Aggiunto un divano letto! Che ne dite?

[Simone208]

Ciao a tutti, ho aggiunto un divano letto, o meglio, ho sostituito il divano con uno  nuovo, più grande e, appunto, letto! Letto matrimoniale. Di conseguenza ho modificato l'annuncio in varie parti: prezzi, foto, extra per gli ospiti... Che ne pensate? Cosa posso promuovere o migliorare ancora? Grazie

[Jim1]

Ciao @Simone208,

Benvenuto nella community!

Ti comunico che ho spostato il tuo post nella room Host perché più adatta allo scambio di dritte e consigli tra host.

Dato che sei nuovo del forum, approfitto per segnalarti alcune guide informative presenti nella room Benvenuto che ti aiuteranno a capire come muoverti al meglio nella community:

[GUIDA] Community Center

Linee guida del Community Center

[Novità!] Aggiornamento funzione dei Messaggi Diretti

[GUIDA] Come trovare i tuoi ultimi post

Queste sono solo alcune, ne trovi altre nella room sopra citata per tutto ciò che riguarda il forum. Per guide riguardanti Airbnb, puoi visitare le room Host e Aiuto o magari anche scriverne una tu se ti fa piacere.

Spero sia utile 🙂

[Susanna0]

Ciao @Simone208, bella casa! 
Secondo me dovresti togliere quella foto del produttore, che oltretutto è di un altro colore, e fare tu una foto del divano letto aperto, però pronto con lenzuola, coperte, cuscini, ecc. Magari non da troppo vicino, in modo che lo si veda nel contesto della stanza; e possibilmente con lo stesso scatto di una foto col divano chiuso (prima/dopo), una dietro l'altra.
Poi toglierei qualche foto della cucina, che ce ne sono tante, aggiungendone invece del bagno: non si vede neppure se hai la vasca o la doccia!
Per la camera, l'armadio andrebbe fotografato vuoto, altrimenti gli ospiti potrebbero pensare di trovarlo così, già pieno, e di non avere spazio per le loro cose. Idem per le 3 bottiglie: le fai trovare a tutti? Ma puoi? Visto che affitti la casa intera e non sei un B&B, credo che sia proibito.

[Marco376]

@Simone208, ciao... ; )

In Umbria dovrebbe essere in uscita quanto segue (e dunque dovrebbe esserci una svolta per le locazioni rispetto alla pacchia vissuta tra il 2013 e il 2017...), tieniti pronto!

(...) ATTO N. 816 DISEGNO DI LEGGE DI GIUNTA REGIONALE UMBRA deliberazione 1157 del 10/10/2016 (...)

Art. 16 (Case e appartamenti per vacanze)
 
1. Le case e appartamenti per vacanze sono esercizi ricettivi gestiti unitariamente per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari in unità abitative composte da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma o da idoneo angolo cottura, poste nello stesso stabile o in stabili diversi ubicati nello stesso territorio comunale all’interno delle quali non possono esservi persone residenti.
2. Nelle case e appartamenti per vacanze non è consentita la somministrazione di alimenti e bevande.
3. Nelle case e appartamenti per vacanze è consentita la presenza di divani letto fino a un massimo di due, posti nei locali adibiti a soggiorno.
4. Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite:
a) in forma imprenditoriale quando la gestione è organizzata e non occasionale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero delle unità abitative è pari o superiore a tre;
b) in forma non imprenditoriale da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di due unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari.
5. Le case appartamenti per vacanze gestite in modo non imprenditoriale mantengono la destinazione residenziale e devono possedere i requisiti igienico – sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione.
6. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti nella sua interezza e al suo interno non possono essere riservati vani al titolare o ad altri soggetti. 

Art. 17 (Esercizi di affittacamere)
 
1. Sono esercizi di affittacamere le strutture gestite in modo unitario per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari in non più di sei camere poste nello stesso stabile o in stabili diversi ubicati nello stesso territorio comunale per un massimo di dodici posti letto.
2. Gli esercizi di affittacamere possono essere gestiti:
a) in forma imprenditoriale quando la gestione è organizzata e non occasionale;
b) in forma non imprenditoriale da coloro che svolgono l’attività in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari.
3. L'attività di affittacamere non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande.
4. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti esclusivamente nelle camere e non nella sua interezza.
5. Gli esercizi di affittacamere conservano le caratteristiche della civile abitazione e l'esercizio dell'attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d'uso delle unità abitative. 
 
Art. 18 (Bed and breakfast)
 
1. Il bed and breakfast è il servizio di alloggio e prima colazione esercitato all'interno dell'abitazione ove il titolare ha la residenza e dimora abitualmente, avvalendosi della normale organizzazione familiare.
2. Il soggetto titolare dell’attività di bed and breakfast, deve riservarsi una camera da letto all’interno della struttura.
3. L’attività di bed and breakfast può essere gestita:
a) in forma imprenditoriale quando l’attività è svolta dal soggetto titolare in modo continuativo in non più di cinque camere con un massimo di dieci posti letto. Qualora l’attività si svolga in più di una camera deve essere previsto l’uso di almeno due servizi igienici;
b) in forma non imprenditoriale quando l’attività è svolta dal soggetto titolare in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari in non più tre camere con un massimo di sei posti letto. Qualora l’attività si svolga in più di una camera deve essere previsto l’uso di almeno due servizi igienici.
4. Gli esercizi di bed and breakfast conservano le caratteristiche della civile abitazione e l'esercizio dell'attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d'uso delle unità abitative.
 
 Art. 32 (Obblighi del titolare dell’attività ricettiva)
 
1. I titolari degli esercizi ricettivi di cui al presente Titolo hanno l'obbligo di evidenziare all'esterno della struttura, in modo visibile, la propria tipologia, l’esatta denominazione e, ove presente, il numero delle stelle o delle spighe corrispondenti alla classificazione attribuita.
2. Il titolare dell’esercizio ricettivo che pubblicizza con qualunque mezzo la propria attività, ha l’obbligo di evidenziare le proprie generalità e la Partita IVA, ove prevista.
3. Il titolare dell’attività ricettiva espone, in modo visibile all’interno della struttura, la SCIA e il dettaglio struttura.
4. I titolari delle strutture ricettive di cui al presente Titolo, compresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche di cui all’articolo 35, sono tenuti, oltre al rispetto delle vigenti normative in materia fiscale e di sicurezza, alla comunicazione dei flussi turistici e all’adempimento della denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza.
5. I soggetti di cui al comma 4, registrano giornalmente, l’arrivo e la partenza di ciascun ospite e anche il numero delle camere occupate, su apposita procedura telematica predisposta dalla Regione, nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione e trattamento dei dati personali. La comunicazione telematica dei dati, obbligatoria anche in assenza di movimento, deve essere effettuata con cadenza mensile entro i primi cinque giorni del mese successivo a quello di riferimento.
6. Il titolare dell’attività ricettiva di cui al presente Titolo è tenuto a stipulare una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti e ne comunica annualmente il rinnovo al SUAPE del  Comune competente per territorio. 
7. I titolari delle attività ricettive di cui al presente Titolo che intendono procedere alla chiusura temporanea o alla cessazione dell’attività devono darne comunicazione al SUAPE del Comune competente per territorio che ne trasmette copia alla Regione secondo le modalità stabilite nell’atto di cui all’articolo 31, comma 5. Il periodo di chiusura temporanea dell’attività non può essere superiore a dodici mesi; decorso tale termine l’attività è definitivamente cessata. 
 
Art. 34 (Sanzioni amministrative)
 
1. Chiunque apre o gestisce una attività ricettiva senza aver presentato la SCIA, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 3.000,00 a euro 10.000,00 ed alla chiusura dell’attività, nel rispetto della normativa vigente.
2. Chiunque dichiara in sede di SCIA requisiti della struttura o servizi inesistenti  di cui all’articolo 31, commi 2 e 3, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 3.000,00.
3. Chiunque non dichiara ai sensi dell’articolo 31, comma 5 la modifica di caratteristiche della struttura o di elementi contenuti nella SCIA che fanno venir meno i requisiti per l'esercizio dell'attività stessa di cui all’articolo 31, comma 2, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 3.000,00 ed alla chiusura dell’attività, nel rispetto della normativa vigente.
4. Chiunque, ai sensi dell’articolo 32, comma 7, interrompe temporaneamente l'attività, senza averne data preventiva comunicazione al SUAPE del Comune competente per territorio, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 300,00 a euro 500,00. 
5. Chiunque supera la capacità ricettiva dichiarata nella SCIA ai sensi dell’articolo 31, comma 2, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00.
6. Chiunque, nelle strutture ricettive, somministra cibi e bevande senza le prescritte autorizzazioni, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00, ed alla cessazione dell’attività di somministrazione, nel rispetto della normativa vigente .
7. Chiunque non espone o espone in modo non visibile la SCIA ed il dettaglio struttura ai sensi dell’articolo 32, comma 3, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 300,00 a euro 500,00.
8. Chiunque espone o pubblicizza con qualunque mezzo dati non conformi rispetto a quanto dichiarato nella SCIA e nel dettaglio struttura o un livello di classificazione diverso da quello attribuito di cui all’articolo 31, commi 2 e 3, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 5.000,00.
9. Chiunque pubblicizza con qualunque mezzo la propria struttura ricettiva senza indicare le proprie generalità dichiarate nella SCIA e la Partita IVA ove prevista ai sensi dell’articolo 32, comma 2, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a 5.000,00.
10. Chiunque non fornisce i servizi obbligatori per la tipologia ricettiva previsti nel regolamento di attuazione di cui all’articolo 51, comma 1, lettera a) o per la classificazione attribuita, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00.
11. Chiunque non effettua nel termine stabilito la comunicazione mensile di cui all’articolo 32, comma 5, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00.
12. Chiunque non comunica annualmente al Comune il rinnovo della polizza assicurativa di responsabilità civile di cui all'articolo 32, comma 6 è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 300,00 a euro 500,00.
13. Chiunque non rispetta i provvedimenti adottati dal Comune ai sensi dell’articolo 31, comma 9 è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 3.000,00 a euro 10.000,00 ed alla chiusura dell’attività, nel rispetto della normativa vigente in materia.
14. I proventi delle sanzioni amministrative di cui ai commi 1 e 11 sono introitati a titolo definitivo dalla Regione cui spetta la determinazione e l'irrogazione della sanzione secondo le procedure di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689 (Modifiche al sistema penale) e alla legge regionale 30 maggio 1983, n. 15 (Norme per l’applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie di competenza della Regione o di Enti da essa delegati). Il relativo gettito è destinato a finanziare l’attività di vigilanza e controllo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera o) e gli interventi di promozione turistica.
15. I proventi delle sanzioni amministrative di cui ai commi 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 e 13 sono introitati a titolo definitivo dal Comune competente per territorio cui spetta la determinazione e l'irrogazione della sanzione, secondo le procedure di cui alla l. 689/1981 ed alla l.r. 15/1983.

TITOLO III LOCAZIONI TURISITCHE
 
Art. 35 (Case e appartamenti locati ad uso turistico)
 
1. Le case e gli appartamenti locati ad uso turistico di cui all’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) sono regolati ai sensi dell’articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio).
2. Ai fini della tutela del turista consumatore, anche mediante la trasparenza sulle forme di ospitalità turistica, i soggetti che intendono locare le case e gli appartamenti di cui al comma 1, comunicano al SUAPE del Comune competente per territorio le unità abitative destinate a locazione turistica.
3. Il Comune competente per territorio trasmette alla Regione la comunicazione di cui al comma 2.

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PERTANTO NON SOLO DOVRAI DISTINGUERTI DALLE ALTRE TIPOLOGIE, MA ANCHE COMUNICARE PRIMA DI INIZIARE ... (certo, lo farai appena uscità e non prima...).

Per il resto suggerisco di togliere le bevande. Ovviamente di non fornire colazioni. Di rispettare i metri quadrati previsti per ogni ambiente e solo a seguito di quanto previsto dal Regolamento Edilizio Comunale procedere ad assegnare numero di inquilini ad ogni ambiente / camera.

Nelle more dell'uscita della nuova Legge Regionale sul Turismo, leggiti l'ultima, quella ancora in vigore, la n. 13 del 12 luglio 2013, in vigore appunto dal 01 agosto 2013, che però non parla del tuo caso specifico, a differenza della precedente del 2006, la n. 18. Prima ancora altra legge risaliva al 2001, la n. 15.

E ricordati che in tutta Italia i riferimenti normativi per le Locazioni sono comunque la L. 431 del 1998 (contratto sempre SCRITTO anche per soggiorni sotto i 30 gg.!), l'art. 53 del Codice del Turismo del 2011 (D.Lgs.), e l'art. 1571 e sgg. del Codice Civile. E per la sicurezza, il TULPS (portale alloggiati web!), e per i redditi anche il TUIR (!). Hai le credenziali di accesso al Portale Alloggiati Web? Hai predisposto i contratti scritti bilingui da far firmare e da firmare? Hai parlato con un commercialista riguardo a come emettere ricevute agli inquilini, anche quando operi tramite portali e che tipo di ricevute? Sai quando si deve apporre una Imposta o Marca da Bollo da 2 Euro sulla ricevuta emessa? Senza tutto ciò, contrariamente alla credenza comune, non si opera, neppure su Airbnb. Controlla tutto qui:

https://community.withairbnb.com/t5/Host/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-da... . Ciao! ; )