Locazione a Milano, ma vivendo a Roma...

Andrea2265
Level 2
Ariccia, Italy

Locazione a Milano, ma vivendo a Roma...

Salve,

sono nuovo su AirBnb e pur avendo cercato non poco nella community non ho trovato risposta al seguente problema.

 

Mia moglie possiede un piccolo appartamento a Milano, ma per lavoro ci troviamo a Roma. Vorremmo provare la carta AirBnb, ma da questa distanza è ovviamente impossibile. C'è un modo per affidare la casa a un host, dividendo in qualche modo semplice e trasparente introiti e tasse?

 

Ho pensato ad una procura a una persona di fiducia, già ottimo host a Milano, oppure un comodato d'uso, ma mi sembrano soluzioni molto complicate. Speravo ci fosse un modo per essere presente su AirBnb come semplice proprietario, collegato all'host vero e proprio, ma finora non ho capito se esiste questa possibilità.

 

Grazie mille in anticipo.

3 Risposte 3
Emily352
Level 10

Puoi delegare alcuni compiti di routine di host (ad es. solo il check-in/out e la pulizia/cambio biancheria) ad un co-host (che se viene retribuito con un compenso da concordare tra di voi, andrà comunque inquadrato fiscalmente con l’aiuto di un fiscalista = collaboratore domestico? dipendente? …. ?), ma io ti consiglio, @Andrea2265,  di aprire un account a nome di tua moglie, cioè della reale proprietaria dell’immobile (host) in modo tale che – se in futuro AIRBNB dovesse seguire le disposizioni di legge = ritenuta del 21% – ci sia una perfetta corrispondenza tra ritenuta, Certificazione unica e proprietario-locatore: si tratta di un reddito che il Fisco si aspetta di trovare calcolato (magari a zero, se cedolarizzato) nella dichiarazione dei redditi di tua moglie, non di altre persone.

 

Altra soluzione, che esonera da beghe di gestione, è la gestione professionale con mandato o contratto di servizio: affidarsi ad una agenzia che si occupa della gestione completa dell’appartamento e del listing (sopralluogo, procedure amministrative richieste dalla legge regionale  (a Milano: CAV = locazione pura), foto, gestione account, comunicazioni, pulizia professionale, cambio biancheria ecc.): forniscono personale in regola con orario 24 h. con formule e costi (fissi o a percentuale) abbastanza diversi.

 

A Milano non hai che l’imbarazzo della scelta: HOSTORGUEST / EASY RENTAL SERVICES / HALLDIS / SWEETGUEST / GUESTHERO ecc.

Andrea2265
Level 2
Ariccia, Italy

Grazie, ma mi pare di capire che la cosa è anche più complicata di quanto pensassi.

 

L'idea della delega al co-host è interessante, ma dovrei delegare praticamente tutto, perché non ci sono io lì, ma lui. Non posso pensare di tenere rapporti con eventuali guest da questa distanza. A prescindere dal livello di delega, in questo modo è possibile dividere i compensi direttamente tramite la piattaforma? Voglio dire, il guest paga, e automaticamente una parte va a me e una parte va al co-host, una cosa del genere. In questo caso, io documento la mia parte di redditi, e lui i suoi. Ma mi pare che non funzioni così, se mi dici che la cosa va stabilita con l'aiuto di un fiscalista.

 

L'idea dell'agenzia mi sembra pure interessante, ma ti chiedo un chiarimento: gestione dell'account significa che l'agenzia potrebbe comunque lavorare su AirBnB? Se è proprio così, allora forse è buona anche la mia idea di dare una procura speciale a un host affidabile, nella quale fissare anche le percentuali con cui dividere i ricavi. Essendo un atto pubblico, mi metterebbe al riparo da contestazioni dell'AdE, finché pago le tasse su dei ricavi formalmente concordati.

 

Ci penso su, intanto grazie della risposta.

Emily352
Level 10

Scrivi di volere provare a giocare la carta AIRBNB. Ma prima di giocare la prima mano e diffondere il verbo, @Andrea2265, devi conoscere le regole del gioco. Le regole di questo gioco sono disciplinate da leggi nazionali e regionali.

 

Scrivi da una località chiamata Milano (da intendere come non Marittima) in Lombardia. La Lombardia è un caso anomalo, dove le locazioni turistiche (riconducibili civilisticamente al codice civile) non sono elencate nella ricettività regionale, però cosa succede?

 

Succede che codesta Regione, killer della ragionevolezza, con un occhio non le considera attività ricettive, ma con l’altro enigmaticamente  avviticchia a forza alle locazioni turistiche tutti gli adempimenti richiesti per le Case e appartamenti vacanze (CAV) non imprenditoriali. Roba da stroncare un rinoceronte.

 

Non solo, ti cuoce a fuoco lento con un codice identificativo chiamato CIR, provvedimento sbilenco anche questo che sta diffondendosi sulle bancarelle di molte altre bicefale Regioni  (la LR 7/2018 lombarda, per inciso, è stata impugnata l’anno scorso dal Consiglio dei Ministri).

 

Una volta che hai rimuginato ben bene questo centrifugato (sai com’è, con tanti ingredienti così diversi tra loro non sempre il centrifugato riesce perfetto) decidendo che cosa vuoi fare, se diventare un imprenditore  (CAV) – senza necessità di un contratto scritto (la CAV non è una locazione) -  o un privato che – con contratto scritto, pena nullità -  concede in locazione il suo alloggio nel pieno ed esclusivo esercizio del diritto di proprietà privata (perché è questo l’ambito in cui ci si muove: diritto privato, di competenza statale, non regionale), dovrai affrontare poi la questione di come gestire gli immobili.

 

Il reddito da locazione deve essere imputato - per prassi amministrativa (la Cassazione più recente la pensa però diversamente) -  al proprietario del fabbricato, a prescindere dalla avvenuta percezione dello stesso. Non è dunque rilevante il soggetto che materialmente incassa il canone, tuttavia, come ti ho già scritto, è cosa buona e giusta, per non essere poi invischiati in atti di dolore e penitenze (neghittosi ricalcoli e crediti di imposta), seguire corrette e allineate intestazioni proprietà/annunci, che vuol dire aprire l’account AIRBNB a nome del proprietario dell’immobile (l’amministratore dell’annuncio è l’host principale) perché sarà a suo nome che verrà eventualmente emessa la CU.

 

Se invece non ci pensi proprio di occuparti del listing e di toccare vecchi moci Vileda, ma intendi sistemare questo trenino a molla che si chiama AIRBNB sui binari della locazione breve, avvalendoti di una agenzia specializzata o un co-host kamikaze tuttofare, spalle larghe e braccia forti, e nessuna paura di sporcarsi le mani, ti devo dire che  a partire dal 1° agosto 2018 la funzione per condividere i compensi con i co-host non è più disponibile su AIRBNB, in sostanza, il co-host non riceve più in automatico l’accredito dal portale, pertanto, ora l’host dovrà occuparsi  della sua retribuzione (se con “contratto di prestazione d’opera”, il co-host è tenuto a dichiarare questi compensi, e, se è persona fisica, a  rilasciare ricevuta con ritenuta, in caso contrario fatturare il compenso).

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