggetto è di proprietà di un familiare stretto.

Abbiamo vari dubbi al riguardo, in particolare sulla tassazione dei redditi.

L'appartamento potrebbe essere messo in affitto dal proprietario stesso, ma poichè abita fuori regione contiamo di gestire noi stessi (che abitiamo di sotto all'appartamento) gli affitti brevi.

Valutavamo di stipulare prima un contratto di affitto tra noi ed il parente proprietario e poi a nostra volta gestirlo indipendentemente, qualsiasi altra formula che risulti più vantaggiosa.

Se affittiamo noi l'appartamento, il proprietario pagherà le imposte tramite cedolare secca. 

A nostra volta, dovremmo pagare noi la quota di tasse sui redditi generati dagli affitti. Non si rischia di pagarle due volte in questo modo? 

A fronte di un affitto a canone concordato di 50, il proprietario pagherebbe il 10%, quindi 5.

Noi a nostra volta, incassando 100, pagheremmo il 21 (o il 26%?) ma su 100 di base imponibile o sui 50 che tengono conto del costo del nostro affitto?

C'è altro modo di avere in gestione l'appartamento da affittare senza che il proprietario sia fisicamente presente? Valuteremmo, se lecito, che sia tutto intestato a lui, oppure che l'immobile ci sia ceduto ad uso gratuito. Ma queste soluzioni, pur nella nostra inesperienza, ci sembrano in chiaroscuro.

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Marco5207 buonasera.

La possibilità per il locatario di fare sublocazione turistica (o per il comodatario di fare locazione turistica) di breve durata, prevista dal Codice civile e dal Codice del Turismo ed espressamente disciplinata fiscalmente dal DL 50/2017, nella Regione Emilia Romagna incontra gli ostacoli stabiliti dalla normativa regionale (L.R. 16/2004, modificata dalla L.R. 4/2010).

Secondo la legge regionale è solo il proprietario (o l'usufruttuario) che può dare in locazione turistica, in forma non imprenditoriale, l'intero appartamento (in cui non vi sia alcun residente) con contratti di locazione turistica di durata sino a 6 mesi.

Per il locatario, o per il comodatario, purché sia residente nell'unità immobiliare, l'unica possibilità in forma non imprenditoriale è l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B, che presuppone, appunto, la residenza e la convivenza con l'ospite.

Si tratta in questo caso della gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, che comporta anche implicazioni fiscali.

Per il locatario, o per il comodatario, non residente nell'unità immobiliare è possibile la gestione in forma imprenditoriale di affittacamere (singole stanze) o di Case e appartamenti per vacanza (intero appartamento).

Limitatamente al Comune di Bologna sono stati di recente introdotti nuovi vincoli (Cambio di destinazione d'uso e Alloggio minimo).

[Marco5207]

Tutto chiarissimo ora.

Di fatto mi sembra di capire che resti valida l'opzione di far partire l'attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale dell'intero appartamento a nome del familiare. Sarà questi ad iscriversi ad airbnb (o altri sistemi), ricevere quinti tutti i compensi e a pagare le relative imposte. Noi potremmo comunque accogliere gli ospiti.

[Alberto1535]

@Marco5207 

Certamente, dopo che il proprietario avrà completato l'iter amministrativo (a suo nome).

Su Airbnb, il proprietario-titolare dell'annuncio, se ritiene, può nominare dei co-host (anche senza remunerazione) e attribuire le sue medesime funzioni di gestione dell'annuncio (modifica annuncio, prezzi, relazioni con gli ospiti, ecc.).