@Molly83
Il caso paventato (forse frutto di un malinteso) non configurerebbe una occupazione abusiva di immobile non utilizzato, bensì una occupazione senza titolo a seguito della ritardata o mancata restituzione dell’immobile.
L’obbligo di restituire la cosa locata consegue dalla natura propria della locazione: questo obbligo nasce alla scadenza della locazione ed ha natura contrattuale derivando dal contratto locativo: i termini del servizio AIRBNB non toccano gli aspetti locativi derivanti dalla concessione in godimento di un alloggio o di una parte di esso, ma ineriscono esclusivamente le condizioni di utilizzo del portale.
Conseguentemente, ha natura contrattuale la responsabilità per la ritardata o mancata consegna della cosa locata. E’ pertanto responsabile del danno, derivante dall’impossibilità da parte dell’host di consegnare l’alloggio prenotato da tempo a nuovi ospiti ovvero nel mancato guadagno, l’ospite che, ritardando la riconsegna della cosa, ponga in essere le condizioni della perdita di ulteriori occasioni di locazione.
Nella fase successiva alla scadenza del contratto, fino a quando l’host non si dà una mossa, ossia procede all’azione giudiziaria diretta allo sfratto per finita locazione turistica (l’inerzia dell’host costituisce un fatto equivoco, favorevole alla prosecuzione del rapporto per tacita volontà delle parti, prevista dall’art. 1597 cod. civ., desumibile da un comportamento concludente delle parti) il guest rimane soggetto ad alcuni obblighi collegati al contratto, uno dei quali consiste nel dare all’host il corrispettivo convenuto a contratto (di natura indennitaria per un danno emergente non tassabile: già questo costituisce una sorta di liquidazione forfetaria del danno, anche se non provato), fino alla riconsegna, a prescindere dalla prova di qualsiasi danno, salvo l’obbligo di risarcirgli il maggior danno, che, invece, questo deve essere rigorosamente provato nel suo ammontare dall’host, ai sensi del 1591 (Danni per ritardata restituzione), disposizione codicistica che ha, quindi, una duplice natura (corrispettivo + eventuale risarcimento), oltre gli interessi legali della costituzione in mora, in forza del 1124 (Danni nelle obbligazioni pecuniarie).
Il conduttore (guest) mantiene però, sempre la veste di conduttore, sia pure inadempiente, e non di occupante senza titolo dell’immobile, qualifica che invece scatta solo se il locatore (host) aziona la procedura di rilascio.
Il risarcimento del danno è dovuto, ma – come si è visto - va provato davanti ad un giudice. Cosa che può talora risultare non agevole. Per ovviare a tutto ciò, uno strumento dissuasivo poco conosciuto, ma assai utile ed efficace, può essere costituito nei contratti ad uso abitativo a canone libero, compresi i contratti per uso turistico o di vacanza soggiacenti alla disciplina codicistica (restano esclusi i contratti transitori brevi o lunghi a canone concordato, in cui l’autonomia contrattuale è limitata dal rigido schema contrattuale) da una clausola penale.
Tale strumento (art.1322 cod. civ.) consente di predeterminare in via pattizia l’entità del risarcimento (nella specie, dovuto da mancata riconsegna nei termini dell’immobile), quantificando una somma automaticamente dovuta dal guest per ogni giorno di permanenza nell’immobile locato oltre la data di scadenza.
Una cospicua somma di denaro può costituire un forte disincentivo per il guest dal trattenersi troppo a lungo: l’host potrà pretendere legittimamente di incassare quanto convenuto (salvo riduzione da parte del giudice, ma solo se l’ammontare è davvero esorbitante ovvero se l’obbligazione è stata in parte eseguita) senza altro dimostrare per il solo fatto del ritardo.
In ogni caso, le controversie tra privati, relativi ai contratti di godimento di beni immobili – secondo la Suprema Corte (14702/2010) - sono regolati dall’art.22, co.1 del Regolamento 48/2001 del Consiglio europeo del 22/12/2000, concernente la competenza giurisdizionale esclusiva del giudice del luogo ove l’immobile, oggetto del rapporto, si trova: ne consegue che è competente il giudice italiano anche se il guest è un cittadino francese, tedesco, spagnolo, ma prima di ricorrere all’autorità giudiziaria, è comunque necessario procedere al tentativo obbligatorio di mediazione.
