@Davide872 buonasera
mi pare che la vostra intenzione sia di restare nell'ambito delle tipologie ricettive in forma non imprenditoriale. A tali fini occorre indagare nella normativa regionale
https://www.regione.lazio.it/regolamenti-regionali-testo-coordinato/regolamento-regionale-16-giugno-...
la quale distingue le Case e appartamenti per vacanze (art.7), che sono strutture ricettive, dagli Alloggi per uso turistico (art.12-bis) che è pura locazione turistica.
La vostra scelta dell'una o dell'altra tipologia, sulla base delle diverse caratteristiche di ciascuna da ricercare nei regolamenti regionali, ha delle implicazioni di carattere fiscale.
Nel caso della locazione breve [DL 50/2017, locazione tra privati di durata col medesimo conduttore non superiore a 30 giorni annui, per qualunque finalità anche turistica] i canoni di sublocazione sono da inserire nella Dichiarazione dei redditi, tra i redditi diversi.
Il reddito derivante dai contratti di locazione breve può essere assoggettato, per opzione del sublocatore, all’imposta sostitutiva dell'IRPEF e relative addizionali (cedolare secca). La base imponibile è il 100% del canone risultante dal contratto di locazione, senza la possibilità di dedurre alcuna spesa.
Il sublocatore ha anche la possibilità di assoggettare questi redditi diversi a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.
Solo in questa ipotesi c'è la possibilità di dedurre dai canoni di locazione tutte le spese specificamente inerenti la produzione di questi redditi.
I redditi diversi (netti) concorrono alla formazione del reddito complessivo [oppure formano integralmente il reddito complessivo se non ci sono altri redditi] assoggettato a IRPEF e addizionali.
Non solo per il possibile incremento dell'aliquota dell'imposta sostitutiva dal 21 al 26%, in assenza di altri redditi (o in presenza di altri redditi di importo non elevato), potrebbe risultare fiscalmente più conveniente optare per la tassazione ordinaria.
Questa scelta consente anche di beneficiare di eventuali altre deduzioni/detrazioni (es. spese mediche), possibilità che non c'è qualora i redditi siano assoggettati solo a imposta sostitutiva.
Nel caso di gestione non imprenditoriale di una CAV, i compensi costituiscono dei redditi diversi, senza la facoltà di optare per l'imposta sostitutiva.
Vale quanto già scritto per i redditi diversi assoggettati a tassazione ordinaria.
Si tratta di indicazioni generali. Una volta scelta la tipologia ricettiva, suggerirei di contattare un dottore commercialista che potrà fornire un quadro completo in relazione alle informazioni sulle vostre posizioni personali.
Buon proseguimento.
