Appartmento in comproprietà con papà. Come dichiarare? Vivo negli USA e sono iscritto all'AIRE

[Alberto278]

Salve a tutti. Vi spiego la faccenda. Sfortunatamente il 4 Luglio 2017 mia madre è mancata. Io da quel giorno posseggo il 25% di un appartamento (quello dove vivevo prima di partire per gli USA) che abbiamo deciso di affittare su airbnb. Gestisco io in remoto e mio padre sul posto. Io sono Host e mio padre co-host. Io sono iscritto all'AIRE e residente negli USA dal 1 gennaio 2018. Per la dichiarazione dei redditi 2017 nessun problema, mio padre ha preso il 100% di tutti i ricavi ed è la persona il cui nome appare sulla locazione turistica breve regolarmente depositata in comune, ed è la persona che versa le tasse di soggiorno. Per il 2018 pensavamo di cambiare e dare zero a lui e 100% a me, visto che sono a corto di liquidi e mi vuole aiutare. Ora ho un po' di dubbi seri sul da farsi, in particolare:

1) Devo aggiungere il mio nome sulla dichiarazione di locazione turistica? Lì c'è solo un nome presente! Devo compilare un modulo pure io? Ma il testo del modulo dice "....SI IMPEGNA a trasmettere attraverso il Sistema Informativo Regionale Turistico (SIRT) i dati statistici delle persone ospitate", e questo va fatto una sola volta da un'unica persona no?

2) Le tasse di soggiorno deve pagarle una parsona sola, chi lo fa io o mio padre? Può farlo mio padre?

3) Quando dichiarerò i redditi ottenuti nel 2018, come li dichiaro, come reddito di proprietà? 

4) Il fatto di ricevere tutto il ricavo è anche legato al fatto che mi pare di aver capito che i primi 8000 euro non sono tassati quest'anno (cmq sicuramente a partire dal prossimo), e questo è l'unico reddito che ho in Italia. Quindi in teoria posso evitare di pagare la cedolare secca ma semplicemente dichiarare il tutto con la tassazione ordinaria (IRPEF). Vi pare corretto il ragionamento?

Ho 3 giorni per decidere che fare del mio appartamento in comproprietà con mio padre (fra 3 giorni arriva il primo ospite del 2018). 
grazie mille

Cordiali saluti
Alberto

[Emily352]

Poiché sei da ritenere fiscalmente in Italia per l’intero anno 2017, in quanto per il medesimo periodo permane la tua iscrizione nell’anagrafe dei residenti (infatti, l’iscrizione all’AIRE e la residenza all’estero è avvenuta soltanto ad inizio 2018), dovrai provvedere qui alla dichiarazione del reddito percepito pro quota per frazione d’anno (chi mantiene la residenza versa al fisco italiano) indipendentemente dalla titolarità contrattuale in capo a tuo padre (il contratto rimane comunque valido).

Il reddito da locazione va comunque imputato sia a te sia a tuo padre in ragione della quota detenuta sul bene a prescindere dalla circostanza che solo tuo padre abbia firmato il contratto di locazione (in caso di contratto registrato, è ora presente nel quadro B del modello di registrazione Rli la casella “Soggetto non presente in atto”), vale a dire senza che sia possibile scegliere una diversa modalità di imputazione reddituale. Secondo Cassazione 3085/2016 invece dichiara chi incassa interamente il canone di locazione, ma le Entrate potrebbero contestare l’omessa dichiarazione del reddito da parte tua con esiti incerti.

[Alberto278]

Grazie mille di cuore per la risposta. In realtà mi pare che la cassazione 3085/2016 dica che entrambi devono dichiarare la loro percentuale indipendentemente dal contratto di locazione, come leggo qui: http://www.valeriamazzotta.it/il-canone-di-locazione-di-un-immobile-in-comunione-va-dichiarato-da-en... . Ma questo è dovuto al fatto che si parlasse di coniugi in comunione di beni! Infatti leggo "secondo la Cassazione, il giudice del merito non può omettere di valorizzare l’appartenenza dell’immobile alla comunione coniugale” al fine di applicare (prescindendo dalle apparenze contrastanti desumibili dal contratto di locazione". Io e mio padre mica siamo coniugi, e tanto meno siamo in comunione di beni. Cosa ne pensa? 
grazie mille ancora
Alberto

[Emily352]

@Alberto278

Riguardo la tassazione dei reddito fondiario in comproprietà Cassazione ed Entrate sono divisi.

Le Entrate sostengono, sulla base dell’art.26, co.2 del TUIR, che il reddito degli immobili devono essere dichiarato dai soggetti che ne hanno titolarità, in qualità di proprietari o di titolari di diritti reali di godimento. Ne consegue che, nel caso descritto, anche tu dovrai dichiarare la tua quota di locazione, a prescindere dal fatto che tu sia o meno parte del contratto in questione e senza che rilevi il fatto che il canone sia percepito da tuo padre.

Cassazione 3085/2016 è intervenuta sulla questione fornendo in coda alla pronuncia un’interpretazione diversa, sulla scorta di alcune recenti sentenze di commissioni tributarie. La Suprema Corte ritiene che, qualora il reddito dell’immobile presenti un aspetto finanziario, non bisognerebbe riferirsi all’art.26, co.2, limitato ai soli casi della rendita catastale, bensì alla regola generale dettata dall’art.1 del TUIR: le somme vanno tassate in capo a chi le detiene.

Nel tuo caso, il reddito percepito andrebbe tassato interamente a tuo padre sottoscrittore del contratto “non essendo ostacolo alcuno” – concludono gli errmellini -  ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass.Sez.5, sentenza n.19166 del 15/02/2003), ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino effettivi locatori e percettori dei rediti che dalla locazione derivano”.

Il rischio è che le Entrate possano, nel caso in cui questa pratica si diffonda, interpretare all’opposto, come non è affatto certo che altre commissioni tributarie la pensino come la pronuncia in parola.

[Alberto278]

Grazie mille. Quindi Se decido di seguire la cassazione, non dichiaro nulla ora ad Aprile riguardo i canoni di affitto ricevuti al 100% da mio padre nel 2017 (pago solo la mia parte al 25% di IMU e ICI). 
Mi risponderebbe cortesemente anche alle mie domande nel mio primo post sopra? In particolare riassumo qui:

1)mio padre può continuare a pagare da solo le tasse di soggiorno?

2) devo aggiungere il mio nome come locatore turistico in comune (cosa che non mi pare possibile fare, c'è un nome solo)?

3) se decido di seguire sentenza cassazione, e per il 2018 ricevo il 100% da airbnb (0% a mio padre, cohost) e il ricavo annuale è minore del 8.174,00 euro (no tax zone) e dichiaro nella dichiarazione dei redditi quel ricavo come tassazione ordinaria (IRPEF), io non pago alcune tasse giusto?

Grazie mille di nuovo
A.

[Roberto143]

@Alberto278

1) come ha già detto correttamente @Emily352, l’imposta di soggiorno é a carico del turista. Il responsabile dell’attività ricettiva (o il locatore turistico) fa solo da AGENTE CONTABILE nella riscossione e successivo riversamento al Comune.

I Comuni sono diversamente attrezzati per la gestione di questa imposta (da manuale a completamente informatizzati), ma credo che per tutti sia necessario accreditarsi (ottenere un codice o un riferimento di qualche tipo) da citare nel versamento (per attribuire le somme versate). Sicuramente può bastare tuo padre per questo.

Così come può bastare, nei confronti del Comune, per la segnalazione di inizio attivitá (che sia ricettiva vera e propria o solo locazione turistica).

Il punto di vista delle amministrazioni locali (Regione e/o Comune) é diverso da quello fiscale dell’AdE.

3) Non mi risulta ci sia un limite di reddito al di sotto del quale si é esentati dal pagamento delle imposte e alla presentazione della dichiarazione dei redditi; alcuni limiti p, spesso citati da leggende metropolitane (5000 o 8000) si riferiscono a redditi da lavoro dipendente, e non per redditi di altra natura (ho idea che @Emily352 possa essere più precisa in merito). A me risulta che l’imposta non si paga se inferiore a 20 euro (+/-). E 8000, al 21 o 23% fa come minimo 1.680.

una quota del 25% di 8000 farebbe almeno 420 (da conteggiare ovviamente eventuali detrazioni o deduzioni), ma per quello é opportuna una consulenza dal commercialista o CAF.

[Emily352]

@Alberto278

1. e 2. Mi sfugge il senso del quesito. Ad ogni modo, ti posso dire che l’imposta rimane a carico di chi alloggia. E’ il responsabile della struttura ricettiva o dell’alloggio dato in locazione turistica a pagare l’imposta e ad inoltrare la dichiarazione, anche se a zero (l’imposta è collegata ad un codice fiscale o ad una partita IVA), poi chi materialmente effettua il pagamento è ininfluente. Quindi l’imposta va chiesta per tempo all’inquilino (in alcune città le intese locali facilitano la riscossione: l’imposta la paga per te direttamente l’intermediario) e va tenuta distinta dal canone. In ogni caso, per una conferma chiedi al SUAP del Comune di competenza.

3. Se possiedi solo quel tipo di reddito da locazione (no pensione, no reddito  da lavoro dipendente o assimilati ecc.), è probabile che tu debba comunque presentare la dichiarazione (2-3.000 euro all’anno li percepirai, suppongo), salvo che l’imposta non sia inferiore a 10,33 euro. Ti assicuro che in Italia basta molto poco per pagare (sia in cedolare al 21% sia per chi si colloca in scaglione IRPEF al 23%). Il primo passo da compire è fare una simulazione sulla tua posizione fiscale, magari affidandoti ad un commercialista o ad un CAF.

[Alberto278]

Grazie mille ragazzi, comincia ad essere tutto più caro. Però la mia grande incognita resta questa no tax area fino ai 8100 e rotti euro. Io leggo :

"Anche nel 2018 è prevista una “no tax area” per i redditi fino a 8.140,00 euro, ovvero detassazione totale dei redditi minimi."

Preso da: https://www.informazionefiscale.it/Irpef-2018-aliquote-scaglioni-calcolo-novita

Qualcuno fa chiarezza? Forse si parla di redditi da lavoratore dipendente? Siamo sicuri? Ma dichiarare il ricavo Airbnb con la tassazione ordinaria (IRPEF) invece che come reddito di proprietà con cedolare secca non vuol dire equipararlo a reddito da lavoratore dipendente?
grazie

[Emily352]

@Alberto278

Mi pare di capire che tu possegga solo una tipologia di reddito, quello derivante dal possesso di un fabbricato (canone d’affitto o reddito catastale rivalutato per gli immobili non affittati, il cui limite di reddito, per essere esonerati, è 500 euro), non altre tipologie di reddito, ad es. dipendenti ed assimilati, la cui soglia di reddito è 8.000 euro, il che porta tutti i dipendenti in questa fascia, per un periodo di lavoro non inferiore a 365 giorni, ad essere esenti IRPEF. Perché? Perché la detrazione azzera l’imposta.

Sei esonerato solo se possiedi redditi per i quali è dovuto un importo non superiore a 10,33 euro. Se scegli la regina del nostro sistema tributario, basta che fai una simulazione in IRPEF. Sottrai all’importo lordo (calcolato sul reddito complessivo – abitazione principale) le detrazioni per carichi di famiglia e per tipologia da lavoro dipendente, pensione e altri redditi (la detrazione non può superare l’imposta dovuta che, al massimo, si azzera) e le eventuali ritenute: se l’importo è superiore a 10,33 euro sei tenuto a presentare la dichiarazione.