Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[Loris8]

Grazie mille per le tempestive risposte

[Jim1]

Ciao @Loris8,

Benvenuto nella community!

Forse puoi trovare qualche informazione in questo post.

Spero sia utile 🙂

[Mina14]

Ho un b&b non imprenditoriale da 5 anni e lavoro regolarmente con airbnb. Non ho ancora capito se chi ha un b&b - e quindi è soggetto a spese di colazione, pulizia, biancheria, canone RAI, SIAE, assicurazione ecc., senza contare l'ordinaria manutenzione dell'immobile che normalmente va fatta - può optare per la cedolare secca in fase di dichiarazione dei redditi, o continuare (come ho sempre fatto) a dichiarare il reddito da b&b nei redditi diversi dopo avere detratto le spese, reddito che si cumula agli altri ai fini IRPEF. Da un calcolo veloce che ho fatto in base alle mie entrate e spese da b&b, ho verificato che le spese correnti incidono circa per il 35% sui ricavi complessivi netti, spese di manutenzione ordinaria escluse. A questo punto con la cedolare secca 'obbligatoria' - al 21% o al 23% ancora non mi è chiaro -  tra spese e tasse si arriverebbe a quasi il 60% dei ricavi, e la sopravvivenza diventerebbe difficile... Qualcuno sa dirmi se il nuovo regime consente di potere scegliere se optare per la cedolare secca o meno? Grazie

[Marco376]

@Mina14, scusami ma stai dicendo una serie di cose un pò ''strane''... permettimi...

Innanzitutto il 21% non riguarda assolutamente i B&B e le CAV prive di P. Iva: nonostante le prime intenzioni dell'A.d.E. e della Orlandi nella sua ''Audizione'', al momento si è limitato il provvedimento (salvo cambiamenti futuri) alle sole ''locazioni'' sotto i 30 gg., e i b&b e le cav non sono ''locazioni''.

In secondo luogo chi ha P. Iva è escluso a prescindere e molti b&b e cav hanno già P. Iva, altri no.

Infine, anche se in seguito si decidesse di estendere la ''novità'' a B&B e CAV privi di P. Iva (ma al momento appunto NON è così), non sarebbero mica tasse AGGIUNTIVE! Sarebbe solo l'anticipazione di ciò che avresti lo stesso pagato dopo al momento della Dichiarazione dei Redditi!

Anzi, come saprai, visto che immagino tu ogni anno paghi le tue tasse regolamente, i B&B e le CAV non imprenditoriali privi di P. Iva generano SEMPRE E SOLO REDDITI DIVERSI e NON Fondiari o da Fabbricato, e pertanto hanno una tassazione (finora) di gran lunga peggiore di quella delle ''locazioni", perchè la loro va dal 23% al 43% seguendo i normali scaglioni IRPEF!!!

Dunque avresti casomai TUTTO DA GUADAGNARE a dare prima anzichè dopo un misero 21% anzichè il tanto che paghi già adesso posticipatamente! Vai da un commercialista e fatti spiegare tutto bene. Ciao! ; )

[Andrea366]

Ciao @Marco376,

il fatto che la cedolare secca non possa essere appicata a CAV non imprenditoriali sembra essere negata da varie decisioni di merito da parte dell'agenzia delle entrate. La mia commercialista (titolare lei stessa di due CAV e consulente per altre stutture simili) la applica a se stessa e ai suoi assistiti.

A mio avviso sempre meglio rivolgersi ad un professionista in caso di dubbio, facendosi assistere per la compilazione dell'F24/modello 730. Spero di aggiungere un'informazione utile alla community!

Andrea

[Roberto143]

@Mina14

E comunque, per rispondere alla tua ultimissima domanda, anche se come ha già detto @Marco376 non ti dovrebbe riguardare,

Si, resterà, come già oggi, la possibilità di optare per la cedolare secca o per la tassazione Irpef ordinaria.

Questo a beneficio di coloro i quali, già attualmente, sono nella condizione fiscale di poter scegliere tra queste due alternative.

Cosa cambierà? 

Per costoro nulla.

Faranno la dichiarazione come hanno sempre fatto, ritrovandosi però una voce precompilata di anticipo di tassazione, che verrà scalata dall'imposta dovuta (o che potrebbe mandare a credito di imposta a seconda dei casi).

Per quelli che invece "non sapevano" che i redditi conseguiti, anche tramite Airbnb andavano dichiarati e sui quali quindi si dovesse pagare l'imposta, si ritroveranno una novità del 21%.

Che determinerà sicuramente un po' più di equità, meno evasione, pulizia del mercato, ecc.

[Alessandro76]

Ciao Roberto

dalle varie risposte ricevute in community non ben capito se io posso effettivamente applicare la cedolare secca.

Sono un privato, ho un'appartamentino in una seconda casa che affitto come Casa per Vacanza per periodi esculivamente inferiori a 30 gg

Ho comunicato al comune l'inizio di attività  come Casa Vacanza due anni fa. Stipulo contratti scritti con i miei ospiti , solitamente stranieri,al momento del loro arrivo.

Ricevo tutti i pagamenti dal Portale AIRBNB che mi accredita sulla banca l'importo lordo dedotta la sua commissione di pagamento.

Nelle ultime due dichiarazionidei redditi ho applicato la cedolare secca sui redditi da locazione che ho percepito ( la mia aliquota marginale è abbastanza elevata e quindi la cedolare secca è conveniente). Ho agito correttamente? Sono ciè un soggetto che puo' applicare la cedolare secca date le caratteristiche della mia locazione? O il fatto di ricevere i soldi non dagli ospiti ma da AIRBNB mi impedisce di applicare la cedolare secca?

E inoltre: sono tenuto o no a rilasciare ricevuta di pagamento ( con indicazioni del n. identif. del bollo) ricevendo io gli importi direttamente sul conto corrente e  dal momento che gli ospiti non me le chiedono? 

E infine la comunicazione in questura. Ho sempre portato il modulo della comunicazione di avvenuta locazione entro le 48 h alla polizia locale come in passato si faceva per qualsiasi locazione. Abitualmente mi limito ad indicare il nominativo della persona con cui stipulo il contratto ed allego la fotocopia del suo documento.  E' corretto e sufficiente? oppure devo comunicare i nominativi di tutti i componenti della famiglia che viene a soggiornare? Devo obbligatoiriamente iscrivermi on line e comunicare alla direttamente alla questura?

Ti tingrazio molto per una tua risposta

Alessandro

[Roberto143]

@Alessandro76

- se affitti a privati puoi applicare la cedolare secca;

- Airbnb é solo un intermediario; spero che i contratti tu li faccia a nome dell'ospite.

- la ricevuta la devi rilasciare (con marca da bollo da 2 euro) a richiesta dell'ospite;

- per la comunicazione degli ospiti (tutti) alla Questura devi ottenere le credenziali per l'accesso online al portale alloggiatiweb: devi andare in questura e presentare domanda (o tramite Pec)

[Evelina9]

Buongiorno a tutti.

A giugno ho affittato un giorno il mio appartamento.

Come faccio a pagare il 21% di cedolare?

Lo devo dichiarare nel 730 del 2018?

Io il contratto non l'ho fatto, devo rimediare?

Grazie a chi mi risponde

[Jim1]

Ciao @Evelina9,

Benvenuta nella community!

Ti consiglio di taggare sempre almeno uno degli utenti, quando ti unisci ad una discussione, così che questi possa ricevere una notifica e sapere che hai commentato in quel post. 

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) al quale intendi indirizzare il messaggio. In questo caso ti consiglio @Roberto143 - che ringrazio in anticipo - che è incredibilmente esperto sull'argomento.

Spero sia utile.

[Evelina9]

Posso chiedere un chiarimento?

Io, per la prima volta, a giugno ho affittato per un giorno la mia casa.

Per pagare sta cedolare cosa devo fare?

Io non ho fatto nessun contratto...

Grazie a chi mi risponde

[Casacom-It-Salo--Sas0]

Buongiorno, siamo un' agenzia immobiliare che trattiamo affitti estivi pubblicando gli immobili che gestiamo su airbnb.

La mia domanda è questa:

se airbnb sarà il sostituto d'imposta d'ora in poi, come farà a sapere per conto di chi deve versare l'imposta se non conosce i nemmeno proprietari degli immobili che noi trattiamo ma ... soltanto noi come host?!

Qualcuno può aiutarmi a capire? 

Grazie

[Adriano17]

A mio avviso nel vs caso Airbnb non diventa sostituto di imposta, ma lo siete voi. 

[Stefano264]

Scusate, ma con la nuova legge sono cambiate un po' di cose. Per esempio anche se ci sono spese di pulizia si tratta di affitto turistico. Non mi è chiaro se la nuova legge modifichi anche la questione del contratto, da un lato la cedolare secca la versa ( o la verserà visti i ritardi...) l'intermediario. Mi chiedo quindi se per un affitto di una settimana serva il contratto, se si debba avere la certificazione energetica o se sia sufficiente la "ricevuta" di avvenuto pagamento rilasciata da airbnb. Grazie.

[Roberto143]

@Stefano264

La nuova legge non ha modificato i termini della locazione turistica, caso mai ha introdotto una nuova fattispecie, non esistente prima, degli affitti brevi (<30 giorni).

La legge ha riguardato l'applicabilità della cedolare secca (estesa anche ad altre categorie, prima escluse), ma non ha modificato i criteri per i quali una ospitalità viene considerata semplice locazione oppure diventa attività ricettiva vera e propria (aspetto questo seguito più che altro dalla GdF, oltre che dalle Regioni).

La pulizia si intende quella prima della consegna dell'alloggio locato; se viene fatta "durante" diventa attività commerciale.

Per la locazione é sempre necessario il contratto scritto (registrato se superiore a 30 giorni).

Per l'affitto sono necessarie tutte le certificazioni, degli impianti e quella energetica, che deve essere citata nel contratto e messa a disposizione del conduttore.

La ricevuta (bollata se importo superiore a 77,47 euro) deve essere rilasciata se richiesta dal conduttore, a prescindere dal fatto che sia passato tramite Airbnb.