Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[Marilena1]

Ciao ... Io penso che anche se il versamento proviene da airbnb rimane sempre un mediatore che incassa per conto host solo per una politica di sicurezza ... Di fatto non utilizza la casa per scopi commerciali o foresteria quindi di fatto l'uso della casa e' ha scopo residenziale turistico ed è applicabile  la tassazione a cedolare secca al 21%. Magari sento l'agenzia delle entrate e sarò più precisa 🙂 buona giornata 

[Pierpaolo5]

hai sentito poi l'agenzia delle entrate per applicazione cedolare secca?

l'importo sarebbe al netto di quanto trattenuto da airbnb?

è vero che bisogna avere i contratti firmati per applicare la cedolare secca, non basta avere la traccia sul sito che ha fatto da intermediario?

[Marta38]

@Pierpaolo5

Il contratto lo devi fare sempre, sia che tu intenda o meno avvalerti della cedolare secca, sia che affitti direttamente o tramite portale.

E' un obbligo di legge, oltre ad essere una garanzia in particolar modo per te, come proprietario, nel momento in cui vai a dare il possesso della tua casa ad uno sconosciuto.

Roberto

[Savino1]

@Marta0

in una discussione di qualche tempo fa, Lei aveva pubblicato un facsimile di contratto dove era possibile detrarre dall'importo stabilito per la locazione una piccola percentuale che copriva le spese dei consumi luce gas acqua  e questo io lo reputavo giustissimo perchè ad esempio nei periodi invernali il consumo gas incide molto sul reale guadagno ma ora mi sembra di capire che ciò non è più possibile?

- inoltre vedo che quando entrò in una discussione c'è scritto che se ottengo una risposta vengo avvisato tramite e-mail ma ciò non avviene - c'è qualche problema con la community o sono io che non ho capito come funziona - mi potrebbe dare un aiuto?grazie

[Marco376]

@Savino1, in una risposta (non ufficiale) ad una domanda di un contribuente l'A.d.E. ha confermato quella possibilità, e di ciò è convinto anche Roberto. Certo, per completezza, ti dico che una risposta di quel tipo non ha lo stesso valore di una Risposta ufficiale ad un Interpello Ufficiale. Però pare si possa fare, calcolando il consumo giornaliero medio sulla base delle spese sostenute nell'anno precedente (acqua, luce, gas, riscaldamento, condominio, TARI rifiuti). Chiedi conferma anche al tuo Commercialista.

Se clicchi su Segui la conversazione, e magari, dopo scritto un commento, barri anche la casella sotto il commento stesso (essere avvisato via mail di eventuali risposte), e se hai indicato per il tuo profilo un indirizzo mail corretto, dovresti essere avvisato. Controlla anche le tue Impostazioni del Profilo e dell'account di Airbnb (dove parla delle notifiche). Ciao.

[Jim1]

@Marco376 anche la dritta sulle notifiche...I'm impressed! Grazie 🙂

[Letizia7]

    @Marco852  buongiorno, stavo cercando informazioni proprio sulla possibilita' di detrarre dall'importo lordo da dichiarare nel 730 le spese per i consumi che l'Agenzia mi aveva indicato di inserire in contratto. Ma si puo' fare anche optando con la cedolare secca?

[Stefania2]

Airbnb e' solo l'intermediario che ti offre il servizio di pubblicità dell'annuncio. Se non offri servizi, ma fai la mera locazione dell'immobile non ci sarebbero controindicazioni. In realtà non esiste una norma che lo vieta, né un documento di prassi dell'Agenzia delle Entrate che afferma che se l'incasso avviene tramite intermediario non si configura la locazione turistica. Certo è consigliabile far firmare il contratto al guest.

[Elisabetta4]

stefania scusa non ho capito. al guest va fatto firmare un contratto quando si lascia l'appartamento? e se si che tipo di contratto?

grazie

ciao elisabetta

[Stefania2 · Accepted solution]

Dato che la cedolare secca si applica solo ai redditi di fabbricati, per ricadere in questa fattispecie, devi fare locazione turistica ai

sensi della Legge 431/98. A tali contratti come specificato dalla circolare n. 26/2011 dell'Agenzia delle Entrate si applica la cedolare secca. Nel caso non puoi fornire servizi, ma il mero affitto dell'appartamento.  Il contratto va registrato se superiore a 30 giorni.

In caso di controlli amministrativi e fiscali è consigliable avere il contratto firmato a supporto della dimostrazione che si sta facendo affitto turistico e non casa vacanza (a cui non è applicabile la cedolare secca).

[Elisabetta4]

grazie Stefania, sei stata illuminante

ciao

[Marina66]

Ciao a tutti.

Scusate se faccio una puntualizzazione alla già molto completa risposta di Stefania.

Credo occorra evidenziare una cosa, riguardo alla possibilità di usufruire della Cedolare Secca: si può fare solo se esiste un contratto controfirmato tra le parti. Il quale contratto, se la durata è inferiore a 30 giorni (per lo stesso inquilino, complessivamente durante l'arco dell'anno) può anche non essere registrato, ma comunque il contratto deve esistere, redatto secondo la legge.

Quindi, solo con l'intermediazione di Airbnb e senza un contratto firmato, il reddito non può essere considerato come proveniente da una locazione e va invece incluso nei cosiddetti Redditi Diversi, per i quali, però, non esiste la Cedolare Secca.

Pertanto, gli host di Airbnb, se vogliono usufruire della Cedolare Secca, devono indicare nelle richieste all'inquilino la volontà di fargli firmare un contratto, richiesta che ovviamente potrebbe anche essere rifiutata.

Fonte: il mio commercialista!

[Marta38]

Mi permetto una ulteriore puntualizzazione in aggiunta alle considerazioni correttissime di @Stefania2 e @Marina66.

Il contratto "scritto" deve essere sottoscritto sempre, a prescindere che si voglia o meno usufruire della cedolare secca.

E a prescindere dalla durata del soggiorno (1 giorno o 3 mesi).

E l'inquilino NON PUO' rifiutarsi di sottoscrivere un contratto per prendere in affitto la vostra casa (per carità, tutto è possibile, ma il contratto lo deve sottoscrivere).

Naturalmente è opportuno specificarlo nell'annucio e pemettergli di leggerlo prima, ma se non c'è contratto scritto il contratto è nullo.

Ora, la maggior parte dei proprietari, forse più che gli inquilini/ospiti, ritiene quella del contratto una scocciatura inutile (certo, il contratto deve essere preparato, compilato, stampato, firmato) e per i soggiorni di pochi giorni lo ritiene superfluo.

A parte il fatto che il contratto è il documento che l'Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere in caso di accertamento fiscale, e pur tenendo conto che nella stragrande maggioranza dei casi, il contratto si rivela alla fine solo un pezzo di carta da archiviare (perchè non succede nulla), c'è sempre una possibilità che, avendo dato il possesso (con le chiavi) ad uno sconosciuto, questi ci crei dei problemi. Avere un contratto sottoscritto, con le principali clausole di salvaguardia, nonchè l'indicazione CHIARA dei termini del soggiorno (entrata ed USCITA) ci può dare un aiuto non indifferente rispetto a non avere un bel nulla in mano.

Perchè si fa una assicurazione? la si fa sperando di non doverla utilizzare, ma se capita il sinistro averla è sicuramente meglio che non averla!

Provate solo a pensare (è una caso limite, è vero, ma è successo), che l'inquilino una volta entrato, chiami un fabbro e si faccia sostituire la serratura... e poi magari lo dia in subaffitto facendo firmare un contratto lui stesso... avrete problemi anche con il contratto in mano (che, volendo, si fa in tempo anche a registrare, visto che ci sono 30 giorni di tempo) ma sicuramente molto meno che non poter giustificare la presenza del tizio nella vostra casa.

E non pensiamo di risolvere tutto portando al giudice o ai carabinieri la stampa della pagina di Airbnb!!

Roberto

[Marina66]

Utilissime, le puntualizzazioni di Roberto.

Aggiungo una nota dolente: anche chi denuncia come "reddito diverso" le entrate delle locazioni di Airbnb (che senza alcun contratto non possono essere definite locazioni) - pagando quindi più imposte rispetto a una vera locazione poichè la Cedolare secca non è utilizzabile - rischia grane con la legge (che sia il fisco o le forze dell'ordine). Infatti, le entrate provenienti da Airbnb sono di fatto redditi da locazione (e cos'altro, se no?) ma, se non viene fatto un contratto tra le parti, un'ispezione molto pignola lo potrebbe comunque considerare una locazione " non regolare".  Mi auguro sempre che il buon senso prevalga e che questa possibilità sia davvero remota, ma siamo in Italia...