Airbnb Sostituto d'imposta

[Alessandro278]

Buongiorno a tutti, scrivo perchè vorrei fare chiarezza sulle imposte dovute a seguito di incassi provenienti da locazioni brevi effettuate tramite Airbnb. 

Ho una domanda: E' vero oppure no che Airbnb a seguito del  D.L. 50/2017 (e quindi dal 24.4.2017) è diventato sostituto d'imposta ovvero paga le tasse e comunica i contratti di locazione alla agenzia delle entrate al posto degli host?

Ci sono molti pareri e articoli discordanti sul web. 

Grazie anticipatamente per le risposte che ricevero. 

[Roberto143]

@Paola559

Per il momento Airbnb non rispetta la legge e non applica la trattenuta.

Vediamo se almeno effettuerà la comunicazione dei dati dei soggiorni all'Agenzia delle Entrate per consentire un incrocio con le dichiarazioni dei redditi... aspettiamo giugno per questo.

Altri portali/intermediari effettuano (da subito) la trattenuta prevista dal DL 50/2017.

In ogni caso, per il proprietario/locatore/contribuente non cambia assolutamente nulla.

La dichiarazione dei redditi da affitto deve essere fatta (con 730 o Unico) come sempre, indicando l'ammontare degli affitti concordati con i conduttori (ospiti).

Questo, a prescindere dal fatto che l'affitto sia stato acquisito tramite portale che effettua la trattenuta, tramite portale che non la effettua, oppure direttamente.

Se, ad esempio, nel corso dell'anno ho realizzato i seguenti affitti (affitti, non incassi!):

- tramite portale XXX (che effettua la trattenuta): 5.000 euro

- tramite portale YYY (che NON effettua la trattenuta): 5.000 euro

- acquisiti direttamente: 5.000 euro

nella dichiarazione dovrò sempre inserire nel quadro fabbricati, redditi da affitto per 15.000 euro.

ps: materialmente avrò incassato, commissioni dei portali a parte:

- dal portale XXX: 3.950

- dal portale YYY: 5.000

- direttamente: 5.000

totale: 13.950

Poi, nei tempi previsti per la consegna delle Certificazioni (mi sembra proprio in questi giorni), il portale XXX invierà al contribuente una Certificazione Unica per  1.050 euro (21% di 5.000) che il contribuente potrà riportare in dichiarazione nell'apposita casella degli anticipi di imposta.

Il portale YYY non invierà nulla.

Per semplicità, facciamo finta che non ci siano altre voci, altre deduzioni, altre detrazioni, altri redditi.

Il contribuente, a quel punto, calcolerà le imposte da pagare sui 15.000 euro di redditi, effettuando la scelta tra cedolare secca al 21% o aliquota irpef ordinaria (che ipotizziamo sia il 23%).

Se sceglierà l'Irpef ordinaria, il reddito da dichiarare sarà 14.250 (15.000 x 95%); se opterà per la cedolare secca invece sarà 15.000 (15.000 x 100%).

Nei due casi avremo:

- Irpef ordinaria: imposta da pagare: 3.277,5 (14.250 x 23%)

- Cedolare secca: imposta da pagare: 3.120 (15.000 x 21%)

MA... avendo una certificazione per 1.050 (per la trattenuta effettuata dal portale XXX), andrà a pagare effettivamente:

- se Irpef ordinaria: 3.277,5 - 1.050 = 2.227,5

- se cedolare secca: 3.120 - 1.050 = 2.100

La trattenuta del portale funziona unicamente come anticipo di imposta.

Il contribuente può scegliere - come sempre - se adottare la cedolare secca o l'irpef ordinaria in base al proprio profilo fiscale e alle proprie convenienze.

La trattenuta, se effettuata, verrà scalata dall'imposta da pagare.

I redditi da dichiarare sono quelli relativi ai contratti di locazione sottoscritti con i conduttori (ospiti) e le commissioni dei portali non c'entrano nulla (sono dei costi a parte che il locatore decide autonomamente di pagare per usufruire di un servizio, ma che non è deducibile nel calcolo del reddito).

[Paola559]

@Roberto143

grazie Roberto!

spiegazione molto chiara!

[Paola559]

@Roberto143

salve Roberto 

spiegazioni sempre molto chiare e dettagliate!!!

ho scaricato il 730 precompilato dall agenzia delle entrate e non c è traccia di un incrocio con dati di ARBNB. aspetto ancora quanche settimana e poi riguarderò...

cmq, Roberto, mi confermi che i righi del 730 da compilare per la cedolare secca del 21% siano B11 e poi F8 ??? 

ciao e grazie

paola

ps.  rettifico: questi quadri sono da compilare solo se hai fatto o subito un acconto nell anno precedente.. invece leggo che va compitalo il quadro D4, confermi?

grazie 1000

[Roberto143]

@Paola559

e non c è traccia di un incrocio con dati di ARBNB

- cosa intendi? di che incrocio parli?

mi confermi che i righi del 730 da compilare per la cedolare secca del 21% siano B11 e poi F8?

- non so di cosa parli. suggerisco comunque di recarsi presso un CAF

[Paola559]

@Roberto143

e non c è traccia di un incrocio con dati di ARBNB

- cosa intendi? di che incrocio parli?

mi rifacevo a  quello che avevi scritto tu : "Vediamo se almeno effettuerà la comunicazione dei dati dei soggiorni all'Agenzia delle Entrate per consentire un incrocio con le dichiarazioni dei redditi"

per i campi penso di aver risolto 

ciao 

[Roberto143]

@Paola559

Questo non lo so e non si vede dalla dichiarazione dei redditi.

Se Airbnb (o gli altri portali) hanno comunicato i dati, l'Agenzia delle Entrate li elaborerà successivamente, magari fra due/tre/quattro anni, quando sarà in fase di verifica delle dichiarazioni del 2017.

A quel punto, se disporranno dei dati, potranno verificare che Pinco Pallino, che risulta segnalato da Airbnb per aver effettuato tot locazioni nel 2017 ha (o non ha) regolarmente dichiarato i redditi relativi.

E farà scattare l'accertamento.

Lo potremo sapere ... solo vivendo!  🙂  

[Emily352]

@Paola559

AIRBNB - un gigante del web, ma un nano per il Fisco - non ha operato la ritenuta, e, quindi, non ti ha inviato la Certificazione unica 2018 (CU) che ora contiene una nuova sezione dedicata all’indicazione dei dati relativi i contratti brevi.

Diciamo che tu nel 2017 abbia posseduto un’abitazione in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale con RC pari a 900 euro, locata, dal 1° al 20 luglio 2017, con un canone di locazione (sufai locazione turistica) di 2.000 euro.

1) Non ti avvali dell’opzione per la cedolare secca.

Riguardo la locazione breve, il reddito è tassato ai fini IRPERF anche se soggetto ad IMU.

L’immobile viene tassato secondo le modalità ordinarie = maggiore tra la RC rivalutata e il 95% del canone annuo.

Riguardo il reddito dell’abitazione a disposizione (ad es. Rimini), non essendo situato nello stesso Comune dell’abitazione principale (ad es. Bologna) = colonna 12 (Casi particolari Imu) non compilata, non è tassato ai fini IRPEF, in quanto soggetto ad IMU.

Pertanto:

Rigo B1

Rendita = 900

Utilizzo = 3

Giorni = 20

Possesso = 100

Codice Comune = 1

Canone di locazione ridotto del 5% (colonna 6) = 1.900

Rigo B2

Rendita = 900

Utilizzo = 2

Giorni = 345

Possesso = 100

Continuazione = X

____________________________________

RC rivalutata = 900 x 1.05 = 945

Reddito imponibile (da indicare nel mod. 730-3 al rigo 3) = 1.900 (maggiore tra 945 e 1.900)

Il reddito dell’abitazione a disposizione potrebbe rilevare ai fini della richiesta di eventuali agevolazioni e, quindi, va riportato nel rigo 147 (Redditi fondiari non imponibili) del modello 730-3.

Calcolo:

Reddito abitazione a disposizione (aumentato di 1/3) = (900 x 1,05 x 100% x 345/365) x 4/3 = 1.190,96 = 1.191 (da indicare nel mod. 730-3 al rigo 147)

2) Ti avvali dell’opzione per la cedolare secca.

Pertanto:

Rigo B1

Rendita = 900

Utilizzo = 3

Giorni = 20

Possesso = 100

Codice Comune = 3

Canone di locazione (colonna 6) = 2.000

Cedolare secca = X

Rigo B2

Rendita = 900

Utilizzo = 2

Giorni = 345

Possesso = 100

Continuazione = X

Poiché opti per la cedolare secca, l’immobile viene tassato applicando l’imposta sostitutiva del 21% sul maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il 100% del canone di locazione, quindi su 2.000.

Invece per il reddito da abitazione a disposizione, non essendo situato nello stesso Comune dell’abitazione principale (colonna 12 non compilata), non è tassato ai fini IRPEF, in quanto soggetto ad IMU.

Mod. 730-3, rigo 6 (Imponibile cedolare secca) = 2.000

Inoltre dovrai calcolare:

Cedolare secca da indicare nel mod. 730-3 al rigo 80 (Cedolare secca dovuta) = 2.000 x 21% = 420

Il reddito dell’abitazione a disposizione potrebbe rilevare ai fini della richiesta di eventuali agevolazioni e, quindi, va riportato nel rigo 147 (Redditi fondiari non imponibili) del modello 730-3.

Calcolo:

Reddito abitazione a disposizione (aumentato di 1/3) = (900 x 1,05 x 100% x 345/365) x 4/3 = 1.190,96 = 1.191 (da indicare nel mod. 730-3 al rigo 147).

[Roberto143]

@Emily352

quando possiamo fissare per il mio 730/Unico?

fai ricevuta o fattura?

grazie! 🙂

[Emily352]

Per te aggratis, @Roberto143, solo che in questo momento non posso scartoffiare tributi perché sto togliendo la pelle ai peperoni. Quassù in Olanda ho trovato dei peperoni polposi a quattro punte spettacolari. Ho deciso. Peperoni imbottiti: alcuni me li riempio di riso, gli altri di ricotta. Una delizia…domani me li mangio. Gnamm!

[Paola559]

@Emily352

grazie Emily veramente esaustiva!!!!

e complimenti per i peperoni :-))))!!!

PS scusa ma non potevo risponderti prima

[Roberto143]

@Emily352

Spero che i peperoni siano venuti buonissimi e che sia  riuscita a digerirli bene.

Ti pongo un quesito, tra un “burp” e l’altro... 😄

Fino a ieri, ritengo di aver operato correttamente, inserendo in dichiarazione i redditi da locazione con il criterio di competenza e non di cassa.

Quindi in base al periodo del soggiorno (maturazione del ricavo) e non in base al momento in cui si incassa il corrispettivo.

Quindi, il ricavato di una prenotazione effettuata nel 2017 per un soggiorno nel 2018 lo vado a dichiarare nel 2018, a prescindere dal fatto che il conduttore (direttamente o tramite un portale) mi abbia già pagato nel 2017.

Pagamento che peraltro potrebbe anche avvenire parte nel 2017 e parte nel 2018.

Addirittura, soggiorni a cavallo dell’anno (29/12 - 03/01), suddivido il ricavato e dichiaro 3 giorni l’anno prima e 3 giorni l’anno successivo.

Fino ad oggi questo criterio mi é sembrato il più logico e più coerente (pensando anche ai diversi tempi nei quali ptrebbe avvenire il pagamento: il periodo del soggiorno é l’unico che non può variare dalle condizioni previste da varie forme di pagamento.

Ora, come sappiamo, i principali portali non hanno ancora dato il via alla trattenuta a titolo di anticipo di imposta... quindi nulla cambia (per il momento).

Ma quando inizieranno ad effettuare la trattenuta (e alcuni intermediari in effetti l’hanno già operata), se l’incasso é avvenuto nel 2017, anche la trattenuta è avvenuta nel 2017, e la conseguente Certificazione Unica farà riferimento al periodo di imposta 2017... anche se il soggiorno avverrà nel 2018. Quindi criterio per cassa.

immaginiamo di avere un unico soggiorno, prenotato e pagato a novembre 2017 per una settimana di marzo 2018.

se continuassi a ragionare per competenza rischierei di ritrovarmi una certificazione per un credito di imposta nel 2017 senza avere reddito e imposta conseguenti, e a dichiarare nel 2018 un reddito sul quale andrei a pagare l’imposta per intero, pur avendo incassato solo la parte al netto dell’imposta, col rischio di avere difficoltà a compensare le due partite.

Cosa ne pensi?

ciao, e grazie in anticipo!

*burp*

😉

[Emily352]

Premesso che la scrivente non è una commercialista, ma è una semplice spellatrice di peperoni (figura professionale non ancora riconosciuta e regolamentata), ti rammento alcune cose che penso ti possano tornare utili.

La prima: la circolare 24/E del 2017, spesso relegata in cantina insieme alle cose di poco conto. Che cosa ci dice codesto documento di prassi? Ci dice che un contratto si considera concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte: non rileva pertanto, ai fini dell’applicazione della norma, la data di pagamento del corrispettivo o la data di utilizzo dell’immobile (art.1326 cod. civ.).

Per i contratti di locazione breve stipulati attraverso intermediari le Entrate ritengono che rilevi il momento in cui il guest riceve conferma della prenotazione: l’obbligo per l’intermediario - attenzione, attenzionissima - insorge sulla base dei dati comunicati all’intermediario dal locatore (Provv. Direttore Agenzia Entrate del 12 luglio 2017, n°132395/2017) in capo al quale ricade la responsabilità circa la veridicità dei dati.

Mi permetto di allegarti, infine, quello che credo sia un altro buon dono, @Roberto143: le istruzioni per la compilazione dei modelli 730 e Redditi PF 2018 (periodo d’imposta 2017). Rispettivamente a  pag.22 e 28, si legge:

Al riguardo si ricorda che il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2017, ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata.

E, su questa nota, scendo da questo pulpito e torno a spellare peperoni. Un mestiere antico, ma gonfio di poesia.

[Roberto143]

@Emily352

Grazie!

ps: per pura combinazione, anche io stasera ho spellato (e mangiato) peperoni, rossi e gialli.

😉

[Roberto143]

Grazie di nuovo @Emily352.

In attesa della tua risposta, avevo posto la domanda al Contact Center dell'AdE, e ho avuto questa risposta:

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Trattandosi di redditi fondiari il principio di tassazione è sempre quello di competenza.
Nel caso di contratti a cavallo di due anni Il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017, ha previsto che per i contratti relativi alla medesima unità immobiliare e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può avvenire anche in forma aggregata. (Vedasi pag. 71 istruzioni CU).

Si precisa che per ogni singola unità immobiliare, l'esposizione dei dati relativi ai contratti di locazione deve essere effettuata adottando sempre il medesimo criterio, o in forma aggregata o in forma analitica.

Il punto "N. contratti locazione" deve essere compilato esclusivamente nel caso in cui l'esposizione dei dati viene effettuata in forma aggregata.

Qualora il corrispettivo percepito si riferisca ad un periodo di locazione che riguarda due periodi d'imposta (2017 e 2018) si dovranno compilare due distinti righi. In particolare nel rigo nel quale non è barrato il punto 4 riportare i giorni relativi al periodo d'imposta 2017, mentre nel rigo nel quale è barrato il punto 4 riportare i giorni relativi al periodo d'imposta 2018.

Per la compilazione della CU viene utilizzato il principio di cassa, pertanto a fronte di un reddito percepito scaturisce per il sostituto l'obbligo di versamento delle relative ritenute e del rilascio della certificazione unica.

I corrispettivi percepiti a fronte di locazioni brevi possono assumere la qualifica alternativamente di redditi fondiari e redditi diversi per i quali è previsto, ai fini della tassazione una imputazione rispettivamente per competenza e per cassa.

Pertanto, nella compilazione della CU è necessario coordinare il principio di cassa seguito nella CU, con la natura dei predetti corrispettivi percepiti, tenuto conto della successiva tassazione in sede di dichiarazione dei redditi.

Nel caso in cui è barrato il punto 16 non deve essere barrato il punto 4.

Distinti saluti.

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Detto fra noi non è molto chiaro... 😮

[Roberto143]

@Emily352

Al riguardo si ricorda che il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato  percepito nel 2017 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2018, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata. [criterio per competenza]

Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo. [criterio per cassa]

Sei d'accordo?