Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[Francesco205]

Salve amici,

io affitto regolarmente la mia seconda casa su airbnb, faccio contratto regolare. Vorrei avvalermi come tutti della cedolare secca, ma il mio commercialista dice che secondo lui non è applicabile. Nonostante gli abbia detto che è scritto praticamente ovunque, lui insiste che non è possibile.

Inoltre mi dice che sarebbe tecnicamente impossibile inserire tutti i contratti di affitto nel modulo della dichiarazione, visto che comunque si affitta svariate volte l'anno.

Domando a voi : per chi si avvale di cedolare secca, come fa materialmente nel modello ad inserire questi redditi ?

Riportate ogni singolo affitto riga per riga ? Oppure inserite il totale e vi tenete copia dei contratti ?

Grazie a tutti 🙂

[Roberto143]

@Francesco205

Si, riporto gli affitti uno ad uno.

Ogni affitto un rigo, e se tra un soggiorno e l'altro ci sono periodi di "buco", un rigo anche per quelli.

Quindi, più o meno, una quindicina di soggiorni equivalgono a 20/30 righi.

Due o tre pagine di mod 730.

Dichiarazione giá fatta al CAF.

Per beneficiare della cedolare secca, basta in quella sede (730 o Unico) barrare l'apposita casella in ciascun rigo.

Ti ricordo che la cedolare secca, da una parte ti consente di tassare quei redditi al 21% invece che all'aliquota che deriva dal reddito complessivo; dall'altra non puoi scaricare spese mediche, interessi su mutuo, ecc. ecc.

Quindi, la valutazione di convenienza della cedolare secca va fatta sulla base della propria specifica situazione.... se non hai detrazioni ok, oppure se le detrazioni trovano spazio su altri redditi.

Se hai detrazioni e solo i redditi di affitto, potrebbe non essere conveniente.

Per questa valutazione, o hai un minimo di dimestichezza con la materia, e quindi puoi farla da solo, oppure ti devi affidare ad un commercialista.... che ne sappia, però! 🙂

Ti suggerisco comunque il sito: www.cedolaresecca.net dove potrai trovare molte informazioni in merito.

[Barbara341]

Ciao a tutti!

chi mi aiuta?

Dove si dichiarano i redditi da Airbnb? che documenti serve presentare? (lista con prenotazioni, estratto conto bancario, ?). Se sono gli unici redditi, posso detrarre le spese mediche, gli interessi del mutuo, etc? Affitto due stanze nella casa dove risiedo che e' di proprieta' di mio papa' (sono in commodato d'uso); i redditi da Airbnb che percepisco sono considerati comunque miei? cioe faccio io la dichiarazione vero? per quanto riguarda il contratto, mi era stato detto che non era necessario farlo ma da quello che leggo dalla chat mi sembra di si. Che contratto bisogna fare? avete un link? Se gli ospiti sono tutti stranieri va fatto il contratto in diverse lingue?

Grazie a chi mi puo' aiutare

[Susanna0]

Barbara, se la casa è di tuo papá, anche i redditi (da fabbricato) sono suoi, ovviamente.

Per il resto, credo che dovresti rivolgerti a un commercialista: il sentito dire è molto pericoloso, in questi casi.

[Marco336]

Eppure mi sembrava di ricordare che per essere affitti temporanei turistici dovevano risultare in un certo limite. Se uno affitta per tutto il corso dell'anno diventa difficile chiamarli così e non dover iniziare un'attività di BnB secondo altre norme e tassazioni. O è cambiata la legge recentemente?

[Roberto143]

@Marco336

Ci sono normative regionali e normative statali (codice civile); su questo punto c'è un acceso dibattito su quello che una Regione può (o non può) fare, dando indicaizoni che vanno in conflitto con normative del codice civile e valutazioni che spettano all'Agenzia delle Entrate o alla GdF.

Le locazioni turistiche sono regolate dal codice civile, che non stabilisce dei limiti precisi di durata (nè minima, nè massima).

Poi, come ho detto, le Regioni invece, nelle loro specifiche leggi sul turismo, impongono questi limiti.

Parliamo del singolo soggiorno, che generalmente è minimo 7 giorni, massimo 6 mesi (ma anche 3 mesi o un anno, dipende dalla Regione).

Poi, a prescindere da tutto ciò, c'è la valutazione della GdF se viene effettuata davvero una locazione turistica oppure si entra in un compo più imprenditoriale (magari fornendo servizi aggiuntivi, o direi facendo affitti da 1/2 giorni, per 360 giorni l'anno, non facendo i contratti di affitto, ecc.). E' una valutazione che tiene conto di diversi fattori, fatta caso per caso.

[Alessandro1346]

Mi scusi non riesco a vedere l'ultima parte del messaggio per scaricare il modello di contratto breve/turistico.

Grazie 

Alessandro 

[Patrick239]

Ciao @Roberto143, grazie per la specificazione, molto utile. 

Avrei una domanda, perché non mi è chiarissimo un passaggio: in pratica, se tramite Airbnb (o simili), affitto a più persone (diciamo 15 affitti annui) per un periodo superiore a 30 gg, devo far sottoscrivere a ciascuna di queste un contratto, corretto? Poi, nella dichiarazione dei redditi, riportare ciascun contratto in modo da beneficiare della cedolare secca?

Oltre a questo, considerato che l'ammontare totale delle locazioni supererebbe i 30 gg, limite massimo per non dover registrare i contratti, quali sono gli altri adempimenti a cui si va incontro? Registrazione del contratto? Quali sono i costi e quanto incidono sui ricavi?

Scusami per le molte domande, ma ti ho visto preparato e, essendo in fase di raccolta informazioni, preferisco chiedere a chi l'ha già fatto. 

Grazie mille in anticipo

[Roberto143]

@Patrick239

Da un'occhiata a questo completo post:

https://community.airbnb.com/t5/Host/Vademecum-su-locazioni-turistiche/m-p/252570#M10652

[Patrick239]

@Roberto143

gentilissimo e rapidissimo, grazie! leggo subito

[Roberto143]

Mi correggo.

Contrariamente a quanto mi era stato indicato dal commercialista, interpellata in proposito l'Agenzia delle Entrate, risulta possibile accorpare i periodi di affitto in un unico rigo.

Questa infatti la risposta dell'AdE:

... per dichiarare il reddito dei fabbricati può raggruppare i periodi in cui l'immobile è dato in locazione su un rigo e barrando la casella continuazione indicare su un altro rigo i periodi in cui l'immobile è stato a disposizione....

[Alessandro76]

Scusa Roberto, ma l'importo da indicare come compenso imponibile nella dichiarazione dei redditi è l'importo netto che si riceve ( io ricevo i pagamenti tramite AIRBNB) oppure quello lordo comprensivo dei costi del servizio? 

Grazie

Alessandro

[Roberto143]

@Alessandro76

L'importo é quello LORDO, che corrisponde alla locazione indicata nel contratto.

Il contratto, sempre necessario in forma scritta nelle locazioni turistiche, lo è a maggior ragione se si intende aderire alla cedolare secca.

In tal caso il reddito da inserire é pari al 100% della locazione, mentre se non si decide di optare per la cedolare, è pari al 95%.

Aspetto positivo della cedolare secca: aliquota fissa 21% (al posto dell'aliquota marginale dipendente dall'imponibile, dal 23% al 43%); i redditi non si cumulano nell'imponibile (quindi non vanno ad incrementare l'aliquota sul reddito complessivo)

Aspetto negativo: sull'imposta della cedolare secca non si possono applicare detrazioni e deduzioni.

Per cui: la cedolare é conveniente se non si hanno detrazioni o deduzioni significative; la valutazione deve essere fatta sulla singola posizione.

[Franco65]

Buongiorno,

mi collego a questa risposta...

comune di Milano:

aperta attività cav non imprenditoriale

questura

tassa soggiorno

turismo 5

contratto

tassa rifiuti cav 

ora domanda... ma se nel contratto metto come canone importo netto indicando che il conduttore paga a parte le commissioni ovvero inverto la frase? Poi il bonifico corrisponde al contratto non si può fare ? 

Spero di aver spiegato cosa vorrei fare? E così pagare la cedolare sul netto?

grazie

[Roberto143]

@Franco65

NO non si può fare!

Il conduttore già paga delle commissioni ad Airbnb per il servizio svolto.

Quelle che Airbnb si trattiene dal tuo compenso, sono le commissioni che tu devi pagare al portale, e in questo l'ospite non c'entra nulla.

Tu devi pagare l'imposta sull'ammontare del canone concordato.

Se poi paghi una commisisone (al portale o all'agenzia immobiliare sotto casa) pensi che sia un costo detraibile fiscalmente?