intestazione della attività e adempimenti

[Federica740]

Buongiorno a tutti, ho pubblicato un annuncio ma un pò frettolosamente, ora sto recuperando con tutti gli adempimenti con comune, regione e questura. 

Gli usufruttari dell'appartamento sono mio padre e mia madre, io invece mi occuperei della gestione delle prenotazioni e del rapporto con gli ospiti. Le mie domande sono:

1. tutta la parte burocratica può essere fatta da mio padre mentre io continuo ad avere l'account su airbnb e gestire le prenotazioni?
2. gli usufrtuttari sono due, ma per semplificare è possibile censirne solo uno nelle pratiche burocratiche?

Grazie mille in anticipo

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Federica740 buonasera

Immaginando che si tratti di locazione turistica non imprenditoriale, se l'intenzione è di individuare il modello più semplice che risponda adeguatamente ai prevedibili prossimi cambiamenti sulla piattaforma, dobbiamo partire dalla fiscalità.

Nel caso di usufrutto, in canoni di locazione vanno dichiarati [come redditi fondiari] dai due usufruttuari in parti uguali, indipendentemente dalla partecipazione di uno, o di entrambi, al contratto di locazione e al relativo incasso dei canoni stessi.

E' molto probabile che a breve Airbnb, al momento dell'accredito, applichi la ritenuta fiscale del 21%. 

Già per l'anno in corso, Airbnb ha l'obbligo di recepire il Codice fiscale dei percettori di reddito tramite la piattaforma, come pure i dati catastali dell'immobile oggetto di locazione.

Queste informazioni saranno in seguito comunicate all'Agenzia delle entrate (passando tramite il fisco irlandese).

In questo quadro, dimenticando il passato e, in parte, il presente, a mio parere è opportuno:

-che tutto l'iter burocratico di avvio sia fatto da un usufruttuario: comunicazione al SUAP del comune, richiesta alla Questura dei codici di accesso al portale Alloggiati web, ottenimento del Codice identificativo regionale [in attesa di quello nazionale], registrazione al portale regionale per i flussi turistici, gestione imposta di soggiorno con il Comune.

-che l'annuncio venga pubblicato [come host] dall'usufruttuario che ha fatto la pratica.

-che si preveda la suddivisione dei compensi al 50% fornendo i Codici fiscali dei due usufruttuari [non è rilevante se i compensi sono domiciliati su due conti separati oppure sul medesimo conto cointestato].

-l'host, nella gestione dell'annuncio, delle prenotazioni e dei soggiorni, si può far assistere da un co-host senza remunerazione.

Nel momento in cui Airbnb provvederà allo split dei pagamenti, applicherà la ritenuta fiscale sui compensi riconosciuti ai due usufruttuari, della quale essi terranno conto in sede di dichiarazione dei redditi.

I due Codici fiscali consentiranno a Airbnb di fornire all'Agenzia delle entrate i dati corretti per una immediata riconciliazione con le dichiarazioni dei redditi.

Anche allo stato attuale, questa impostazione risulta fiscalmente corretta.

[Federica740]

Chiarissimo, grazie mille

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Alberto1535 ,

Concordo anch'io su quanto hai scritto, però non mi è chiaro questo punto:

" - che si preveda la suddivisione dei compensi al 50% fornendo i Codici fiscali dei due usufruttuari "

Il post parla di usufruttuari, ma sarebbe uguale alla situazione di due proprietari.

Allo stato attuale, non mi risulta possibile su uno stesso account aggiungere due codici fiscali ( nonostante ciò che dice lo stesso Airbnb in merito alla privacy per gli utenti non registrati).

Forse però prevedendo una divisione al 50% dei compensi, si apre la possibilità di poter aggiungere un altro codice fiscale?

La seconda persona, dovrebbe però avere un account Airbnb?

Grazie mille e buona giornata!

[Federica740]

Buongiorno Isabella e @Alberto1535, effettivamente non c'è la possibilità di indicare due codici fiscali nelle informazioni fiscali. Pensate che si possa gestire la cosa aggiungendo il secondo usufruttario come co-host e dividendo i compensi al 50%? O pensate che il fatto di far arrivare i compensi su un conto cointestato permetta poi di risolvere la cosa attraverso la dichiarazione dei redditi?

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Federica740 ,

Io credo che essendo gli usufruttuari due coniugi, non ci siano problemi ad intestare l'account Airbnb soltanto al coniuge che si è intestato le pratiche burocratiche e a fare confluire a lui tutti i compensi ( eventualmente in un conto cointestato, anche se non è fondamentale).

Quando Airbnb inizierà ad operare la ritenuta, rilascerà la certificazione unica al titolare dell'annuncio.

L'altro usufruttuario pagherà la sua quota di tasse con la dichiarazione dei redditi, mentre l'intestatario dell'annuncio andrà a credito di imposta.

@Alberto1535 , tu che cosa ne pensi?

Questa tra l'altro è la mia stessa situazione attuale, con mio marito Valerio comproprietario e l'account Airbnb intestato a me.

Riguardo al co Host ( figura inventata da Airbnb, ma non riconosciuta nel nostro ordinamento), molti sostengono essere una  soluzione, ma

a mio modo di vedere non lo è. Anzi, a mio avviso in questo caso un co host che percepisce compensi, rischia di complicare le cose, almeno finché non si saprà  se l'intermediario tratterrà il 21% anche al Co Host e se rilascerà  due distinte certificazioni uniche.

In un caso come il tuo io intesterei l'annuncio al genitore che è intestatario delle pratiche burocratiche ( che lascerà il suo documento e il suo codice fiscale).

Se proprio vuoi figurare anche tu, potresti inserirti come co Host senza compenso, come suggerito da Alberto ( altrimenti puoi occuparti comunque di tutto, ma da dietro le quinte).

Mi auguro comunque che prima di iniziare ad applicare la ritenuta, tutte queste situazioni vengano chiarite.

[Alberto1535]

@IsabellaEValerio0 @Federica740 buona giornata.

Attualmente, in assenza della ritenuta fiscale, la dichiarazione dei redditi sana tutte le lacune di Airbnb.

Per cui oggi è ricorrente la situazione secondo la quale un solo proprietario (oppure un solo usufruttuario) sia l'unico beneficiario dei compensi (oltre che titolare dell'annuncio come host).

Poi in sede di dichiarazione, ciascun proprietario (o usufruttuario) dichiara la sua quota e sceglie il regime fiscale.

Supponiamo che i canoni di locazione annui ammontino a 20.000 e vi siano due comproprietari (o usufruttuari), i quali potrebbero anche non essere coniugi.

Se non si cerca di correggere la situazione decritta, all'unico beneficiario dei compensi verrà applicata una ritenuta di 4.200.

Nell'ipotesi che non abbia altri redditi, né un sostituto, ed opti in sede di dichiarazione dei redditi fondiari per l'imposta sostitutiva, quell'unico beneficiario, a credito  d'imposta, dovrà attendere mesi [almeno fino all'anno successivo] prima di recuperare 2.100 euro.

Mentre l'altro, dovrà pagare subito le imposte.

A mio parere, sarebbe opportuno che Airbnb fin da subito, in vista dell'applicazione della ritenuta, adeguasse la sua procedura a questa situazione molto ricorrente di comproprietà (o di presenza di più usufruttuari).

Una soluzione semplice potrebbe essere la suddivisione del compenso tra i due beneficiari, recependo il CF di ciascuno ed applicando distintamente la ritenuta.

Troppo complesso ?  Non mi pare.

[IsabellaEValerio0]

Speriamo @Alberto1535 e grazie!

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Nel mentre - e vado fuori tema - con i nuovi obblighi in discussione di esposizione del codice fuori dalla porta e di estintori e rilevatori di gas per tutte le locazioni turistiche e brevi, sembra che si voglia cancellare la locazione e trasformarla di fatto in una struttura ricettiva...😓

[Alberto1535]

@IsabellaEValerio0 

Come segnalato da @Angela1056 in altra discussione, Il Sole24ore dell'8/12 riporta:

Nel passaggio del testo in Commissione Bilancio del Senato è stata ammorbidita la stretta sugli obblighi per chi affitta casa ai turisti. Viene approvato il Codice identificativo nazionale (Cin) per gli affitti turistici o affitti brevi, con le relative sanzioni (fino a 8mila euro) per chi non lo possiede o non lo espone. Ma viene circoscritto l’obbligo di dotare l’immobile affittato dei requisiti di sicurezza come estintori e rilevatori di gas: spetterà solo ai locatori che gestiscono nelle forme imprenditoriali

Vedremo.

Buona serata.

[IsabellaEValerio0]

@Alberto1535 , @ @Angela1056

Purtroppo la notizia riportata dal sole 24 ore non è corretta.

Nell'ultimo passaggio l'emendamento ha subito una modifica ulteriore.

In altro post ho riportato l'attuale comma 7 che estende l'obbligo di rilevatori di gas ed estintori a tutte le locazioni turistiche e brevi ( non soltanto alle locazioni imprenditoriali).

Soltanto per le locazioni imprenditoriali è invece previsto l'obbligo di adeguarsi alla normativa di sicurezza.

Non ci resta che sperare che non passi alla camera...

[Alberto1535]

@IsabellaEValerio0 

prendo nota, grazie del seguito.

[Mauro692]

Grazie sei stato molto chiaro.Io sto per avviare un'attività di affitti brevi. Mia moglie è proprietaria e valutando la difficoltà di gestirli direttamente avremmo pensato di darli in ggestione ad una ditta individuale che opera in questo settore. Quindi l'host in questo caso chi sarebbe?. Se l'account con airbnb lo apre la ditta, come avvengono i compensi?

[Alberto1535]

@Mauro692 buonasera

se vuoi che il destinatario riceva un avviso devi fare la ricerca con @

L'ipotesi che avevo fatto due mesi è superata in quanto la procedura di Airbnb non riesce a gestire due diversi Codici fiscali.

Quando il proprietario si trova nell'impossibilità di gestire direttamente la locazione, una possibile soluzione è affidarsi a un agente immobiliare o a un Property Manager, utilizzando il modello contrattuale del mandato con rappresentanza con mandato all'incasso.

In tal modo, l'intermediario opera sempre, non in nome proprio, ma in nome del proprietario mandante.

Potrà occuparsi di tutto l'iter amministrativo precedente alla pubblicazione dell'annuncio, pubblicare l'annuncio su Airbnb e su altre piattaforme, e incassare i relativi canoni.

Il contratto dovrà prevedere le modalità di riconoscimento al proprietario di detti canoni  come pure le modalità di calcolo e di pagamento del compenso all'intermediario.

Quando il primo intermediario interviene nell'incasso dei canoni, le norme fiscali prevedono che sia il primo intermediario (e non Airbnb) ad applicare la ritenuta fiscale del 21% prevista per le locazioni brevi.

Di conseguenza, in questa ipotesi il proprietario riceverà dall'intermediario l'importo dei canoni di locazione dedotti il compenso dell'intermediario, la commissione host che Airbnb avrà fatturato all'intermediario, la ritenuta fiscale del 21% sul canone lordo. Dovrà inoltre provvedere al pagamento delle fatture dell'agenzia di pulizie o del lavasecco.

Quindi, host sarà l'intermediario, mentre il proprietario potrebbe eventualmente assumere il ruolo del co-host qualora volesse mantenere un controllo continuo sull'operato dell'host.

Per questo modello contrattuale, la Camera di Commercio di Milano ha predisposto questo contratto tipo:

https://www.milomb.camcom.it/property-manager

Una diversa soluzione potrebbe prevedere un ruolo più defilato dell'intermediario che potrebbe affiancare come co-host, l'host proprietario.

In questa ipotesi, i canoni di locazione verrebbero accreditati in un conto del proprietario, e allora la ritenuta fiscale del 21% verrebbe applicata da Airbnb.

Sarà poi cura del proprietario provvedere al pagamento del compenso al co-host, al di fuori di Airbnb, oppure dare istruzioni a Airbnb di pagare quota parte del canone al co-host. 

In ogni caso, qualora ci si affidi a un PM o un agente immobiliare, e poi l'alloggio venga offerto su Airbnb, sia il compenso del PM o dell'agente, sia la commissione comunque  applicata da Airbnb non sono fiscalmente deducibili dall'importo dei canoni di locazione.

[Mauro692]

grazie di cuore