COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

[Marta38]

Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE  lo svolgimento dell’attività.

PRIMA DI INIZIARE:

1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’

In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.

A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.

2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA

Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.

Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.

La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).

3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.

Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).

A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.

4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).

In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).

5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.

Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.

6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.

E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).

La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.

IN CONCLUSIONE:

Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).

La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.

Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.

Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.

NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).

Roberto

[Orvieto-In-Centro0]

E COSA NON FARE SE SI E' UNA LOCAZIONE TURISTICA?

- non offrire servizi alla persona, cioè quelli tipici alberghieri;

- dunque non dare prime colazioni;

- dunque non cambiare la biancheria da letto e da bagno agli ospiti durante il soggiorno;

- dunque non fornire il servizio di riordino e pulizia dell'alloggio durante il soggiorno;

- non dare a persone diverse la stessa notte più camere di un alloggio in cui tu stesso risiedi e dimori (potrebbe esserti contestato l'esercizio di attività di affittacamere o b&b); la locazione turistica può riguardare un intero appartamento o immobile o anche solo parte di esso, ma inteso come UNA stanza in questo caso e senza servizi cosiddetti aggiuntivi o complementari (quelli 'alla persona');

- non utilizzare insegne nè segnaletiche di alcun tipo come mezzo pubblicitario;

- non segnarti sui siti esclusivamente dedicati alla promozione turistica istituzionale (Comune, Provincia, e Regione), a meno che non sia previsto dalla tua specifica Regione;

- non segnarti su siti di promozione del territorio, generalmente sponsorizzati e sostenuti da Comuni, Province e Regioni, perchè non seri una 'struttura ricettiva' vera e propria.

- non utilizzare le medesime denominazioni di tipologie già esistenti di strutture ricettive vere e proprie (b&b, affittacamere, casa vacanza, appartamento vacanza), perchè è vietato e perchè non lo sei.

Così penso sia ancora più completo. Un saluto, @Marta38.

[Andrea-E-Barbara0]

Ciao @Marta38 ne approffitto perchè vedo dalle tue parole che sei molto informata e gentile.

Io ho questo dubbio enorme rigurado ai contratti superiori ai 30 giorni.

La questura di Torino mi dice che nel caso in cui io affitti (anche tramite Airbnb) oltre i 30 giorni devo stipulare un contratto e se la persona è residente fuori dall' Unione Europea devo addirittura fare la cessione del fabbricato.

Ora io mi trovo con una ragazza canadese che si fermerà da me per tre mesi (registrati regolarmente su Airbnb), io devo denunciare al portale alloggiati web ovviamente i dati della ragazza ma anche stipulare un contratto con lei perchè si ferma per un periodo superiore ai 30 giorni quindi pagare oltre le commissioni di airbnb anche la cedolare secca come un affitto normale.

A te risulta possibile?

Grazie anticipatamente, Andrea.

[Orvieto-In-Centro0]

Ciao, @Andrea-E-Barbara0. Poi magari vi risponderà anche Marta e anche meglio di me, ma intanto ti anticipo alcune cose fondamentali: il contratto va stipulato SEMPRE, e per iscritto, anche nel caso di soggiorni inferiori ai 30 gg. Ciò che cambia è che, nel caso di soggiorni superiori ai 30 gg., dovrai anche, oltre che scriverlo, registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate, con tutto ciò che questo comporta (imposta di registro, marca da bollo, ecc.).

Il Contratto breve tipo Locazione Turistica o Pura può essere usato per soggiorni inferiori ai 30 gg. ma su vari siti si dice chiaramente che può andar bene anche per soggiorni superiori ai 30 gg. (magari senza esagerare arrivando a 1 anno o più... perchè in quel caso la finalità turistica e la caratteristica della brevità sarebbero meno evidenti... inoltre dopo i 30 gg. il soggiorno assume un carattere 'abitativo'). Comunque ammettiamo che tu possa usare questo tipo di contratto anche nel tuo caso.

Ciò che fai o comunichi a Airbnb non ha un particolare interesse per quanto riguarda i tuoi obblighi nei confronti della normativa italiana, regionale e comunale. Il fatto di seguire le norme di un sito privato a scopo di lucro (tra l'altro estero) non ti esonera minimamente da tutti i tuoi adempimenti di altro tipo.

Per TUTTI i soggiorni non superiori ai 30 gg. TUTTI GLI HOSTS, comprese le Locazioni Turistiche o Pure, dovranno COMUNICARE LE PRESENZE tramite il Portale online Alloggiati Web (della Polizia di Stato), oltre che SCRIVERE UN CONTRATTO e farlo firmare all'Ospite.

Per tutti i soggiorni superiori ai 30 gg. le Locazioni Turistiche o Pure (A DIFFERENZA DELLE STRUTTURE RICETTIVE VERE E PROPRIE, quali ad esempio B&B, Case / Appartamenti Vacanze, Affittacamere, i quali tra l'altro non devono neppure scrivere alcun contratto) dovranno REGISTRARE IL CONTRATTO, e teoricamente ci sarebbe l'obbligo di riempire il Modulo Cessione Fabbricato, che però su molti siti viene inteso come sostituito dalla Registrazione del Contratto presso l'A.d.E. perchè si dice che sarà poi l'A.d.E. a comunicare a chi di dovere ogni cosa senza bisogno che lo faccia tu (più o meno in effetti i dati presenti su entrambe le procedure sono simili o uguali).

Sia il Portale Alloggiati Web sia il Modulo Cessione Fabbricato valgono SIA PER OSPITI ITALIANI SIA PER OSPITI STRANIERI (COMUNITARI ED EXTRACOMUNITARI CHE SIANO).

Quando infine dici ''registrati REGOLARMENTE su Airbnb'', non comprendo esattamente: Airbnb non è un'Istituzione e non sei garantito sulla REGOLARITA' DI NULLA se fai solo quello. La piattaforma su cui ci troviamo ti aiuta a far conoscere il tuo alloggio nel mondo e riceve al tuo posto un pagamento, tutto qui, tipo una sorta di intermediatore finanziario. Nulla di più. Un saluto.

[Andrea-E-Barbara0]

Grazie veramente per l'aiuto e la risposta velocissima. Scusate se ne approfitto ancora ma io mi sono dimenticato di specificare che sono un privato e non sono registrato come locazione turistica.(faccio solo tutto con Airbnb)
A questo punto dato che ho appunto una ragazza canadese che starà da me per tre mesi le faccio firmare un contratto di tale durata che poi andrò a depositare all'A.d.E. Con tanto di marca da bollo tutto il resto è il prossimo anno inserito nel 730. In più devo anche fare la cessione del fabbricato per questi tre mesi.

[Marta38]

@Andrea-E-Barbara0

Allora, cerchiamo di mettere un po' le cose in ordine...

- nella locazione turistica (se questo sei), i contratti si devono fare sempre, sia che affitti per un giorno, sia per tre mesi

- se l'affitto dura meno di 30 giorni, il contratto è sufficiente firmarlo e conservarlo, senza particolari adempimenti;

- se l'affitto dura oltre 30 giorni, devi registrarlo presso l'Agenzia delle Entrate; si paga l'imposta di registro del 2% + 16 euro di bolli ogni 4 facciate o 100 righe.

- se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni, la segnalazione alla Questura devi farla sempre (che sia un giorno o più), per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti e minori) tramite il portale online alloggiatiWEB (di ccui devi avere preventivamente le credenziali di accesso: user e password;

- se il soggiorno è superiore ai 30 giorni (e quindi fai la registrazione del contratto), non è necessario fare la segnalazione online alla Questura in quanto ci pensa l'Agenzia delle Entrate a comunicare i dati degli alloggiati.

una precisazione:   su Airbnb non registri nulla "regolarmente" ... Airbnb è solo un portale che ti consente di far conoscere la tua proprietà e determinare la domanda... non fai alcun contratto su Airbnb con l'ospite che poi arriverà

la cedolare secca (al 21%) è una opportunità, nel senso che comunque gli affitti che introiti li devi dichiarare e andranno a cumularsi con gli altri redditi sui quali ci pagherai una aliquota solitamente maggiore (23%, 35%, 43%... insomma, a senconda del livello di reddito). Con la cedolare secca puoi "estrapolare" i soli redditi degli affitti e pagarci solo il 21%. Bisogna però valutarlo con un commercialista, perchè con la cedolare secca perdi eventuali detrazioni.

Spero di aver chiarito... se hai ancora dubbi, chiedi pure.

ciao

Roberto 

[Orvieto-In-Centro0]

Ciao, @Marta38. Molto bene, in pratica abbiamo detto contemporaneamente le stesse cose, dunque hanno più probabilità di essere vere. Un saluto.

[Andrea-E-Barbara0]

Grazie veramente per l'aiuto e la risposta velocissima. Scusate se ne approfitto ancora ma io mi sono dimenticato di specificare che sono un privato e non sono registrato come locazione turistica.(faccio solo tutto con Airbnb)
A questo punto dato che ho appunto una ragazza canadese che starà da me per tre mesi le faccio firmare un contratto di tale durata che poi andrò a depositare all'A.d.E. Con tanto di marca da bollo tutto il resto è il prossimo anno inserito nel 730. In più devo anche fare la cessione del fabbricato per questi tre mesi.

Grazie ancora!

[Orvieto-In-Centro0]

Le Locazioni sono regolate dal Diritto Privato, dal Codice Civile, non da Airbnb, e alcuni paletti sono aggiunti anche da Regioni e Comuni. Segui tutto ciò che ha scritto Marta/Roberto più ciò che é stato scritto in questo posts da altri. Un saluto.

[Marta38]

@Andrea-E-Barbara0

LE uniche differenze tra gli altri affitti (brevi, pochi giorni) e quello della ragazza canadese (3 mesi) sono:

- che per gli altri affitti (brevi) non devi registrare (ma comunque fare) il contratto;

- che per gli altri affitti (brevi) devi segnalare gli ospiti online alla Questura mentre se registri il contratto a questa incombenza ci pensa l'AdE.

Per il resto (dichiarazione dei redditi, eventuale imposta di soggiorno, modalitá soggiorno) non ci sono differenze.

Airbnb non svolge il ruolo di sostituto d'imposta, quindi i redditi li devi dichiarare tu.

Roberto

[Andrea-E-Barbara0]

Grazie ancora, non so come ringraziarti.

Un' ultima cosa, per caso hai idea di dove posso trovare una copia di un
contratto da poter stipulare?

Andrea

[Marta38]

@Andrea-E-Barbara0

Purtroppo non ho modo di inviarti il mio.

Comunque in rete si trovano diversi facsimile, puoi trovarne diversi ed adattarli alle tue esigenze.

Prova a guardare questo: questo esempio

Verifica i contenuti; puoi modificarlo, integrarlo, eliminare delle clausole che pensi proprio non siano necessarie o aggiungerne altre (cerca anche altri contratti e cerca di mettere insieme qualcosa che vada bene).

Puoi anche organizzarlo in modo da avere in un unico punto tutti i dati da compilare (dati del conduttore, dati del soggiorno) in modo da non doverli cercare per tutto il foglio.

Aggiungi, da qualche parte, una frase come questa:

E' esclusa espressamente la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande, servizi di sorveglianza, custodia, ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi ai quali tutti il conduttore provvede direttamente. 

E poi anche indicazioni della certificazione energetica (APE): 

Certificazione energetica N. XXXXXXXXXX del XX/XX/XX; copia APE a disposizione del conduttore. 

Ciao

Roberto

[Marta38]

Ho provato a caricare quello che mi sono fatto per me:

facsimile contratto affitto locazione turistica

Le parti in rosso sono quelle da modificare in via permanente (con i propri dati, i dati della casa, alcuni dati base come check-in, check-out, cauzione, ecc.).

Le parti in blu sono quelle da compilare di volta in volta.

Stampato fronte/retro è un solo foglio A4 + un elenco dei mobili suppellettili + un foglio di una traduzione sommaria in inglese per ospiti stranieri.

Roberto

[Andrea-E-Barbara0]

Mi sono venute in mente un paio di domande e mi scuso se ne approfitto tanto.

Ho capito che airbnb non sostituisce un contratto depositato all' AdE ma allora mi domando perche ogni anno mi arrivano le spese da inserire nel 730. Non è come dichiararlo 2 volte (una volta con il sito e una con il contratto stipulato)?

Non posso aspettare di dichiararlo nel 730 del 2017 con i dati che mi invia Airbnb?

Grazie come sempre, Andrea.

[Cristina423]

Buongiorno a tutti, vorrei poter avere alcuni chiarimenti in merito alla situazione nel comune di genova per chi come me vuol fare locazione pura quindi no attivita ricettiva con il mio appartamento per periodi inferiori ai 30gg.,ho chiesto aiuto al commercialista ma non sono convinta. il mio primo problema e'prima di accedere allla polizia di stato come devo muovermi? penso che ci sara' qualcuno nel comune di genova nella mia stessa situazione che è informato. grazie a tutti aspetto risposte perchè non capisco come muovermi ,cristina