@Laura628, per iniziare leggiti (se riesci a vederlo perchè per vederlo devi poter accedere alla Room chiusa da lucchetto ''Normative e Tasse'' per chi ha un profilo di Airbnb e almeno 1 Annuncio attivo) questo mio Post relativo alla Regione Toscana e a tutte le forme di Microricettività diverse dall'Hotel:
https://community.airbnb.com/t5/Normative-e-tasse/ECCO-LA-NUOVA-LEGGE-TOSCANA-TURISMO-2016-B-amp-B-A...
Se non riesci a leggere il suo contenuto, troveremo altro sistema per rendertelo leggibile, magari copiandolo e incollandolo qui.
In ogni caso, nel Campo vuoto con la Lentina d'ingrandimento, inserendo parole chiave pertinenti come ''Legge regionale Toscana'' o ''Legge Toscana'' vedrai che troverai almeno ALTRI DUE POSTS SIMILI leggibili anche da te (perchè al di fuori della Room chiusa con lucchetto).
Per rispondere brevemente ai tuoi quesiti:
a) Si, il numero di camere non è fondamentale, anche perchè immagino che tu intenda rendere prenotabile solo l'intera casa e non anche le singole camere separatamente (ti ricordo infatti che per dare più camere a diverse prenotazioni nelle medesime notti forse la denominazione tipologica più corretta, con tutte le conseguenze del caso, sarebbe ''affittacamere'' o ''b&b'', e non semplice LT ''Locazione Turistica''... ma chiedi meglio a chi gestisce in Toscana locazioni turistiche riguardo a questo specifico punto); anche perchè se volessi dare ciascuna delle stanze a sè, dovresti creare 5 diversi annunci e non 1 solo, e magari anche un Sesto Annuncio, senza mai attivare la prenotabilità immediata, per l'immobile da prendere per intero. A mio avviso verrebbero subito a contestarti l'esercizio abusivo di attività ricettiva extralberghiera di b&b o affittacamere in questo caso, dunque pensaci bene... Se dai invece l'intera casa con prezzi diversi a seconda di quanti la prenotano ma pur sempre ad 1 sola prenotazione alla volta, rischi meno e in quel caso devi solo cercare di non esercitare abusivamente l'attività di CAV, Casa per Vacanze, ricordandoti di non dare servizi aggiuntivi o complementari o accessori, tipo quelli 'alla persona' tipicamente alberghieri ed extralberghieri come Colazioni, Cambio Biancheria DURANTE stesso soggiorno, Pulizia o Riordino DURANTE stesso soggiorno, ecc.;
b) Dal momento però che stai chiedendo a noi se lo puoi fare o non fare, evidentemente hai le idee un pò confuse su quali siano le tue specifiche possibilità in Toscana, e questo lascia intendere che tu non abbia ancora intrapreso i vari passi burocratici necessari PRIMA di intraprendere questo tipo di attività, e questo è naturalmente un male. Ti ricordo che Airbnb non è un 'mondo a parte' e che Airbnb non dà ipso facto alcuna autorizzazione ad operare, alcun titolo, alcuna patente di liceità a tale affitto / locazione: per quello esistono le leggi, i regolamenti, le normative locali comunali del proprio Paese nel 'mondo reale' che ha sempre la precedenza su 'quello virtuale'. Dunque ti consiglio la lettura, PRIMA di procedere, del seguente Post:
https://community.airbnb.com/t5/Host/Vademecum-su-locazioni-turistiche/m-p/252570#M10652
c) Riguardo alla Cedolare Secca sarà possibile se sei una Proprietaria che loca il proprio immobile o parte di esso, ma non anche se non sei la proprietaria e sublochi tutto o parte... In quel caso infatti si generano Redditi Diversi e non Redditi Fondiari o da Fabbricato come nel primo caso;
d) Il fatto di dare l'immobile in Comodato d'uso gratuito ad altra persona non modifica la natura dei tuoi redditi che resteranno sempre Fondiari o da Fabbricato, ma appunto non saranno in capo alla persona che riceve l'immobile in comodato, ma andranno dichiarati sempre da te proprietaria nella TUA Dichiarazione dei Redditi come Redditi Fondiari o da Fabbricato. E non è esclusa la possibilità di avvalersi dell'opzione Cedolare Secca al 21% anzichè dei normali Scaglioni IRPEF calcolati sul 95% del totale (cioè con sconto del 5%);
e) Sul discorso Partita Iva si o Partita Iva no, oltre a sentire ovviamente un Commercialista, segui anche le distinzioni tra Imprenditoriali e Non Imprenditoriali stabilite dal testo regionale sul turismo sopra citato, che si spinge a trattare l'argomento anche per la LT, Locazione Turistica;
f) Come saprai, tuttavia, un conto è gestire il tutto personalmente e direttamente, un conto è gestirlo tramite collaboratori o dipendenti, dunque chiedi bene PRIMA al tuo Commercialista quali conseguenze possano esservi FISCALMENTE sia per te sia per chi riceve l'immobile in Comodato d'uso gratuito. Come regolarizzare questa situazione a livello fiscale?
g) Tra l'altro, ti ricordo che per LOCAZIONE TURISTICA si intende: O LA LOCAZIONE DI UN INTERO IMMOBILE NON DI RESIDENZA (e allora però chi la riceve in comodato d'uso gratuito NON potrebbe risiederci nè tantomeno dimorarci abitualmente, e sarebbe necessario un contratto di sublocazione tra te e lui, a fronte di un reale corrispettivo in denaro, ma a quel punto generando Redditi Diversi o in certi casi da Impresa e non Redditi da Fabbricato, e per di più imputabili a quel punto solo a lui, e non a te!), O LA LOCAZIONE DI UNA SOLA STANZA (e non di 5 diverse stanze! o per lo meno non a diverse prenotazioni nelle medesime notti!) ALL'INTERNO DELLO STESSO IMMOBILE IN CUI IL PROPRIETARIO O IL GESTORE RISIEDE E DIMORA ABITUALMENTE. Il secondo caso potrebbe, secondo te, adattarsi meglio alla tua situazione di partenza?
Insomma, recati presso il tuo SUAP comunale e trova insieme a loro - e insieme al tuo Commercialista - la soluzione che meglio si adatti al tuo caso specifico. Ma, soprattutto, non iniziare a locare / affittare finchè non sarai a posto con tutte le normative, anche fiscali, di riferimento! Ciao!
