Contratto sì, contratto no ? E le ricevute ? Sotto i 30 gg.

[Matteo-and-Rachida0]

Dovete scusarmi, ma con questo post, dopo averne letti tantissimi, rilancio il controverso tema del contratto sì, contratto no, per locazioni turistiche con Airbnb sotto i 30 gg.

Contratto sì, perché comunque la legge prevede anche sotto i 30 gg. per tutelare le parti e in caso di controlli.

Contratto no perché non vi è obbligo di registrazione sotto i 30gg. e quindi  sarebbe inutile e non obbligatorio nemmeno farlo. Inoltre, la ricevuta di conferma di Airbnb contiene già tutte le informazioni e le regole della casa sottoscritte al momento del pagamento da parte dell'ospite.

Inoltre, se contratto sì, allora in che lingua ? Lingua italiana? Lingua madre del'ospite o in inglese, mai più vado a fargli firmare qualcosa non nella sua lingua!

Inoltre, giustamente potrebbe anche rifiutarsi di firmare.

E le ricevute? Altro mistero... A noi host ci paga Airbnb...quindi ? Marca da bollo ?

Navighiamo ormai da anni nella mancanza di una legislazione nazionale specifica.

Saluti e grazie. 

[Gianluca68]

@Matteo-and-Rachida0, @Italo1 

Ho letto tantissime disussioni qui sul forum e ringrazio i partecipanti.

Tuttavia  qui si capisce poco o nulla ...... la confusione aumenta e prende piede la paura del FARE!

Ritengo ovvio che chi svolga come lavoro : affittacamere e B&B e affitti di case vacanze .....abbia già un commercialista a cui rivolgersi e decida di proprio conto se essere in regola o meno con le leggi del Nostro paese. Nel primo caso sarà il professionista ad aggiornarsi sulle ultime leggi.

Ma AirBnB non offre solo una vetrina per coloro che ci campano sugli affitti e che fanno attività Extra-alberghiere. 

Infatti AirBnB offre il suo servizio anche a chi NON SVOLGE un attività :

Chi ospita per arrotondare uno stipendio o per chi come me, vivendo fuori città  , vuole recuperare le spese dell'appartamento senza doverlo affittare per un lungo periodo di tempo e poter rientrare in casa sua quando più gli aggrada.

A mio avviso qui c'è parecchia confusione nei dibattiti sul forum e sulle informazioni.

Bisogna distinguere le due cose:

- non si può paragonare un modus operandi di uno che incassa  all'anno 3.000 - 4.000 euro  e recupera le spese  con uno che ne prende 40.000 o più.

Sarebbe come se andassimo su di un sito di annuci a dire sia a privati che a quelli che vendono merce online che devono pagare l'iva e che devono aprire la partita iva.

La cosa non torna.

Io vorrei avere la certezza di proporre un contratto in regola che mi tuteli dai malintenzionati e che tuteli il mio ospite. Al momento AirBnB non mi da nessun tipo di suggerimento e "ci abbandona" al caos delle leggi italiane. 

Qui nel forum l'invito alla prudenza di comportarsi come da leggi per le strutture Extra - alberghiere mi sembra un invito a non poter più recuperare le mie spese condominiali, qualcuno dice :" leviamo la concorrenza". Come se casa mia con un paio di lenzuola e di asciugamani puliti possa fare concorrenza ad una struttura ideata per "ospitare al meglio".

Perchè di questo stiamo parlando : una casa normale di un privato  avrebbe lo stesso prezzo di una struttura ricettiva.

Anzi il privato che svolge un altra occupazione ha meno tempo di seguire gli ospiti , accoglierli e pubblicizzare quindi dovrebbe avere dei prezzi più alti di una struttura ricettiva per ammortizzare i costi con meno pernottamenti a disposizione.

@Italo1

Allo stesso tempo dovete sapere che AirBnB negli altri paesi  offre già i contratti (così mi è stato detto al callcenter) e in Italia non lo fanno perchè abbiamo leggi differenti per ogni regione e comune.

Sarei veramente grato a  qualcuno si prodigasse a spiegare a chi mette la casa a disposizione per un "recupero spese" cosa si deve fare per essere in regola con affitti sotto i trenta giorni. 

Es.: ospite italiano, ospite tedesco. sotto i trenta giorni....cosa si deve fare? 

[Adolfo5]

@Gianluca68 

perdonami, forse non capisco, ma ti chiedo se hai letto questo post al quale ti sei attaccato e se hai fatto una piccola riflessione su quanto letto?

@Marta38, (detto anche Roberto) e altri si sono sgolati per spiegare al meglio la materia e tu vuoi ricominciare da capo? 

[Orvieto-In-Centro0]

@Gianluca68, non cambia assolutamente nulla relativmente agli adempimenti burocratici e fiscali per chi loca saltuariamente da privato e per chi lo fa professionalmente (al massimo cambia la presenza o meno di una partita IVA, con tutte le conseguenze del caso). E non cambia assolutamente nulla relativamente agli adempimenti burocratici e fiscali per chi vende camere come Attività Ricettiva Extralberghiera B&B Affittacamere o CAV (casa o appartamento per vacanze), dunque attività commerciale occasionale o continuativa (al massimo cambia la prensenza o meno di una partita IVA, con tutte le conseguenze del caso). Insomma, anche un privato che loca direttamente un immobile di sua proprietà o parte di esso occasionalmente come "integrazione del reddito familiare" (e cioè il caso più semplice del mondo) deve seguire tutto quanto scritto nell'apposito "Vademecum Locazione Turistica" che trovi come titolo di uno dei posts di questa community, scritto da Edoardo, dell'Associazione Locazione Turistica Nazionale. Meno adempimenti di quelli lì segnalati (e spiegati ulteriormente anche nell'apposita room "Normative e tasse" in svariati posts, e ribaditi nel buon sito di consulenza "La casa che avanza") li hanno solo gli abusivi e gli irregolari. Ciao! 😉

[Orvieto-In-Centro0]

PS: non si vede la difficoltà nel comunicare al Portale Alloggiati Web se si hanno terroristi in casa, entro 24 ore dall'arrivo... non si vede la difficoltà nel rilasciare una ricevuta almeno generica non fiscale al guest con l'importo lordo comprensivo dei costi del servizio per l'host... non si vede la difficoltà di comprare (volendo a spese del guest) 1 imposta di bollo da 2 euro per quella ricevuta se essa supera i 77,47 euro... non si vede la difficoltà nello scrivere sempre dei contratti (anche sempre uguali l'uno all'altro, ma modificando solo qualche campo con numeri prezzi e cifre diverse) e farlo firmare al guest e firmarlo... non si vede la difficoltà di registrare presso l'A.d.E. il contratto per soggiorni di almeno 30 gg. e di procedere alla compilazione e consegna del modello Cessione Fabbricato (se la Questura lo ritiene non superfluo)... non si vede la difficoltà ad evitare di fornire i 3 'Servizi alla persona' vietati (colazioni, cambio biancheria durante il soggiorno, pulizia o riordino quotidiano degli alloggi durante il soggiorno) per il caso 'locazione turistica'... non si vede la difficoltà se il proprio SUAP Comunale lo richiede a presentare una semplice Comunicazione di prima apertura (una sorta di SCIA semplificata), ma solo se il Comune di appartenenza la richiede... non si vede la difficoltà di domandare al proprio SUAP se anche per le Locazioni è prevista la comunicazione dei flussi ISTAT (statistici) e la riscossione e versamento della Tassa di Soggiorno al posto del Comune come 'Agenti contabili di fatto'. Sono proprio le basi... Altrimenti, se non hai voglia di fare proprio tutto tutto, basta non denominarsi ''locazione turistica'', evitare gli affitti brevi a finalità turistica, evitare di segnarsi sui circuiti prettamente turistici ed organizzati, e affittare il proprio immobile per soggiorni di media o lunga permanenza come si è sempre fatto (tipo per anni, 4+4, ecc.) e in quel caso qualche adempimento verrà meno, ma non tutti.

Se vuoi sapere quali adempimenti sono meno stringenti, a mio avviso tra quelli sopra citati sono meno stringenti SOLO i seguenti: a) Le ricevute (visto che ci sono anche i contratti scritti con scritto sopra il Canone di Locazione lordo, gli estratti conto bancari, i bonifici, Paypal, ecc.) - ma è meglio farle! - e b) le Imposte di Bollo da 2 Euro (che secondo alcuni per pagamenti online non servirebbero). Tutto qui. Il resto è sempre e comunque da farsi. Ciao! ; )

[Orvieto-In-Centro0]

@Gianluca68, in Italia non esiste ''operare tramite Airbnb'' intendendolo come una tipologia ricettiva o fiscale a parte... in Italia non esiste ''locare per un semplice recupero spese una casa o parte di essa'' come tipologia ricettiva o fiscale a parte...

In Italia (e poco interessa cosa Airbnb faccia all'estero) esistono le leggi italiane, nazionali, regionali, locali comunali, di carattere anche fiscale (a livello statale), e tu puoi essere inquadrato solo come:

a) LOCAZIONE TURISTICA o LOCAZIONE (di altro tipo);

b) STRUTTURA RICETTIVA EXTRALBERGHIERA COMMERCIALE OCCASIONALE / CONTINUATIVA (B&B, AFFITTACAMERE, CAV = CASA PER VACANZE O APPARTAMENTO PER VACANZE, AGRITURISMO, ECC.);

c) STRUTTURA RICETTIVA ALBERGHIERA O PARALBERGHIERA (HOTEL, ECC.);

d) STRUTTURA RICETTIVA ALL'ARIA APERTA (campeggio, area sosta per camper, ecc.).

La lettera a) genera o Redditi Fondiari o da Fabbricato, o raramente Redditi Diversi o in certi casi Redditi da Impresa.

La lettera b) genera o Redditi Diversi o Redditi da Impresa (di solito Affittacamere sempre da impresa; e di sicuro Agriturismo sempre da impresa).

La lettera c) genera sempre Redditi da Impresa.

La lettera d) genera sempre - immagino - Redditi da Impresa.

Cosa distingue un Reddito Diverso da un Reddito da Impresa? Se ne potrebbe scrivere un intero libro, ma qui ti dirò semplicemente che si tratta di essere OCCASIONALI, SALTUARI, NON ORGANIZZATI e dunque di non avere PARTITA IVA, o di essere CONTINUATIVI, ABITUALI, STABILI, ORGANIZZATI, PROFESSIONALI e dunque di avere PARTITA IVA (Ordinaria o A Forfait Agevolata).

Di solito si dice che invece i Redditi Fondiari o Da Fabbricato NON siano soggetti a criteri di Occasionalità, ecc. (visti sopra), in realtà però poi alcuni testi regionali (e anche il Fisco statale) cercano di fare meglio luce sul discrimine tra chi opera professionalmente e non professionalmente. Ma le differenze appunto riguardano IL REGIME FISCALE SCELTO DAL PROPRIO COMMERCIALISTA e il tipo di REDDITI PRODOTTI, non certo gli ADEMPIMENTI BUROCRATICO-FISCALI NEL LORO COMPLESSO.

Spero per ora basti. E' ora di cena. Ciao! ; )