@Sofia1190 buonasera nuova host di Bologna e benvenuta nella community !
Complimenti per il tuo annuncio e per l'appartamento che offri, di pregio e molto interessante per tipologia e posizione.
Almeno nel primo mese dalla pubblicazione il tuo annuncio beneficia di un posizionamento privilegiato nei risultati di ricerca. Di conseguenza, escluso il caso di prezzi manifestamente fuori mercato, è probabile ricevere delle prenotazioni in questo primo e breve periodo.
Passato questo periodo, si entra nella bolgia costituita ormai da migliaia di alloggi offerti.
Bologna negli ultimi due anni ha visto almeno il raddoppio del numero di alloggi proposti su Airbnb, a fronte di una domanda sostanzialmente stabile.
E' questo il primo punto di attenzione: si sta velocemente andando verso la saturazione del mercato, anzi in alcuni prolungati periodi dell'anno, penso che la domanda non superi 1/3 dell'offerta: in altre parole, 2 alloggi su 3 rimangono vuoti.
Il mercato bolognese è dominato dai professionisti che gestiscono ciascuno decine o anche centinaia di alloggi. Sono pagati dai proprietari a provvigione, per cui (legittimamente) ricercano l'occupazione continuativa degli alloggi gestiti applicando una politica di prezzi molto aggressiva.
Solo a titolo di esempio, per chiarezza, ci sono alloggi di pregio che per fine marzo (Cosmoprof) sono offerti a 1.000 - 1.500 euro di costo per l'ospite, ma in questi giorni sono svenduti a 100 - 150 euro.
Chi, come me, non si adegua, nel periodo novembre-febbraio non riceve neppure una richiesta di informazioni.
Un periodo analogo (anche se meno traumatico) è il periodo luglio-agosto, perché l'assenza di manifestazioni fieristiche o di congressi non è compensata da un adeguato aumento della domanda turistica.
Per cui, chi ritiene di dare in locazione l'alloggio solo in presenza almeno di un equo margine, è completamente tagliato fuori dal mercato: si potrebbe chiudere per 6 mesi.
Allora che fare nei restanti sei mesi ?
Primo: massima attenzione ai prezzi durante i periodi fieristici. I sold-out del passato non esistono più [saturazione del mercato] ma la domanda, soprattutto per alcune fiere, è molto sostenuta. Cosmoprof, Libro per ragazzi, Cersaie, Eima vanno trattate a prezzi particolari e inserendo durate minime di soggiorno (a fine di evitare l'occupazione da parte di un visitatore che si ferma solo una o due notti). Occorre uscire con date disponibili e prezzi almeno 6 mesi prima dell'evento, al fine di cercare la prenotazione da parte degli espositori (non dei visitatori) che pernottano di solito una o due notti in più della durata della fiera. Attenzione anche ad altri eventi, a partire dal GP di Imola.
Secondo: puntare sull'allungamento della durata del soggiorno.
A mio parere (ma tanti la pensano diversamente) è opportuno inserire una durata minima del soggiorno almeno di due o anche tre notti (l'occupazione di una notte può impedire la prenotazione per più notti da parte di un altro ospite).
Terzo, ma forse il più importante: ci vuole molta fortuna sia nel ricevere prenotazioni che nell'accogliere ospiti rispettosi della nostra casa !
Infine, suggerirei di cambiare subito i tuoi prezzi del Cosmoprof e rendere già disponibili le date della Fiera del Libro per ragazzi (per entrambe c'è già molto interesse).
Valuterei anche la possibilità di applicare un prezzo base valido sino a due ospiti, per poi applicare un supplemento (magari non elevato) per ogni ospite aggiuntivo. Almeno copri i costi supplementari di pulizia e biancheria da letto e da bagno.
Suggerirei di incentivare i soggiorni da 4 - 5 notti e oltre, inserendo degli sconti in relazione alla durata. Puoi non essere concorrenziale per i soggiorni di uno o due notti (falli fare agli altri), ma puoi diventarlo su un numero maggiore di notti applicando uno sconto per un soggiorno (ad esempio) di 4 notti, poi uno sconto più alto (ad esempio) per 7 notti.
Hai inserito delle foto molto belle, ma l'ultima può fare pensare all'ospite che tu metta a disposizione tortellini, tagliatelle, tigelle, o altro, il che è rigorosamente vietato a chi faccia locazione.
Buon proseguimento !
