Contratto di affitto uso abitativo per subaffittare... e' possibile?

[Serena66]

Salve a tutti! Spero che qualcuno mi possa consigliare. Ho gestito per un anno l appartamento dei miei genitori. Facevo io da interfaccia con gli ospiti, ma tasse, contratti di locazione etc. erano a nome dei proprietari, i miei genitori.

Ora per semplificare il tutto , affittero' il loro appartamento.

Mi risulta che in base all'articolo 2 della 392/78 io possa sublocare totalmente l'immobile, qualora nel contratto d'affitto sia specificata il consenso da parte dl proprietario...

qualcuno che usa questa formula potrebbe gentilmente confermarmelo? La mia commercialista, non si prende la responsabilita'!!!!!

Grazie a tutti per i consigli e buon lavoro!

Serena

[Giorgio0]

Ciao @Serena66

Leggo sul tuo profilo Quatar...presumo che l'appartamento si trovi in Italia.

Da non esperto, credo proprio che sia possibile, se specificato nel contratto di affitto, il subaffitto. Almeno così in Italia.

Leggo anche che la tua commercialista non si prende la responsabilità di confermare questo. Quindi non lo conferma, nè lo smentisce.

Scusami, non sarebbe il caso di cambiare commercialista??

Capisco che non tutto deve conoscere, mi riferisco alla commercialista, ma almeno provare a capire e quindi consigliarti. Non credi??

[Serena66]

@Giorgio0..... Cambiare commercialista.... e' nella lista delle cose da fare! Purtroppo e' la commercialista di papa' che ha sicuramente le sue competenze ma non in questo ambito!  Grazie per il suggerimento! Evidentemente posso trovare qualche commercialista che faccia al caso mio!

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena66, il contratto d'affitto deve prevedere la sublocazione a terzi. Se si, ok. Ma non pensare che fiscalmente x le tasse resti tutto uguale a prima, cambia tutto, e da Redditi Fondiari o da Fabbricato diventeranno Redditi Diversi, e dunque soggetti a criteri di occasionalità e amatorialità molto probabilmente. Peggio, non semplifichi nulla, anzi... Ciao. 

[Serena66]

@ David  ... Sono cosciente che cambiera' tutto relativamente alla tassazione , ahime' per una cosa piu' chiara nei riguardi di mammma e papa', mi prendero' qualche responsabilita' in piu', ma va bene cosi'! La famosa commercialista ipotizzava  io dovessi fare un contratto d'affitto "commerciale", questa ipotesi non sarebbe assolutamente congeniale!

Grazie per il tuo intervento, non manchero' di informarmi relativamente al cambiamento dei redditi per evitare guai!

La via piu' semplice era quella utilizzata fino ad ora, ma i genitori, ormai di una certa eta', hanno un approccio verso gli investimenti, decisamente diverso dal mio!

 Saluti,Serena

[Alessandro-E-Ircia0 · Accepted solution]

Il "subaffitto" da contratto di locazione immobiliare abitativa non contempla lo "sfruttamento commerciale" di un immobile: attività che, se svolta con caratteristiche di continuità e professionalità diviene una vera e propria attività di impresa.

Intendo dire che il locatario può ben prevedere la sub-locazione nel contratto di locazione ad uso abitativo con il proprietario, ma questa si realizza mediante la stipula di un altro contratto di locazione ad uso abitativo di lunga durata (4 anni + 4 anni).

Riterrei opportuno, anche ai fini delle necessarie coperture assicurative, stipulare un contratto di locazione che rappresenti effettivamente la realtà: uso commerciale per lo svolgimento di attività di casa vacanza ad uso turistico (6 anni + 6). 

Relativamente lla posizione dell'affittuario - Host, se l'attività è svolta con i requisiti di continuità e professionalità, l'apertura di una posizione fiscale è d'obbligo: nulla vieta, ricorrendone i requisiti, di adorttare un regime fiscale di favore.

Il reddito tassabile si comporrà dalla differenza tra i ricavi conseguiti e i costi sostenuti, opportunamente documentati.

Gli obblighi previdenziali possono essere assolti versando i contributi calcolati sulle entrate da attività immobiliare, evitando così i versamenti "minimali".

Per il tuo commercialista.... da un suo collega...

Alessandro.

[Orvieto-In-Centro0]

@Alessandro-E-Ircia0, grazie del tuo buon contributo. Solo alcune precisazioni : se si diventa attività di impresa e attività di tipo commerciale continuativa e organizzata allora il reddito imponibile non potrà definirsi come differenza tra entrate e spese, perché quella é la definizione nel caso dei Redditi Diversi, cioè attività commerciali occasionali e saltuarie. In quel caso invece si aprirà partita iva o ordinaria o agevolata a forfait, e nel forfait non si può detrarre alcuna spesa ulteriore oltre il 60% fisso già considerato forfettariamente spesa, poi bisogna verificare se la locazione ci rientra, io so che ci rientrano b&b e affittacamere di sicuro. Il reddito imponibile In questo forfait é determinato in modo differente, non come semplice differenza tra entrate e spese. Inoltre nel nuovo Forfait del 2016 non é più possibile pagare l'INPS solo in base a quanto entra effettivamente, purtroppo é stato reintrodotto il Minimale fisso per tutti, a differenza del 2014-15, ma casomai si può chiedere un'opzione entro il 28 febbraio di ogni anno e pagare il 35% inps in meno, dunque circa 2300 euro anziché 3800 circa. Poi però sulle eccedenze di reddito, le aliquote diventano molto piu alte, tipo il 27,70% che tenderà a salire nei prossimi anni. Ciao. 

[Orvieto-In-Centro0]

@Alessandro-E-Ircia0, x verificare se il Forfait é compatibile con questa attività di sublocazione basta controllare i Codici Ateco delle varie attività e i parametri per poterci rientrare. Se fosse possibile sarebbe molto più conveniente di una partita iva ordinaria, e talora anche dei semplici Scaglioni IRPEF dei Redditi Diversi. Dipende dalle cifre che entrano annualmente. Ciao. 

[Serena66]

@Alessandro-E-Ircia0

WOW!

Mi sembra pero' che il confine tra "attivita' commerciale" e non sia dato dal numero delle case che si affittano,  il limite e' di 4 immobili. Io ne ho due.

Non credo che i ricavi delle mie casette sostengano i costi dell'apertuta di partita iva etc. Sicuramente la situazione  sarebbe allettante per del riconoscimento dei costi  che sostengo che al momento non vengono riconosciuti in alcun modo ,dalle utenze, piccoli lavori di manutenzione etc.

Ora sono davvero confusa....

Grazie mille per i tuoi suggerimenti!

Serena

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena66, premesso che ogni Regione prova (più o meno a sproposito) a dire la sua a riguardo, in generale il Fisco però è un fatto nazionale, statale, e, per quanto riguarda le Strutture Ricettive vere e proprie (denominate ad esempio Case per Vacanze), so che a livello nazionale ne accettano massimo 2 senza Partita Iva (e non 3, come erroneamente dice ad esempio la Regione Lombardia, che rischia di essere accusata di 'illegittimità' nel dire cose non corrispondenti a quanto stabilito dal Fisco nazionale). Tuttavia, nel caso delle Case vacanze (intese come Strutture Ricettive), non è escluso che, avendo 1 sola Casa Vacanze e gestendola in modo stabile, continuativo ed organizzato, si debba aprire una Partita Iva.

Tuttavia, il tuo caso è diverso, perchè si tratta di Locazioni Turistiche o Pure, cioè locazioni semplici di immobili o parti di essi senza fornitura di servizi 'alla persona' nè di 'servizi complementari o aggiuntivi'. Ogni Regione prova a dire la sua anche sulle Locazioni semplici, e solo poche Regioni tacciono sull'argomento. Dunque leggiti anche il tuo Regolamento o Legge Regionale sul Turismo, per sicurezza. Ma a livello nazionale le Locazioni sono regolate dal Codice Civile e dal TUIR per quanto riguarda i redditi. Se i tuoi gestiscono un proprio bene di proprietà, allora tutto è molto semplice e non si pone il problema di apertura di una partita iva, ma semplicemente perchè i Redditi prodotti sono Redditi Fondiari, o da Fabbricato, e dunque non soggetti a criteri di occasionalità e saltuarietà, e NON sono riconducibili ad attività commerciali vere e proprie, nè occasionali nè continuative. Ma al contrario tu intendi sublocarle a terzi dopo aver stipulato un nuovo contratto di affitto tra te e i tuoi genitori, e come ti dicevo ciò complica tutto e soprattutto modifica la natura dei redditi prodotti, molto probabilmente. Dunque a quel punto non dovrai guardare più al limite di 4 immobili che magari puoi aver trovato scritto da qualche parte, perchè non credo che valga più nel caso in cui affitti immobili non di tua diretta proprietà. Ma chiedi meglio ad un commercialista. Ciao.

[Alessandra286]

Salve Alessandro, trovo interessante quanto da Lei spiegato. Posso fare a mia volta una domanda. Quando dice " Riterrei opportuno, anche ai fini delle necessarie coperture assicurative, stipulare un contratto di locazione che rappresenti effettivamente la realtà." ecc, che cosa intende esattamente con 'coperture assicurative'?

[Jim1]

Ciao @Alessandra286,

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