Il condominio può vietarmi air b&b?

[Andrea1003]

Ciao a tutti sarò a breve un nuovo host ma adesso mi sta assalendo un terribile dubbio. 

Nel mio condominio ci sono i portieri praticamente sempre anche di sera, nel giro di neanche 5 ore saprebbero che sto fittando casa su air b&b . I condomini sicuramente se hanno i poteri per farlo potrebbero impedirmi di fittare. 

Possono farlo?

ho letto ora il mio regolamento condominiale e non c'è alcun divieto di uso degli appartamenti per uso locativo o di uso diverso da quello abitativo . L'unico punto che mi spaventa è che c'è scritto " è vietato lasciare le chiavi del portone ad amici o persone di servizio"

nel mio palazzo però qualcuno fitta l'appartamento( ma non su air b&b)per cui le chiavi del portone le lascia ad estranei( ok è uno solo e non 10 diversi in una settimana ma è pur sempre un estraneo)

mi sapreste aiutare? Spero in tante risposte vi ringrazio tantissimo da subito!!

[Jim1]

Ciao @Andrea1003,

Benvenuto nella community!

Ti comunico che ho spostato il tuo post nella room Supporto perché più attinente agli argomenti qui trattati, così da favorirti maggiore visiblità e risposte più accurate.

Spero sia utile.

[Susanna0]

@Andrea1003, di sicuro non puoi pensare di affittare di nascosto, indipendentemente dai portieri.

Di sicuro però devi fare tutto in regola, per essere inattaccabile. Quindi, se fai locazione turistica, sempre il contratto firmato, sempre i documenti trasmessi alla questura, sempre la ricevuta, ecc.

Poi cerca, se puoi, di parlarne in modo positivo coi vicini di casa; se tu per primo pensi che i condòmini avranno ragione di lamentarsi non parti bene. 
Seleziona gli ospiti, in modo da non avere gruppi di diciottenni ad esempio. Metti un minimo di 3 notti in modo da non avere il ricambio quotidiano.  Offri magari la casa a qualche vicino che deve ospitare i parenti venuti da lontano e gli secca tenerseli in casa (arma potentissima, questa! Te lo dico per esperienza)

[Andrea1003]

grazie mille per la tua risposta, però chiaramente io voglio fare tutto  a norma di legge, quello che però vorrei capire è se è in potere dei condomini vietarmi di fare un attività di fitto stanze utilizzando questo sito.

Non ho intenzione di fare loro cortesie o cose  dico la verità.... Prima di continuare i lavori di ristrutturazione che sono costosi e finalizzati esclusivamente a fittare questa casa, vorrei prima capire quindi se i condomini possono avere qualche potere di veto.

Spero che anche qualche altra persona potrà aiutarmi vi ringrazio davvero!

[Roberto143]

@Andrea1003

Per fare le cose per bene ed in regola devi innanzi tutto informarti bene... già il fatto che dici "vorrei affittare air b&b" mi fa intuire che non sei molto addentro alle normative dell'ospitalità.

Airbnb é il nome di una multinazionale americana, non di una forma di ospitalità.

E nella verifica del regolamento di condominio, devi capire se sono consentite attività diverse dall'abitativo.

Se non ci sono, tutte le forme di attività ricettiva (tra cui il b&b - che sarebbe bed & breakfast - ti sarebbero precluse, e ti farebbero chiudere dopo cinque minuti.

Eventualmente ti resta la locazione turistica, ma già se parli di dieci ospiti a settimana (al di la della battuta) credo che incontreresti grosse difficoltà.

Tieni conto che se temi che i condomini possano opporsi, é quasi certo che lo faranno (vuol dire che ne hai il sentore, conoscendo i tuoi polli) e quindi un elevato turn-over farebbe sicuramente scattare iniziative di ritorsione (denunce ai vigili, GdF, ecc.) al punto da renderti la vita impossibile.

Suggerirei di consultare preventivamente l'amministratore e fargli presente la tua intenzione (dopo aver capito bene cosa vuoi fare); successivamente, avvalerti di un commercialista per valutare la legge regionale e fare tutto come si deve; evitare appunto turn over elevati (io metterei anche minimo 7 giorni) e selezionare accuratamente gli ospiti (gruppi di ragazzi che rientrano a tarda ora, magari un po' brilli e facendo schiamazzi non aiuterebbe).

[Roberto143]

@Andrea1003

Tieni conto che "fitto stanze", fatte salve alcune differenze nelle leggi regionali, vuol dire "bed&breakfast" o "affittacamere".

La locazione turistica si intende di norma l'affitto dell'intero appartamento.

Quindi bisogna capire se intendi affittare una porzione (una o più stanze, con te dentro), oppure affittare l'intero appartamento.

Un altro punto da chiarire bene prima di tutto.

[Andrea1003]

roberto grazie per la risposta però chiarisco subito due punti sui quali forse non mi ero spiegato bene.

Lo so che air b& b non è il nome di un tipo di locazione ma è solo una intermediazione, io dicevo un'altra cosa e cioè che ho intenzione di fittare tramite questo sito che metterà il condominio in condizione di vedere gente nuova ogni settimana a differenza di una locazione a una famiglia per intenderci.

Ora, l'ulteriore punto è che come dicevo, nel mio regolamento non sono vietate attività diverse dall'uso abitativo ( non c'è scritto a chiare lettere " è permessa la locazione" ma non c'è alcun divieto ad uso diverso da quello abitativo, l'unico punto che mi lascia perplesso è " è vietato lasciare le chiavi del portone ad amici e persone di servizio " )

Quindi, questa cosa che non c'è alcun divieto ad uso diverso da quello abitativo , nonchè il fatto che nel mio palazzo ci sono un paio di persone che fittano ( non tramite air b & b quindi con un ricambio continuo e inoltre persone le quali , se dovessi avere io problemi in tal senso, finirebbero immediatamete anche loro di fittare perchè se lo vieteranno a me dovranno vietarlo anche a loro ) può farmi stare tranquillo o non basta?

Sinceramente inserire intervalli di tempo cosi lunghi (tipo fittare per non meno di 7 giorni ) mi farebbe fittare davvero pochissimo e non mi sembra il caso visto che nel regolamento condominiale non ci sono divieti in tal senso. Cioè se il regolamento non pone divieti a me cosa importa di non far avere ai condòmini il fastidio di vedere gente nuova ogni giorno?

Quello che mi chiedo io ora è se il condominio potrebbe appellarsi ad altre cose che non sia appunto un divieto ad uso diverso da quello abitativo( non esistendo questo divieto nel mio palazzo! ). Avete ai sentto di casi simili e se si, i condòmini a cosa si appellavano per far chiudere l'attività?

Per rispondere al tuo secondo messaggio, io ho intenzione di fittare l'intero appartamento senza me dentro, sia come intero appartamento se dovesse venire una comitiva di 6-8 persone, sia come stanze private se vengono persone che tra di loro non si conoscono

Grazie ancora

[Roberto143]

@Andrea1003

Se fai locazione turistica, sicuramente il condominio non te lo può impedire.

Diverso "potrebbe" essere in caso di attività ricettiva vera e propria.

Che poi qualche condomino possa cercare di metterti i bastoni tra le ruote lo stesso é un altro discorso.

Di sicuro, se temi possibili ritorsioni, devi fare tutto non bene, ma benissimo.

Dalla stipula di un contratto scritto per ciascun soggiorno, alla segnalazione degli ospiti alla Questura.

Dovresti anche essere pronto a segnalare all'amministratore, per ogni soggiorno, i dati degli ospiti, perchè ci sarebbe l'obbligo per l'anagrafe condominiale (io ad esempio lo faccio, ad ogni soggiorno mando una PEC all'amministratore).

Sul fatto poi che mettere un limite minimo più alto si affitta di meno, io non ne sarei cosí sicuro, ma questi sono aspetti di "strategia" che ognuno deve valutare autonomamente: tieni conto che un elevato turn over vuol dire anche elevato "sbattimento" per te (check-in, check-out, pulizie, contratti, segnalazioni, ecc di continuo); inoltre accettare un soggiorno brevissimo ti impedisce di essere disponibile per quello stesso periodo per un soggiorno medio, e quindi sarai molto probabilmente costretto a farli tutti brevissimi... sei pronto per questo? 🙂

[Roberto143]

@Andrea1003

Per la tipologia di affitto, valuta bene cosa dice in merito la tua legge regionale.

Solitamente, o affitti l'intero appartamento, e allora ti puoi dichiarare locazione turistica, oppure affitti singole stanze, e allora sarai "affittacamere" che se non erro é solo in forma imprenditoriale ed é sicuramente una attività ricettiva (diversa quindi dall'abitativo) che potrebbe essere impedita dal condominio.

Giá poi, consentire soggiorni di 6/8 persone ti comporterà problemi col vicinato.

Puoi già mettere in conto (lo desumo da quanto mi dici, non perchè debba essere per forza cosí), che ci saranno delazioni e richieste di accertamento anche alla GdF.

Hai presente poi cosa implica dover gestire un appartamento con turn-over di 6/8 persone, magari ragazzi (tra pulizie da fare, e possibili, se non probabili, rientri a tarda notte, con schiamazzi all'interno del condominio?)

Valuta bene come approcciare la cosa, visto che non solo non sei ancora partito, ma addirittura devi far ristrutturare l'appartamento)!

[Andrea1003]

roberto io ho un appartamento di 3 stanze da letto dove in totale possono essere ospitate 8 persone.

La mia intenzione ora è di fittare , o l'intero appartamento qualora ci siano comitive di persone che vogliono l'intero appartamento o fittare le singole stanze qualora si tratti di persone che tra loro non si conoscono, e quindi fitterei ad una coppia tanto per dire uan stanza ad unaltra coppia un 'altra ecc.

Questo tipo di attività è la stessa cosa o si tratta di due cose diverse?

Quando dici che un'attività ricettiva ( che ancora non ho ben capito qual è) può essere impedita dal condominio a cosa ti riferisci se il mio regolamento condominiale non prevede divieto di uso dell'abitazione diverso dall'abitazione?Cioè a cosa potrebbero appellarsi?

Grazie

[Sabrina-E-Luciano0]

@Andrea1003

devi leggege il regolamento di condominio. Nel mio c'è chiaramente scritto NO.

[Susanna0]

@Andrea1003, quando dici "se il regolamento non lo vieta, a me cosa importa dei condòmini" secondo me sbagli.

Perchè in un condominio i vicini di casa e i condòmini sono la cosa più importante.

Inimicarsi i vicini, anche se non possono vietarti l'attività, possono rendertela impossibile.
Ho letto racconti di altri host, di vicini che suonano alla porta a tutte le ore gridando insulti agli inquilini perchè sentono rumore o perchè hanno trovato l'ascensore occupato; che chiamano ogni settimana i vigili per protestare o per denunciare attività illecite.  Ogni volta che si guasta qualcosa è colpa dei tuoi inquilini, e magari decideranno anche di raddoppiarti le spese condominiali per maggior consumo dei beni comuni. Ci sono un'infinità di modi per complicarti la vita.

Quindi meglio essere gentili, soprattutto con i vicini di pianerottolo, quelli del piano di sotto e del piano di sopra. Avvertili, rassicurali sul fatto che selezionarai gli inquilini, che tutti saranno registrati alla polizia e a tutti farai il contratto normale, e lascia a tutti il tuo numero di telefono, anche ai custodi; specificando che  per qualunque cosa, a qualunque ora, possono chiamarti e tu provvederai immediatamente, nel caso ci fossero problemi.  

[Andrea1003]

grazie ne terrò sicuramente conto 🙂

[Roberto143]

@Andrea1003

Come ti dicevo in un precedente messaggio, é necessario che ti informi bene sulle tipologie, regole, normative e quant'altro dell'ospitalità.

Lo devono fare tutti prima di iniziare ad ospitare, tu in maniera particolare, visto che temi problemi col condominio.

Se non sai cos'é una attività ricettiva, o la differenza tra una locazione turistica e un affittacamere, non credo che tu possa contrastare correttamente eventuali problematiche col condominio (fermo restando che dovresti comunque farlo a prescindere).

Ci sono aspetti che temo di intuire che tu non conosci (comunicazioni o scia in comune, segnalazioni alla Questura, imposta di soggiorno, dati istat, contratti, ecc.)... tutte cose che devi conoscere bene, a prescindere dal condominio.

Credo che la cosa migliore sia quella di rivolgerti ad un commercialista esperto della materia e affidarti a lui. Soprattutto se da certe scelte dipende anche l'eventuale ristrutturazione: vedilo come un investimento, anche minimo; la parcella di un professionista (di poche decine di euro, forse un centinaio, val bene per evitare spese inutili, sanzioni, perdite di tempo, ecc.

[Andrea1003]

ma è certo che  mi informerò bene prima di fare tutto, intanto però dato che i lavori stanno iniziando volevo capire in primis la cosa piu importante e cioè se i condòmini possono vietarmi di fittare su questo sito, pur in assenza di divieto nel regolamento di uso dell'appartamento diverso da quello abitativo.

Tuttavia io non sono riuscito a capire quindi se, mancando tale divieto, il veto potrebbe esserci comunque oppure no.

Un commercialista conosce cose di questo tipo?