@Corrado87 buongiorno,
Partiamo dalla tua ipotesi di partenza, vale a dire disciplinare i rapporti con i proprietari tramite un contratto di comodato d'uso gratuito che consenta al comodatario di fare locazioni.
In questa ipotesi, è il comodatario che stipula contratti di locazione e che, di conseguenza, incassa i canoni. Se ritiene di fare locazione anche avvalendosi di Airbnb, pubblicherà l'annuncio.
Se si tratta di contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni, di qualunque tipologia, secondo un'interpretazione da sempre sostenuta dall'Agenzia delle entrate, il comodatario incassa i canoni ma
è il proprietario-comodante che deve inserirli nella propria Dichiarazione dei redditi come redditi fondiari.
Ma nel caso di locazioni brevi è prevista un'eccezione: il proprietario-comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato (rendita catastale) mentre il comodatario-locatore diventa titolare del reddito derivante dal contratto di locazione qualificabile in Dichiarazione come reddito diverso. Con l'ulteriore eccezione di poter assoggettare tale reddito diverso alla cedolare secca del 21% qualora più conveniente.
Ma in questa ipotesi, quale può essere l'interesse per il proprietario a stipulare un contratto di comodato d'uso gratuito con persone estranee al proprio nucleo familiare ?
Poco cambia, nella sostanza, qualora si stipuli un contratto di comodato d'uso oneroso, che preveda quindi un pagamento di modesta entità, ad esempio quota parte delle spese condominiali o quota parte dell'IMU.
Una diversa ipotesi da valutare, forse più realistica, prevede di disciplinare i rapporti con i proprietari tramite contratto di locazione 4 + 4 a canone libero con possibilità di sublocazione.
Di comune accordo, sarà possibile la risoluzione consensuale prima della scadenza finale.
Per effetto del contratto di locazione a canone libero (ad esempio, canone annuo 5.000), il proprietario incassa i canoni e li inserisce tra i redditi fondiari nella sua Dichiarazione dei redditi con possibilità di optare già in contratto registrato per l'applicazione della cedolare secca del 21%.
Il locatario ha la possibilità di stipulare contratti di sublocazione, incassando i canoni (ad esempio, canoni annui per 10.000). Se ritiene di fare sublocazione anche avvalendosi di Airbnb, pubblicherà l'annuncio.
Anche i canoni derivanti dai contratti di sublocazione breve devono essere dichiarati come redditi diversi con possibilità di optare in dichiarazione per l' applicazione della cedolare secca del 21% qualora più conveniente.
Non mi pare sia possibile disciplinare in altro modo i rapporti con i proprietari.
In ogni caso, in queste ipotesi, su Airbnb l'host è il comodatario oppure il sublocatore.
Vediamo sulla community molte richieste di co-hosting.
Il proprietario che ha pubblicato l'annuncio (dopo aver fatto a suo nome tutte le pratiche amministrative) ricerca un co-host "privato" per affidargli determinati incarichi contro pagamento di un compenso. Mi pare che Airbnb abbia da tempo disattivato la funzione di compenso condiviso per il co-hosting, suggerendo, in alternativa, all'host di modificare le preferenze di pagamento in modo da dividere il pagamento con il co-host.
Non è comunque il tuo caso.
Prima di prendere decisioni mi permetto suggerire la consulenza qualificata di un dottore commercialista.
Un cordiale saluto.
