@Milena16, in un altro Post ho risposto come segue ad una domanda simile alla tua... ma è chiaro che la mia risposta SE TU SCEGLI DI USARE LA FUNZIONE CO-HOST (e dunque ti palesi a tutti come intermediaria e collaboratrice di terzi) NON E' APPLICABILE. Nel caso tu scelga la funzione Co-Host di Airbnb, restiamo dunque ugualmente in attesa di altri pareri. La mia risposta si riferisce a te che aiuti solo 2 amici / conoscenti 'in amicizia' e non comparendo affatto, neanche su Airbnb. Sperando di farti cosa gradita, ti copio e incollo qui sotto la mia precendente risposta data ad altri (anche se era a proposito della Regione Toscana e dunque magari troverai qualche differenza rispetto alla Regione Umbria, la tua specifica).
Nonostante a me di solito piaccia indicare i metodi leciti per raggiungere i propri obiettivi, seguendo le norrmative, visto che in molti chiedete queste cose, per completezza faccio qui seguire COME GESTIREBBE LA COSA UN ITALIANO MEDIO QUALSIASI (senza con ciò volerti includere in questa categoria di persone).
COME GESTIREBBE LA COSA UN ITALIANO MEDIO QUALSIASI? (e ho più volte parlato personalmente con chi lo fa e lo fa così)
Accompagni presso il SUAP del Comune dove sono collocati i 3 appartamenti i 2 signori proprietari degli immobili. Se richiesto dal Comune presentate una sorta di Scia semplificata (una domanda di inizio attività), ovviamente a nome dei proprietari. Aiuti i proprietari stessi a registrarsi sul Portale Alloggiati Web, a loro nome ovviamente. Ti informi presso la tua Regione e il tuo SUAP comunale se le Locazioni devono comunicare i Flussi ISTAT oppure se ciò è riservato solo alle vere e proprie Strutture Ricettive e quali sono eventualmente i termini per farlo. Ti fai dare dai 2 proprietari Username e Password di un loro Indirizzo Mail già esistente oppure lo create insieme uno nuovo ad hoc a loro nome, ma che in realtà possa essere gestito anche o solo da te. Una volta che LORO (e non tu, dunque) sono in regola come Locazione Turistica o Pura nel proprio territorio comunale e regionale, e una volta studiata la Legge o il Regolamento Regionale sul Turismo attualmente in vigore (e dunque non il prossimo venturo ma quello di adesso), siete pronti per iscrivervi ad Airbnb.
Tu aiuti i proprietari (o comunque uno di essi) a creare un proprio Profilo su Airbnb, che naturalmente in realtà gestirai tu da intermediario ma senza comparire. Questo profilo dovrà riferirsi in toto al proprietario e non a te: dunque suo nome e cognome, sua foto, suo Conto Corrente Bancario, suo Conto Paypal (in alternativa o in aggiunta), suo tutto... Anche gli Annunci dovranno riferirsi al proprietario e dovrà essere chiaro che si tratta di Locazioni ex Codice Civile, dunque senza utilizzare denominazioni già tipiche degli Extralberghieri nè che siano solo Nomi di Fantasia, vietati per le locazioni. Non dovranno fornire personalmente prime colazioni, nè cambio di biancheria durante il soggiorno degli ospiti nè servizio di riordino e pulizia degli alloggi durante il soggiorno degli ospiti (a meno che non venga stipulato un contrattino volta per volta direttamente tra Guest e Società esterna terza di servizi, a cui i proprietari risultino estranei). Non potranno fornire navetta da e per i treni o simili altri 'servizi aggiuntivi o complementari', almeno non personalmente / direttamente. Non potranno installare insegne dell'attività nè cartelli pubblicitari. Potranno tuttavia essere presenti online su Airbnb e su Booking (certo, dopo un certo numero di immobili / appartamenti, si rischia talora in certe regioni a causa della G.d.F. di essere considerati Imprenditoriali e pertanto soggetti all'Iva, chiedi meglio ad un Commercialista, perchè di solito per le Case Vacanze si può arrivare a 2 e non a 3 senza partita iva... pare tuttavia che le Locazioni se davvero si rispetta il dettato del Codice Civile siano esenti da partita iva, tranne che se si supera quanto limitato dalla propria Legge o Regolamento Regionale che devi leggere e studiare bene, soprattutto la nuova che sta per entrare in vigore in Toscana... entrata in vigore quella, la dovrete rispettare se i proprietari non vorranno dover aprire una P. Iva). Dunque tutto, benchè gestito di fatto da te, avverrà tra i Guests e i Proprietari. Certo, di fatto sarai tu a leggere le mail e a rispondere alle richieste, perchè tu gestirai l'account Airbnb del / dei Proprietario / Proprietari.
Su come essere poi pagata per la tua intermediazione dai proprietari basta avere un pò di fantasia (naturalmente se non sarai regolare al 100% non potrà comparire nulla che ti riguardi, e così fa la maggior parte delle persone). Anche perchè, rispondendo a un tuo quesito, tu NON PUOI USARE UNA PARTITA IVA PER AZIENDA AGRICOLA AGRITURISMO per gestire appartamenti che nulla c'entrano con la tua tipologia ricettiva, nè, immagino, si può aprire una seconda partita iva per un settore completamente diverso avendone già una segnata allo stesso nominativo. Inoltre immagini le complicazioni? Partita Iva, o, per chi fosse senza partita iva, almeno Ritenute d'Acconto, tasse sul proprio 10% o sul proprio 30%, ecc. ecc. Di solito si chiede un 10% se si gestiscono solo le prenotazioni online, invece un 30% se si pensa proprio a tutto, compresi Check-In, Check-Out, Pulizie, Biancheria, ecc. Ma ricordati ciò che già dicevo sopra: Pulizie, Biancheria, e simili vanno fatti risultare come effettuati da società terza esterna, o non dovrebbero esservi (almeno non durante il soggiorno degli ospiti) nelle locazioni pure! Nè possono essere effettuati direttamente dai Proprietari nè direttamente da Te! Almeno non durante il soggiorno degli ospiti. E tu non dovrai mai farti trovare all'interno degli immobili di quei signori, intenta a fare qualcosa di lavorativo, se non hai regolarizzato la tua posizione.
Insomma, i più gestiscono la cosa essendo dei 'fantasmi' che aiutano 2 proprietari in difficoltà ad utilizzare il Pc ad ottenere delle prenotazioni e dei guadagni gratuitamente per se stessi. Anche perchè che titolo hai tu per fare da intermediaria? Hai un'Agenzia Immobiliare? Sei una Società di Servizi? Non credo... Sei un Privato con apposita Partita Iva che dunque pagherà regolarmente le tasse sui tuoi ricavi? O un privato a 'ritenuta d'acconto' senza P. Iva? Non credo...
Anche la Tassa di Soggiorno (se prevista nel vostro Comune e nella vostra Regione Toscana per la Locazione pura, e non solo per le Strutture Ricettive vere e proprie) dovrebbe dunque risultare a nome dei veri proprietari. Tu saresti semplicemente un 'fantasma' che collabora 'in amicizia'. Così funziona in tutta Italia, per l'Italiano medio.
Poi vedi tu se vuoi imbarcarti in questa nuova impresa facendo in modo che risulti essere un 'lavoro' o se vuoi semplicemente aiutare 2 amici / conoscenti a smanettare sul Pc date le loro scarse conoscenze della materia 'tecnologica'. Un cordiale saluto, e in bocca al lupo! D.
PS: ho dato per scontato che tu non voglia IMBARCARTI NELL'IMPRESA DI PRENDERE IN AFFITTO I 3 APPARTAMENTI CON UN CONTRATTO CHE PREVEDA LA SUBLOCAZIONE A TERZI, AL FINE DI POI SUBLOCARLI APPUNTO A TERZI, generando Redditi Diversi (o da Impresa, al superamento dei limiti imposti dalla Regione nella prossima ventura legge regionale sul turismo!) da imputare in quel caso A TE, E NON PIU' AI PROPRIETARI COME REDDITI FONDIARI O DA FABBRICATO. Nell'ipotesi vista sopra, infatti, i REDDITI SAREBBERO FONDIARI O DA FABBRICATO, e sarebbero a carico dei Proprietari, in toto, e per nulla relativi a te! Ciao.
