Il DL 50/2017 ha introdotto una disciplina fiscale ad hoc che permette l’esercizio dell’opzione della cedolare secca, con aliquota al 21%, solo ed unicamente per i contratti, stipulati (in forma scritta) da persone fisiche come te @Marco915, di locazione breve, sublocazione breve e locazioni brevi effettuate dal comodatario che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo situati in Italia.
Le disposizioni dell’art.4 (Regime fiscale delle locazioni brevi) riguardano solo le locazioni brevi, comprese quelle che includono prestazioni meramente accessorie alla locazione, quali ad esempio la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia, wi-fi, aria condizionata ecc., ossia quelli che non snaturano la tipologia del contratto di locazione e generano, quindi, comunque redditi fondiari (cedolarizzabili o meno) da indicare nel quadro RB del modello Redditi PF in capo al locatore dell’unità immobiliare.
Le locazioni turistiche – che non dovrebbero forzatamente far parte della ricettività regionale, essendo disciplinate dalla legge 431/1998, dal codice civile e dal DL 50/2017, non sono strutture ricettive: non hanno limiti temporali, salvo che le Regioni intervengano, prospettando una lesione di un diritto sul riparto di competenze tra Stato e Regioni: diritto privato (locazione), di esclusiva competenza dello Stato.
Le CAV, che siano condotte continuativamente in forma imprenditoriale ovvero saltuariamente in forma non imprenditoriale, sono, invece, delle vere e proprie strutture ricettive extralberghiere, regolate dalle Regioni, che non rientrano nell’ambito delle locazioni brevi.
Le CAV consentono di offrire all'ospite una quantità indefinita di servizi accessori di natura alberghiera – non coerenti con la causa tipica del rapporto locativo - che le locazioni turistiche non possono minimamente offrire: pasti, servizio di trasporto, noleggio di auto, tour con guide turistiche ecc.
Le prestazioni rese all’ospite sono molto simili a quelle locative, in quanto tu fornisci sostanzialmente il medesimo bene – una casa o un appartamento - ma la concessione onerosa di un alloggio in forma di CAV conferisce al contratto una connotazione causale del tutto estranea ad una locazione ad uso abitativo: infatti, il titolare di una CAV, come peraltro il titolare di una struttura ricettiva alberghiera, non può fare sottoscrivere un contratto di locazione, ma semmai un contratto atipico di alloggio in una struttura ricettiva, appunto in una CAV, negozio giuridico non disciplinato organicamene né dalla legge 431/1998 né dal codice civile.
Quello che voglio farti capire è che locazione turistica e CAV sono due fattispecie diverse, con criteri distintivi diversi. Le CAV come gli alberghi non necessitano di contratti scritti come le locazioni brevi (difficilmente il rapporto si perfeziona in forma scritta), alla base dei redditi generati non ci sono contratti di locazione, il tuo guest non è un conduttore/inquilino che paga un canone locativo, ma un cliente che paga un prezzo praticato in un esercizio extra-alberghiero (in Lombardia, per il sottogruppo non imprenditoriale è imposta un'interruzione dell’attività non inferiore a 90 giorni all’anno, anche non consecutivi), e tu non sei un locatore, ma un gestore di una struttura ricettiva, con tutto quello che questo comporta in termini amministrativi, civilistici e fiscali.
Le CAV non hanno limiti temporali, salvo che le Regioni (competenti in materia) disciplinino diversamente. In Lombardia le CAV possono ospitare turisti per più di 30 giorni.
Siamo fuori del perimetro delle locazioni brevi. Siamo fuori dall’ambito della cedolare secca, in quanto i redditi occasionali conseguenti non hanno la caratteristica dei redditi fondiari, ma appartengono ai redditi diversi (quadro RL), ossia quelli derivanti da una attività non continuativa, ma non è possibile esprimere l’opzione per la cedolare secca: la casella “Cedolare secca” del rigo RL10 va barrata, come sopra ricordato, solo in caso di sublocazione breve e locazione breve effettuata dal comodatario.
Purtroppo in Lombardia non c’è logica. A distanza di tre anni, questa infelice legge regionale ha creato solo un’immane confusione: in Comune, in Questura, nei CAF e in chi difende il suo diritto di non diventare una struttura ricettiva (CAV).
