Tipologia di locazione alloggio

[Mirko161]

Buongiorno a Tutti,

sono appena entrato in questo fantastico mondo e spero di diventare un HOST vivo a Torino ed ho un appartamento dove abito io  e vorrei mettere a disposizione una parte del mio alloggio. Attualmente mi sto interfacciando con tutta la burocrazia per fare le cose più corrette possibili. 

Da quello che ho capito prima di partire devo fare due cose importanti

- Comunicazione alla questura tramite trasmissione dell'apposito modulo

- Iscrizione al portale della Regione Piemonte attraverso Modello Informativo per Locazione Turistica - Allegato H versione telematica

Cerco di spiegarvi meglio come vorrei strutturare il mio annuncio in quanto faccio fatica ad identificare la tipologia di locazione. Possiedo un appartamento bilivello nella carta un unica abitazione dove abito e ho la residenza con due accessi dal corpo scala e collegati internamente da una scala . Al piano superiore ho ricavato oltre che la mia area privata un piccolo corridoio "filtro" che separa dalla zona  che vorrei mettere a disposizione . La zona si compone in una camera una stanza relax con frigo, lavandino, microonde e piccolo fornello a induzione e un bagno di pertinenza e si può accedere dal piano superiore del mio ingresso.

I miei dubbi sono i seguenti:

-Mettendo a disposizione una camera con bagno privato e zona relax annessa quindi per così dire "locazione parziale del mio alloggio" in che tipologia di locazione rientro? Non riesco a trovare la formula (camera privata).

- Nella compilazione del modello da trasmettere sia alla regione che alla questura mi si chiede i di dichiarare i dati catastali del mio appartamento. La mia paura è che facendo in questo modo sto dichiarando che io affitto tutta la casa e non una porzione di casa.  Non so se c'è il rischio che io operando in questo modo faccia scattare un'accertamento andando a perdere i requisiti prima casa ecc.

- Il CIR bisogna richiederlo anche nel caso in cui in un annuncio inserisco la formula di camera privata?

Spero di non essere stato troppo contorto nella spiegazione . Ringrazio chiunque possa darmi delle info in merito

Grazie  a Tutti

Mirko

[Alberto1535]

Grazie @IsabellaEValerio0, aspettavo il tuo intervento risolutivo.

Ognuno di noi ha in mente quello che succede nella propria regione e tende a trasferirlo su altre.

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Alberto1535 ,

Vero ed è impossibile sapere come vanno le cose in tutte le altre regioni ( È già molto dura stare dietro alla propria ).

Buona serata 🙂!

[Mirko161]

Buongiorno @IsabellaEValerio0 ,

grazie mille per la risposta soprattutto vedo che anche tu stai in Piemonte quindi sotto la stessa legislazione mi sento quindi più tranquillo.

Domanda: Per "Cucina Autonoma" intendi una cucina dedicata all'ospite diversa dalla mia o va bene anche la mia cucina che utilizzo tutti i giorni.  Io ho comunque ricavato un'angolo cottura "autonomo volendo" nella stanza "Relax" ad uso esclusivo dell'ospite.

Dopo un'attenta analisi sia leggendo la normativa della Regione Piemonte che la tua risposta la "locazione turistica" mi sembra l'unica strada da percorrere.  In questi giorni per velocizzare i tempi perchè mi sono trovato ad affrontare spese enormi dovute soprattutto dall'aumento dei prezzi di luce, condominio, ecc ho provveduto ad attivarmi con la comunicazione alla questura per essere abilitato alla comunicazione dei dati degli ospiti.

Per quanto riguarda invece la comunicazione ai fini dell'ottenimento del CIR ho un dubbio alla sezione "Tipologia immobile" non ho tanta scelta posso inserire.

1) unità abitativa 

2)  Parte di unità abitativa --> ho selezionato questa in quanto io metto a disposizione camera/bagno e cucina 

Mentre, al punto "N. Camere"  (Numero totale delle camere/vani dell'immobile dove sono ubicati posti letto per il pernottamento) non mi è chiaro se devo inserire il numero di vani che metto a disposizione dell'host (Camera/Area Relax/Bagno) oppure se devo inserire solo la camera con letto dedicata alla locazione. 

Per quanto riguarda IMU mi informo presso il comune.

Grazie mille ancora per la tua esaustiva risposta

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Mirko161 ,

Per " cucina autonoma" si intende ad uso esclusivo dell'inquilino ( quindi non la tua ), praticamente è possibile registrare come locazione turistica una porzione di immobile che però deve essere autonoma a livello funzionale e come dice la legge regionale deve avere " pari requisiti " dell'unità intera.  Probabilmente la regione vuole evitare che le locazioni brevi facciano concorrenza alle strutture ricettive e per questo non consente la locazione breve di sole camere.

Per quanto riguarda il format per ottenere il CIR dovrai sicuramente indicare ( come hai fatto) " parte di unità abitativa".

Per " N camere" intendono le camere dove sono presenti i posti letto, quindi nel tuo caso ( se i letti sono presenti soltanto in camera da letto ) dovrai indicare 1.

Gli step da seguire sono nell'ordine:

- compilazione modulo, a cui segue ottenimento CIR e credenziali per " Piemonte dati turismo " 

- richiedere in questura le credenziali di accesso per Alloggiati web ( dopo aver ottenuto il CIR).

Dovrai poi predisporre un contratto di affitto e informarti su come funziona nel tuo comune per la tassa di soggiorno.

Riguardo alla porzione di immobile, già dal tuo primo post indicavi la presenza dell' angolo cottura.

La regione sicuramente non entrerà nel merito di questo, ma per poter affittare quella porzione, tutto deve essere a norma, sia per la presenza di questo angolo cottura ( non so precisamente come funzioni ), sia nel rispetto degli altri requisiti ( altezza, rapporto aereoilluminante, metri quadri ).

La norma di riferimento per le civili abitazioni è il decreto sanità del 1975  ( Oltre al regolamento edilizio comunale).

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://www.bosettiegatti.eu/info/norme/statali...

Non voglio metterti altre paranoie, ma visto che devi ancora iniziare, meglio chiarire tutti gli aspetti prima ( nel dubbio chiedi ad un geometra).

Nel ventaglio di ipotesi possibile potresti anche valutare l'apertura delle strutture ricettive " affittacamere "  o " bed and breakfast" che in Piemonte si possono esercitare anche senza partita IVA. Entrambe prevedono la residenza in loco del gestore, dovresti però togliere l'angolo cottura e concedere soltanto la camera col bagno ( credo che l'area relax non porti problemi, purché sia senza angolo cottura).

Si tratta di soluzioni assolutamente diverse: 

nella locazione turistica affitti una parte della tua casa a degli inquilini, senza offrire nessun tipo di servizio ( ad esclusione di utenze, WiFi, pulizia iniziale e prima fornitura di biancheria).

Nella seconda gestisci una struttura ricettiva e fornisci ai tuoi ospiti dei servizi, come il cambio biancheria e le pulizie durante il soggiorno ( nel caso del B&B anche la colazione).

E cambiano inoltre tutta una serie di aspetti, anche fiscali.

Se dovessi avere bisogno di chiedere delle informazioni in regione, ti consiglio di mandare una mail alla persona di riferimento, gentile, disponibile e competente ( Signora Barbara, trovi il suo indirizzo sul sito regionale ).

[Mirko161]

Buongiorno @IsabellaEValerio0 ,

e grazie come sempre per il supporto!

Purtroppo la signora Barbara sarà assente a tempo indeterminato lo dice la registrazione vocale quando chiamo al numero indicato nel sito regionale e all'indirizzo email non risponde nessuno. Tramite vari giri di chiamate sono riuscito a parlare con un signore che seppur disponibile non mi ha dato le risposte alle domande poste, è rimasto molto vago.

Per quanto riguarda la legge regionale vorrei un'attimo fare un ragionamento praticamente è possibile affittare 

-intero alloggio (intera unità abitativa)

-porzione di alloggio (parte di unità abitativa)

La prima mi è chiara io ho una casa di 7 vani e la concedo in affitto per intero. Generalmente una casa o appartamento è composto da cucina/soggiorno, camere e bagni.

La seconda porzione di alloggio (parte di unità abitativa) presuppone il fatto che se opto per questa opzione il motivo è che anche il proprietario vive dentro pertanto è un pò complicato a livello anche solo di catasto/progetto avere due cucine in un unico alloggio. Sicuramente la motivazione è quella che dici tu, ovvero di evitare di fare concorrenza alle strutture ricettive. Cerco di spiegarmi meglio a livello di requisiti edilizi ed urbanistici io non posso avere un appartamento con due cucine in primis non approvano il progetto e poi anche se lo facessi il catasto considererebbe questi due alloggi che io ho fuso due appartamenti distinti. Comunque approfondisco meglio il tema.

La legge regionale riporta  "In particolare, la locazione turistica è resa in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pari requisiti, nonché delle dotazioni tipiche della civile abitazione, ivi compresa la sola fornitura di biancheria, se richiesta, e senza alcuna prestazione di servizi accessori e complementari"

Mi viene da pensare solo che la dicitura "o in parti di esse" ma è sicuramente riferito all'unità immobiliare e non alla cucina.

Per quanto riguarda il progetto ho fatto tutto secondo regolamento. Unica cosa che la zona dedicata alla locazione non è identificabile in una superfice tale da poterlo definire monolocale per esempio. 

Comunque spulciando tutti gli annunci su questo sito ho notato che quasi nessuno rispetta la normativa regionale perchè quando leggo "stanza privata" in casa condivisa a quel punto non si identifica in nessuna formula proposta dalla regione. Inoltre, nessuno mostra il CIR nella sezione dedicata del sito quindi o sono io che mi sto facendo troppi problemi o forse ci sono delle soluzioni che ancora non conosco.

Grazie ancora per la risposta 🙂

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Mirko161  e figurati, ci si aiuta tra di noi!

Ti confermo che  la dicitura " in parte di esse " si riferisce alle unità immobiliari ( e non alla cucina).

La regione sicuramente non entrerà nel merito dei requisiti tecnico urbanistici o igienico sanitari ( me ne sono accorta quando ho chiesto un'informazione relativa all'ubicazione dei posti letto), precisa soltanto che per la locazione valgono le regole delle civili abitazioni.

Dal loro punto di vista, con camera da letto, bagno e angolo cottura non avrai nessun tipo di problema ad ottenere il CIR e nessuno di loro verrà mai a vedere la casa o a fare il conteggio dei mq.

Ti ho menzionato il decreto sanità del 1975 ed i regolamenti edilizi comunali, generando nuovi problemi, soltanto perché ( pur non conoscendo bene la materia) credo che un angolo cottura non si possa mettere ovunque, forse con l'aiuto del geometra potresti se è il caso regolarizzare in qualche maniera la cosa, più che altro per tutelarti nella malaugurata ipotesi che da quell'angolo cottura un domani si sviluppino incidenti.

Col geometra chiarirei anche l'aspetto dei metri quadri, in particolare gli domanderei se quegli stessi requisiti ( decreto sanità 1975 ) debbano valere anche sulla porzione di immobile che si mette in locazione o se essendo soltanto una porzione possa funzionare diversamente.

In tutta franchezza, credo che sia sempre meglio sapere bene che cosa prevede la legge, poi si può anche scegliere di rischiare su qualcosa, ma sempre essendo ben consci dei rischi che si corrono.

In effetti guardando le foto di molti alloggi e guardando il numero degli ospiti che accettano è evidente che in tanti casi il rapporto mq/ persone non venga rispettato. 

Così come nella nostra regione non viene assolutamente rispettato il divieto di non concedere il locazione breve le sole camere...in qualche caso si tratta di affittacamere o B&B ( dagli annunci a volte si riesce a capire), ma nella maggior parte dei casi si tratta di persone che, al contrario di noi, non si sono fatti nessun tipo di domanda e di problema.

Fanno due foto, creano l'annuncio ed affittano senza registrare gli inquilini in questura e senza dichiarare un centesimo di quei redditi.

È evidente anche guardando il CIR... nella mia zona è presente all' incirca nel 30% degli annunci...e i controlli purtroppo sono pressoché inesistenti.

Ma dalle domande che ti poni e che giustamente poni, capisco che tu non sei così.

Ricapitolando le possibili soluzioni per me sono : 

- locazione turistica con camera, bagno e cucina, nel tuo caso angolo cottura ( dopo aver chiarito col geometra ).

- struttura ricettiva affittacamere ( eliminando l'angolo cottura)

- struttura ricettiva B&B ( eliminando l'angolo cottura).

Un' ultima soluzione, che probabilmente non hai considerato è quella di concedere in locazione la sola camera con bagno, con contratti (da registrare) di durata superiore ai 30 giorni ( studenti, lavoratori o anche turisti ). In questo caso ti svincoli dalla normativa regionale, perché il Piemonte regolamenta solo la locazione fino ai 30 giorni : nessun CIR, nessuna comunicazione in regione e nessuna comunicazione in questura e potresti affittare la sola camera anche senza cucina.

[Mirko161]

Buongiorno @IsabellaEValerio0 ,

e grazie come sempre per il prezioso aiuto sicuramente aiuteremo anche altre persone che leggeranno questi post ad avere le idee molto più chiare.

Per quanto riguarda il discorso angolo cottura mi sono informato e non ci sono problemi in quanto andando ad inserire piano a induzione piccolino mi svincolo da tutta una serie di problematiche di normativa che ti obbligano come ben sai a fare i fori per la ventilazione ecc ecc.

Per quanto riguarda il discorso del CIR mi sono fatto mille scrupoli perché a Torino quantomeno stanno facendo controlli a tappeto per via della speculazione per Eurovision.

Se ti fai un giro con gli annunci noti che la gente ha trasformato corridoi in stanze messo a disposizione le proprie camere da letto qualcuno affitta anche le soffitte nella mia zona.

In effetti diciamocela tutta è molto facile pubblicare un'annuncio ed anche io inizialmente non mi ero fatto tante domande....sinceramente vengo da un esperienza dove vivevo in Australia e la burocrazia è molto più snella, se tu hai una casa grande e vuoi metterla a disposizione non devi vedere i mille cavilli  Comunichi all'ATO che affitterai una camera o casa ti logghi e metti il periodo e quanto hai guadagnato tanto non puoi scappare nessuno gira coi contanti i soldi sono solo sul conto e li troverai quando fai la dichiarazione dei redditi. 

Chiusa questa parentesi del mondo perfetto torniamo sul pianeta terra Italia 🙂 io ero propenso per la "locazione turistica" perché una piattaforma come Airbnb mi permette di verificare chi saranno i miei ospiti prima che arrivino. Mi spiego meglio ho provato anche a mettere annunci per locazioni brevi con locazione ulteriore ai 30 giorni e mi è capitato di dover fare l'agente immobiliare perché le persone prima vogliono vedere la casa ci vogliono pensare ....io in tutta onestà lavorando non ho tutto questo tempo libero.

Però è interessante un quesito qualora qualche ospite mi chiedesse un tempo superiore al mese perché magari viene per lavoro, ovviamente sappiamo che se si ferma una settimana viene per cercare casa e mi è già capitato in passato posso fare un contratto e slegarmi per un periodo breve dalla locazione turistica?  Perché sinceramente se ho qualcuno che si trova bene e con cui mi trovo bene anche io preferirei allungare i tempi svincolandomi in un certo senso dalla gestione.

Grazie come sempre isabella per l'aiuto

Mirko

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Mirko161 ,

Riguardo alla tua ultima domanda, sì, puoi svincolarti dalla locazione breve, ma se ti eri già registrato come locazione turistica regionale ( che in Piemonte coincide con la locazione breve), dovrai darne comunicazione in regione.

In particolare il Piemonte prevede che la locazione turistica si debba sospendere,  se si stipulano contratti di durata superiore ai 30 giorni e fino ai 18 mesi, oppure cessare per contratti di durata superiore ai 18 mesi.

In entrambi i casi la procedura è la stessa con cui si ottiene il CIR, con lo stesso format on line, dovrai barrare la casella " sospensione" oppure " cessazione " .

Durante la sospensione si è esonerati dalla comunicazione dei flussi turistici e la LT regionale si riattiverà automaticamente alla scadenza del contratto lungo.

Faccio soltanto notare che la terminologia utilizzata dalla regione per la locazione turistica  "sospensione", cessazione" ,  "struttura " ( su Piemonte dati turismo) o lo stesso nome di fantasia che viene richiesto quando si compila il format di richiesta CIR, può indurre in errore:

si parla solo e sempre di locazione, non di strutture ricettive.

Bene per quanto riguarda l'angolo cottura! Facci poi sapere che cosa hai deciso.

[Justine454]

Buonasera, 

Sto provando ad aiutare mio padre con l'avvio di una locazione turistica a TORINO e non trovo da nessuna parte un'informazione certa in merito a quanto segue, spero potrete aiutarmi (anche perché varia da Regione a Regione...) Può affittare interamente la casa come locazione turistica anche se è la casa dove ha la residenza?  Chiedo perché ad esempio da me in Emilia Romagna è assolutamente vietato, ma per il Piemonte non ho trovato un'informazione chiara e precisa.  Altrimenti potrebbe spostare la sua residenza visto che comunque è spesso via per ragioni famigliari...giusto per capire

Grazie del vostro aiuto!

Justine 

[Justine454]

Buonasera, 

Sto provando ad aiutare mio padre con l'avvio di una locazione turistica a TORINO e non trovo da nessuna parte un'informazione certa in merito a quanto segue, spero potrete aiutarmi (anche perché varia da Regione a Regione...) Può affittare interamente la casa come locazione turistica anche se è la casa dove ha la residenza?  Chiedo perché ad esempio da me in Emilia Romagna è assolutamente vietato, ma per il Piemonte non ho trovato un'informazione chiara e precisa. 

Grazie del vostro aiuto!

Justine 

[Mirko161]

Buongiorno a Tutti,

vi ringrazio siete tantissimi 🙂 ho delle buone notizie e provo ad aggiornarvi sulla situazione.

Successivamente alla mia domanda i miei dubbi si sono fatti sempre più forti in merito tutta una serie di ricerche che ho fatto autonomamente.

Inizio col dire che la normativa della regione Piemonte seppur esistente sotto certi aspetti cela numerosi dubbi al lettore. Premetto che ho fatto numerosi giri per poter parlare con qualcuno che si occupasse del tema e il numero di telefono risulta "inattivo in modo permanente", così come recita la vocina registrata al numero indicato. Chiusa la "polemica" mi sono dato da fare e sono riuscito a parlare con una voce esperta della regione Piemonte che mi ha confermato quanto detto da @IsabellaEValerio0 , ovvero che la mia unica strada è quella della "Locazione Turistica" . Essendo molto preciso ho spiegato bene cosa ho intenzione di fare come è composta la mia situazione abitativa in quanto io ho la residenza e vivo nell'appartamento in questione e che metterò a disposizione una porzione di casa e che questa porzione di casa si compone di:

-Cameretta con letto singolo alla francese

-Area Relax con angolo cottura 

-Bagno privato

 Mi confermato a voce ovviamente che non ci sono problemi. 

Per rispondere ad @Angela1056  prima di tutto grazie per la tua risposta sei stata super chiara, forse ogni regione ha la sua normativa di riferimento sul tema?  Magari mi sbaglio 

Infine, per quanto riguarda IMU spero di trovare delle risposte a breve e vi aggiorno.

Grazie ancora a Tutti

Mirko