[2016] come inserire i redditi air bnb su 730 - irpef

[Christian67]

ciao a tutti.

come faccio a dichiarare sul 730 i redditi percepiti con i vari affitti via air bnb?

come computo su es. 1k guadagnati quanto sono rendita e quanto costi (sp. condominiali, utenze, etc)

gli importi percepiti sono tutti tassabili e quindi da dichiarare in toto?

grazie in anticipo.

saluti

christian

[Roberto143]

@Daniela148

Si, la CAV (Casa vacanza) é una attività ricettiva.

I redditi vanno nel Quadro "diversi" e non beneficiano della cedolare secca.

la LT (locazione turistica) o "pura" (in quanto non si offrono servizi aggiuntivi) è invece un contratto di affitto, redditi nel quadro fabbricati e volendo, cedolare secca.

Nell'ultima legge (la cosí detta "tassa Airbnb") è stata aperta la "cedolare secca" al 21% anche ad altre forme  (come subaffitto o comodato o con prestazione di servizi), ma per il momento aspetto a capire come si estrinsecano queste nuove possibilità nella dichiarazione dei redditi effettivamente.

Ma, ripeto, giusto per non parlare di tutto lo scibile...  cosa sei?

Perchè prima di tutto c'è questo... come ti sei classificata, dichiarata in Comune?

[Daniela148]

In Comune, non mio di residenza, ovviamente, ma lì sul posto?

Io sono privata, dissi, che affitto con locazioni turistiche, dai siti (e come tale pago anche la relativa TARI).

Pur che lì c'è qualcuno sul posto.., per la "parte finale" (accoglienza, pulizia, cambio biancheria, servizio che pago)...

[Roberto143]

@Daniela148

Come ti dicevo, ci sono almeno due aspetti da considerare: quello normativo e quello fiscale.

Il secondo discende dal primo, nel senso che devi prima capire a quale tipologia appartieni, e poi conseguentemente dovrai adottare il profilo fiscale conseguente.

Ho visto che l'annuncio é in Sardegna, e, da un'occhiata veloce, mi sembra che la Regione non abbia legiferato in merito alle locazioni turistiche (giustamente) che restano pertanto nell'alveo di quanto stabilito dal Codice.

Non hai pertanto particolari problemi per la parte normativa quindi (da parte della Regione), ma ovviamente devi comunque sottostare agli altri adempimenti previsti per le locazioni turistiche:

- stipula di un contratto scritto per ogni soggiorno,

- segnalazione ospiti alla Questura attraverso il sito online AlloggiatiWeb (di cui devi procurarti le credenziali user e password per accedere);

- eventuale imposta di soggiorno (se richiesta dal comune di Olbia)

- evitare la fornitura di servizi aggiuntivi.

Cosí facendo, puoi mettere i redditi degli affitti nel quadro fabbricati ed eventualmente opzionare la cedolare secca in sede di dichiarazione annuale.

Attenzione però... se utilizzi personale per check-in, check-out, pulizie, ecc. E non le fai tu personalmente, puoi correre il rischio che la GdF, (considerato ANCHE la presenza su portali online) in caso di accertamento ti possa contestare la mancata apertura di partita Iva, con richiesta di versamento dell'iva e dei contributi non versati per gli anni di attività svolta (cose salatissime!).

Nel senso che tu stai qui a chiederti se utilizzare il quadro fabbricati o i redditi diversi, e poi invece arriva la GdF e ti contesta una organizzazione tale da richiedere l'apertura della partita Iva.

La cosa migliore sarebbe, a questo punto, di affidare tutto ad una agenzia immobiliare specializzata del posto, che si accolla tutti gli oneri di pubblicizzazione, pulizia, assistenza, check, ecc.

Probabilmente ad un costo superiore a quello che potresti ottenere tu facendo da sola, ma che almeno ti metterebbe al riparo da possibili sorprese.

[Daniela148]

Aiut!.... Ho azzerato nuovamente tutto quanto di buono avevo capito..... fino ad adesso....

Basta ci rinuncio. Sono in un vicolo cieco...

Ti ringrazio tanto di tutto, caro Roberto...

Sei davvero encomiabile.

Se ho bisogno ci risentiamo...

Cordialmente, Daniela

[Roberto143]

@Daniela148

Mi spiace, in effetti la materia é abbastanza complessa e presenta diversi punti opachi, lasciati ad interpretazioni e non a parametri ben precisi.

In particolare in relazione alla eventuale imprenditorialità dell'attività (termine questo già di per se improprio, perchè la semplice locazione non é una attività).

Comunque, a breve (entro poche settimane), il Ministero Economia e Finanze POTRA' definire i criteri in base ai quali l'attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile (la cui interpretazione unanime parla di organizzazione di lavoro e capitali) e con la disciplina sui redditi di impresa […] avuto anche riguardo al numero delle unita' immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.

Forse allora - speriamo - le cose potranno essere un po' più chiare.

Attualmente, la valutazione di un eventuale accertamento della GdF , tiene conto di diversi aspetti, la cui concomitanza può determinare appunto la presunta imprenditorialità e di conseguenza la necessità di apertura della partita iva.

Ad eccezione della fornitura di servizi aggiuntivi (come colazioni, pulizie o cambio biancheria), che da soli determinano l'attività commerciale (e quindi la necessità di apertura di p.iva), gli altri aspetti singolarmente non sono sufficienti, ma appunto una concomitanza di fattori lo può determinare ugualmente... la presenza su portali o l'avvalersi di collaborazioni può dare adito ad una "organizzazione" di mezzi, la consistenza degli incassi, se predominanti nel complesso dei redditi del titolare, la frequenza e la quantità dei soggiorni, l'assenza dei contratti di locazione, il numero delle case oggetto di affitto, ... sono tutti elementi che ad un giudizio di merito, potrebbero determinare una valutazione di imprenditorialità.

Speriamo di avere più chiarezza tra qualche settimana! 🙂

[Maurizio152]

Ciao Roberto, visto che sei molto bravo ed esperto, potresti aiutarmi?

Sono un host della provincia di Pisa, è una mia casetta di residenza mo ho la possibilità di poterla affittare max 15gg con airbnb

Sono stato al caaf per per la compilazione, tra l'altro semplice, del mio 730.

Alla richiesta di come dovevo inserire i miei proventi da 4-5 affitti annuali del 2017 percepiti da AIRBNB, non hanno saputo rispondermi e mi hanno consigliato di informarmi e di farmi mandare da AIRBNB una certificazione dell'avvenuto introito.

Ti chiedo se veramente è questa la strada giusta, perchè ne sono poco convinto.

Ti ringrazio per eventuali suggerimenti, molto sintetici.

per quanto riguarda altri aspetti, potremmo parlarne dopo.

grazie e ciao

Maurizio

[Renato118]

Ciao Roberto, 

Scusami ma cosa intendi per contratti? Io ad esempio per gli affitti brevi del mio alloggio di al massimo 3/4 giorni non redigo alcun contratto, anche perché mi pare che non sia obbligatorio ma solo consigliabile per avere una tracciabilità dell'ospite. In tutti i casi non è sufficiente lo storico delle transazioni ricavabile dal sito Airbnb? Grazie per il tuo supporto

[Roberto143]

@Renato118

fai una ricerca con il termine “contratto”: troverai decine di discussioni sul tema.

in sintesi: se affitti devi fare un contratto, SCRITTO.

[Ermanno6]

@Roberto143 ciao Roberto, veramente esaustivo, complimenti. Io ho appena fatto dalla Cgil il 730 e la signorina si è dovuta aggiornare perché non era ferrata sulla cedolare secca. Io faccio locazione turistica e avendo molte spese da portare in detrazione non era conveniente optare per la cedolare secca.

2 domande:

1. avendo sforato di circa 600€ l'aliquota avrei quindi potuto portare a cedolare secca solo quella cifra che mi ha fatto sforare? Così da non far scattare la nuova aliquota? 

2. La sig.na nel quadro B ha semplicemente messo il totale dei redditi percepiti al lordo senza differenziare i guadagni dei vari periodi e neppure i giorni della locazione. Questo nel quadro B - Redditi dei fabbricati alla voce 6 "canone di  locazione", mentre il codice canone ha messo 1 indicando il 100% del possesso affianco alla rendita catastale e alla voce "utilizzo" dove ha messo 11 (che vuol dire non lo so).

Ha fatto tutto bene?

Ti ringrazio anticipatamente, anche se non mi rispondi 🙂

[Roberto143]

@Ermanno6

Fascicolo istruzioni mod REDDITI 2018.pdf

Pag. 29

Colonna 2 (Utilizzo).

Se l’unità immobiliare in parte è utilizzata come abitazione principale e in parte è concessa in locazione indicare in questa colonna il codice 11 o 12. 

...

‘11’ immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, anche per

periodi non superiori a 30 giorni, o “patti in deroga”.

Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” . Il reddito va indicato nella colonna 14 “imponibile cedolare secca 21%”;

Gli affitti si possono raggruppare oppure tenere distinti ed elencati uno ad uno; é quindi possibile barrare la casella cedolare secca.

Se gli affitti sono raggruppati, l’opzione ha effetti su tutti gli affitti, diversamente si può scegliere quali assoggettare a cedolare e quali no.

Non sono sicuro, ma ritengo che si possano anche raggruppare in modo da avere un rigo con la somma di quelli a cedolare e un rigo per quelli ad aliquota ordinaria.

Dopo il primo rigo bisogna barrare la casella ‘continuazione’.

Vanno indicati anche i giorni (totali se raggruppati) che l’appartamento é stato affittato.

Va inserito anche un rigo con i giorni totali che sono rimasti a disposizione.

Possesso 100% se é di tua proprietà esclusiva (se fosse in comproprietà, si sarebbe indicata la % di possesso, (es. 50%).

[Ermanno6]

@Roberto143

Grazie, gentilissimo per la tempestiva risposta, non capisco però, io ho un 730 forse diverso perché nel quadro B Redditi dei fabbricati non vedo anzitutto la colonna 14 (finisce a 13) e poi non c'è una colonna o voce per indicare il totale del numero dei giorni di locazione affittati; c'è il n. dei giorni di possesso e la percentuale e basta.

Il caf non mi ha inserito il totale dei giorni in affitto, ma questa è una responsabilità loro oppure io ricorro in sanzioni? Ripeto che non c'è una colonna per il totale dei giorni in affitto.

Forse sono righi e colonne che devono inserire loro in sede di compilazione? In tal caso mi conviene ritornare?

[Roberto143]

@Ermanno6

Io sarei tranquillo.

Non conosco tutte le sfaccettature delle dichiarazioni. Presumibilmente, visto che è stato utilizzato il codice 11 (abitazione principale in parte concesso in locazione) i giorni di possesso non devono essere indicati in quanto è sempre rimasta in tuo possesso, aspetto diverso da affittarla tutta.

Al limite, per toglierti lo scrupolo e la curiosità, potresti ricontattarla chiedendole di spiegarti come mai non ha indicato i giorni.

[Ermanno6]

Grazie @Roberto143 il fatto é che io affitto l'intero appartamento, che poi nel 2017 il tot dei gg sono solo 35 gg circa. Forse l'ha fatto per lasciare cmq la possibilità di portare in detrazione mutuo ecc. , per l'imu, ecc. ma la casa rimane sempre abitazione principale no, per 30-40 giorni saltuari mica si perde tale requisito? Forse per lei era più semplice così, eppure glielo avevo chiesto di inserire i giorni.

Ad ogni modo, male che va mi potrebbero chiedere di specificare il n. dei giorni, insomma il reddito l'ho dichiarato tutto, non dovrei avere sanzioni tanto più che c'è il caf come intermediario, che però tra i documenti allegati da me presentati, non so perché, non ha messo il rendiconto di airbnb.

[Roberto143]

@Ermanno6

giustamente non lo ha messo.

dove avrebbe dovuto metterlo secondo te?

prova a rifletterci.

[Ermanno6]

@Roberto143 ok grazie, proverò a chiedere perché non ha messo il totale dei giorni, questo non mi è chiaro. @Roberto143non mi è chiaro se per questa omissione il responsabile sono io oppure loro che hanno compilato.

Secondo te?