Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[RobertoandLuciano0]

Ciao Gaia,

Io sono partito da questo post della community

https://community.withairbnb.com/t5/Vita-da-host/PROCEDURE-PER-AVVIO-AIRBNB-REGOLARE-NEL-COMUNE-DI-M...

Ci sono molte informazioni utili.

Luciano

[RobertoandLuciano0]

Ciao @Roberto143 ,

Quindi da quanto capisco, la questione di airbnb che non vuole fare da sostituto d'imposta è al momento sospesa. Detto questo volevo chiedere come consigli di gestire il pagamento della cedolare in questo momento, sul lordo di quanto incassa airbnb ? Solo su quanto effettivamente incasso io?

Io ho appena iniziato ad affittare un appartamento come affitto turistico (no cva) e mi sto rendendo conto che è tutto così complicato!

Se magari mi sai indirizzare a qualche altra discussione o documentazione te ne sarei grato

Luciano

[Roberto143]

@RobertoandLuciano0

Se fai una ricerca, qui, usando il termine ‘GUIDA’ ne troverai moltissime.

[Giorgio93]

Salve a tutti!

Da giugno 2017 affitto per periodi inferiori a 30gg un appartamento a Sirmione e sto seguendo le evoluzioni della "tassa Airbnb".

So già che ci sono stati ricorsi (bocciati al TAR) e, di fatto, Airbnb NON sta operando le ritenute alla fonte pagandoci il lordo quando NON dovrebbe farlo.

La questione che mi pongo è: se tra NOI e AIRBNB non ci sono intermediari, e AIRBNB NON sta facendo quanto previsto dalla legge, siamo noi che dobbiamo versare al posto suo al 16 di ogni mese le ritenute...oppure, come mi pare più logico, all'atto pratico non cambia nulla rispetto a prima e andremo a versare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi?

Ho già provato a fare una ricerca con il termine 'GUIDA' senza successo...grazie a chi mi vorrà rispondere!

[Roberto143]

@Giorgio93

La seconda che hai détto.

[Giorgio93]

Grazie Roberto...era quello che immaginavo/speravo: il tenore della norma era quello che doveva forzare i portali ad adempiere, se si fosse ribaltato su di noi sarebbe stato davvero allucinante!

Senza mancare di rispetto a nessuno, qualcuno è riuscito a trovare fonti normative in cui ci si trova scritto CHIARO questo semplice concetto, dove si veda chiaramente che in assenza di operatività da parte di Airbnb, per noi resta tutto come prima?

[Roberto143]

@Giorgio93

Per noi resta tutto come prima comunque.

Il nostro compito é inserire in dichiarazione dei redditi l’ammontare completo degli affitti percepiti, e su questi conteggiare la relativa imposta (con aliquota irpef o cedolare secca a seconda delle proprie scelte).

Poi, se l’intermediario ha a suo tempo effettuato la trattenuta, ti fornirà una CU (certificazione unica) dove risulterà l’imposta già pagata (che ovviamente andrà a scalare quanto emerge dal calcolo dell’imposta).

Le transazioni tra te e Airbnb (lordo, netto, commissioni, trattenute, ecc.) sono sostanzialmente ininfluenti.

Tu sai e dichiari l’ammontare degli affitti.

Tu, (e il CAF o il commercialista) calcoli l’imposta da pagare.

L’intermediario (Airbnb) se ha trattenuto, dirà quanto ha trattenuto.

Tu pagherai l’imposta dovua MENO quanto trattenuto a monte dall’intermediario.

Se l’intermediario non ha trattenuto nulla, semplicemente pagherai l’imposta come sempre.

[Roberto143]

@Giorgio93

La norma dove é scritto CHIARO é il DL 50/2017 che ha istituito questa procedura, ed é rivolta agli intermediari, non ai locatori contribuenti, che sono soggetti passivi nella vicenda.

[Roberto143]

@Giorgio93

Per chiarire ulteriormente, un esempio.

Hai fatto affitti durante l’anno per 10.000 euro.

(nb i 10.000 sono la somma di quanto hai affittato a notte x le notti + le eventuali spese di pulizia... poniamo 100 euro a notte comprese pulizie x 100 notti).

Airbnb ti avrà bonificato sul conto 10.000 meno le sue commissioni (per semplicità facciamo 4%, quindi -400) avrai ricevuto almeno 9.600

con Airbnb rispettosa della legge, ti avrà trattenuto 2.016 euro (10.000 x 21%) e quindi la sommatoria dei bonifici sarà 10.000 meno 400 meno 2.016 = 7.584

Ora, a prescindere dal comportamento di Airbnb e dal fatto che abbia effettuato o meno la trattenuta, tu prendi il 730 e scrivi nel quadro fabbricati: AFFITTI per 10.000 euro

(9.500 se decidi di applicare l’IRPEF ordinario, 10.000 se invece adotti la cedolare secca, ma questo é un dettaglio)

Se applichi l'IRPEF ordinario, e l'imposta che devi pagare (redditi da lavoro + affitti + altro - detrazioni varie, ecc.) é, ad esempio, 4.000, se Airbnb ha effettuato la trattenuta ti fornirà una CU dove emerge che hai già pagato 2.016 e quindi andrai a pagare solo 1.984

Se applichi la cedolare secca, emergerà una imposta pari a 2.016 che si azzera con la CU fornita da Airbnb.

Siccome Airbnb le trattenute non le ha fatte, non avrai nessuna CU da scalare e quindi alla fine pagherai i 4.000 o i 2016 per intero, senza scalare trattenute a monte che non ti sono state fatte.

Possiamo considerare la CU alla stregua delle spese mediche o delle rate di mutuo che si portano in detrazione... se le hai le detrai, se non le hai, no.

[Giorgio93]

@Roberto143

Grazie 1000 dell'esempio numerico!

Non sono a digiuno di tasse&co. (posto con l'account di mio padre, ma lavoro come responsabile amministrativo in un'azienda, e un po' mi so muovere ormai 🙂   ), mi sono preso la briga di postare qui, in quanto anch'io ero dell'avviso che

1) le imposte si pagano sul LORDO e non sul netto pagatoci da Airbnb

2) se Airbnb NON fa il lavoro dell'esattore per lo Stato, perché dovremmo farlo noi, visto che la norma è (ben) indirizzata agli intermediari?

La pulce mi è stata messa nell'orecchio da parte di un'associazione che spostava sul contribuente (noi proprietari) l'obbligo del versamento mensile delle ritenute, nel caso in cui l'intermediario non lo facesse: da NESSUNA parte ho letto una versione come questa, anche se devo dire che non sarebbe la prima volta che una norma fiscale fosse male-interpretata a causa delle mille sfaccettature cui i cari legislatori non avevano pensato in fase di stesura.

[Roberto143]

@Giorgio93

Parlare di LORDO e NETTO é improprio, in quanto in realtà il netto é solo nella testa del locatore che riceve una somma inferiore, ma le transazioni che determinano tale somma sono due e ben differenti tra loro.

Una é l’ammontare dell’affitto concordato con il conduttore, di cui l’intermediario si prende carico di incassare e riversare al locatore.

L’altra é la commissione per questo servizio (oltre ovviamente all’aspetto pubblicitario dell’annuncio), che il locatore paga all’intermediario.

Altri portali intermediari, tengono separate queste due transazioni.

Airbnb non lo fa, e approfitta del fatto di avere i soldi dell’affitto in mano per prendersi la sua provvigione ed evitare possibili controversie per mancato pagamento.

La norma é stata pensata come contrasto all’evasione, perché purtroppo ci sono molti “host”, che di pagare le imposte sugli affitti non ci pensano minimamente.

La stessa cedolare secca al 21% é nata, nel 2011, nella speranza di invogliare gli evasori a pagare l’imposta sugli affitti (tutti gli affitti, turistici, medio, lunghi, ecc.), con una aliquta più bassa di quella minima Irpef (concetto: “ speriamo che almeno così la paghino!!”

Quindi, siccome l’individuazione degli evasori, che che tanti dicono che sarebbe tanto semplice individuarli (persone che non sanno quello che dicono) lo Stato ha pensato di andare a monte, e chiedere agli intermediari di trattenere almeno questa aliquota minima del 21%, fermo restando tutto il resto, e anche la possibilità del contribuente di scegliere tra cedolare secca o irpef normale.

Le imposte in Italia sono pagate per l’80% e oltre dai lavoratori dipendenti, semplicemente perchè c’é la ritenuta alla fonte da parte del datore di lavoro.

Immaginiamo se tutti i lavoratori dipendenti percepissero lo stipendio al lordo, e poi dovessero inserire volontariamente (senza tutti i meccanismi di incrocio fiscale che esistono) e i datori di lavoro si rifiutassero (come fa Airbnb), sia di trattenere l’imposta, sia di comunicare all’Agenzia delle Entrate i redditi pagati, e l’Agenzia dovesse andare ad investigare, per ciascun lavoratore, per sapere se quanto ha dichiarato (ose non ha dichiarato) é vero!

In i

Italia ci sarebbero 60 milioni di ispettori fiscali!!

[Marco852]

Buonasera a tutti! Premettendo che la discussione l'ho trovata più interessante e chiara rispetto a un qualsiasi commercialista online che tenta di spiegare il problema (e di questo vi faccio un grande plauso!) la mia domanda è questa: all'atto pratico, occorre fornire una ricevuta di pagamento al cliente? o la ricevuta del loro pagamento tramite il portale di Airbnb è di per sè esaustiva a livello fiscale? Nessun pericolo di cadere in errore o altro? Grazie in anticipo per l'attenzione.
Cordialmente.

[Roberto143]

@Marco852

se fai locazione turistica, ti devi comportare esattamente come ti saresti comportato facendo un affitto “lungo”.

Quindi contratto scritto e ricevuta (bollata se superiore a 77,47 euro) se richiesta dall’ospite.

Airbnb peraltro, rilascia solo la fattura delle sue commissioni (al locatore e all’ospite) e non certo quella dell’intero soggiorno, per il semplice fatto che incassa quei soldi PER CONTO del proprietario.

Le uniche differenze tra formalità per locazione turistica e per locazione lunga sono:

- il fatto che il contratto “lungo” sará sempre registrato, quello turistico solo se superiore a 30 giorni;

- la necessità di riportare nel contratto i relativi riferimenti di legge e la chiara motivazione turistica del soggiorno;

- la precisa indicazione dei termini temporali (dal... al...).

Aggiungo che sarebbe opportuno specificare, nel contratto turistico, che non vengono forniti servizi aggiuntivi durante il soggiorno.

[Angelo171]

Buona sera a tutti....anch'io quest'anno sono alle prese con i dubbi che riguardano la dichiarazione fiscale Airbnb.... che spesso resta un tabu anche per i commercialisti!!
Detto questo, ho letto un po le risposte date e a dirvi la verità molti dubbi sono stati risolti.... ma una cosa non mi è ancora chiara ovvero il caso in cui siano due i soggetti nella catena degli host.

Es.
Il primo soggetto "Gestore", ovvero colui che è iscritto al portale e svolge le attività di gestione (a titolo gratuito) prenotazioni e incasso denaro. Il secondo soggetto "Proprietario"è il possessore del diritto reale sull'immobile e riceve i compensi netti di Airbnb.
In questo caso chi dovrebbe dichiarare l'importo??
Nel caso in cui il soggetto dichiarante fosse il proprietario, il gestore dovrebbe stipulare un contratto di prestazione di servizio a titolo gratuito con il proprietario, visto che le transazioni avvengono sul conto gestore e vengono ribaltate sul conto proprietario?
Grazie in anticipo per la risposta.

[Roberto143]

@Angelo171

Il reddito lo deve dichiarare chi ha il titolo sull’immobile: il proprietario o usufruttuario o comodatario, oppure l’affittuario se subaffitta.

La figura che indichi tu (il “gestore”) non esiste in realtà, quanto meno non nei termini da te citati.

Diverso sarebbe il caso ad esempio di una agenzia immobiliare che a fronte di un mandato, gestisca l’immobile per conto del proprietario.

Ma il reddito relativo, sarebbe sempre in carico al proprietario.