@Mauro692 buonasera
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L'ipotesi che avevo fatto due mesi è superata in quanto la procedura di Airbnb non riesce a gestire due diversi Codici fiscali.
Quando il proprietario si trova nell'impossibilità di gestire direttamente la locazione, una possibile soluzione è affidarsi a un agente immobiliare o a un Property Manager, utilizzando il modello contrattuale del mandato con rappresentanza con mandato all'incasso.
In tal modo, l'intermediario opera sempre, non in nome proprio, ma in nome del proprietario mandante.
Potrà occuparsi di tutto l'iter amministrativo precedente alla pubblicazione dell'annuncio, pubblicare l'annuncio su Airbnb e su altre piattaforme, e incassare i relativi canoni.
Il contratto dovrà prevedere le modalità di riconoscimento al proprietario di detti canoni come pure le modalità di calcolo e di pagamento del compenso all'intermediario.
Quando il primo intermediario interviene nell'incasso dei canoni, le norme fiscali prevedono che sia il primo intermediario (e non Airbnb) ad applicare la ritenuta fiscale del 21% prevista per le locazioni brevi.
Di conseguenza, in questa ipotesi il proprietario riceverà dall'intermediario l'importo dei canoni di locazione dedotti il compenso dell'intermediario, la commissione host che Airbnb avrà fatturato all'intermediario, la ritenuta fiscale del 21% sul canone lordo. Dovrà inoltre provvedere al pagamento delle fatture dell'agenzia di pulizie o del lavasecco.
Quindi, host sarà l'intermediario, mentre il proprietario potrebbe eventualmente assumere il ruolo del co-host qualora volesse mantenere un controllo continuo sull'operato dell'host.
Per questo modello contrattuale, la Camera di Commercio di Milano ha predisposto questo contratto tipo:
https://www.milomb.camcom.it/property-manager
Una diversa soluzione potrebbe prevedere un ruolo più defilato dell'intermediario che potrebbe affiancare come co-host, l'host proprietario.
In questa ipotesi, i canoni di locazione verrebbero accreditati in un conto del proprietario, e allora la ritenuta fiscale del 21% verrebbe applicata da Airbnb.
Sarà poi cura del proprietario provvedere al pagamento del compenso al co-host, al di fuori di Airbnb, oppure dare istruzioni a Airbnb di pagare quota parte del canone al co-host.
In ogni caso, qualora ci si affidi a un PM o un agente immobiliare, e poi l'alloggio venga offerto su Airbnb, sia il compenso del PM o dell'agente, sia la commissione comunque applicata da Airbnb non sono fiscalmente deducibili dall'importo dei canoni di locazione.