Quoto la Susy. Parli di “fitti”, @Andrea1504, quindi presumo che tu conceda in locazione uno o più immobili. Il contratto di intermediazione di AIRBNB non ha alcun valore legale in Italia sul versante locativo. A fini locativi non ti può servire a nulla il contratto di AIRBNB perché AIRBNB non sottoscrive alcun statuto locativo turistico tra te e l’ospite, ma conclude a distanza un contratto per la fornitura di un servizio tra AIRBNB e te: trattasi di negozi separati, differenti, inconciliabili tra loro.
Tra l’altro, AIRBNB si dimentica che in Italia esistono delle leggi, e le leggi vanno rispettate. AIRBNB, invece, impone regole e clausole che in Italia non vanno applicate perchè sono nulle.
Qualche esempio? Il deposito cauzionale: il deposito cauzionale è un pegno irregolare a garanzia delle obbligazioni del guest scaturenti dal contratto di locazione (il possessore del pegno è il locatore), ma qui viene gestito da un (incomodo) soggetto terzo al rapporto che se lo incamera e se lo gestisce a sua totale discrezione.
Il “no extra guests”: viene vietato al guest/conduttore/inquilino di ospitare nell’appartamento che ha interamente preso in affitto chi vuole, amici, parenti, conoscenti, salvo che si riesca a dimostrare davanti ad giudice una sublocazione: tra le facoltà derivanti dall’essere un conduttore in Italia vi è anche quella di ospitare terzi, per brevi o lunghi periodi, anche se contrattualmente è previsto un espresso divieto.
E invece cosa succede? Succede che gli host/locatori italiani, invece di seguire le leggi in materia di locazione del loro Paese, vanno in paranoia per paura di infrangere delle regole nulle imposte da un portale americano di home-booking!
Il portale ti mette in contatto soltanto con un ospite/inquilino, ti aiuta a gestire il rapporto con lui (che anche qui ci sarebbe molto da dire, ma lasciamo perdere…), ma resta e resterà sempre un mero intermediario online, ossia un esattore che incassa il canone per te, trattenendosi la sua commissione.
La politica di AIRBNB, perlomeno qui in Italia, mal si concilia con le disposizioni civilistiche del nostro Paese in materia di locazione che richiedono la forma scritta (art.1, co.346, legge 311/2004; art.1, co.4, legge 431/1998): si concilia bene solo con quelle attività ricettive extralberghiere (CAV, B & B, Affittacamere ecc.) che non richiedono un contratto di locazione proprio perchè non sono locazioni.
La forma scritta è obbligatoria per tutti i contratti ad uso abitativo, pena nullità (così hanno stabilito quattro anni fa le Sezioni Unite di Cassazione, e come risulta, peraltro, anche da una recente pronuncia di merito su una locazione verbale per finalità di tipo turistico). Qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni.
Se non disponi di un contratto scritto, la tua attività potrebbe essere qualificata come attività ricettiva (CAV, Affittacamere ecc.) e ciò potrebbe causarti grattacapi in caso di contestazioni, controversie o successivi accertamenti.
Qualora, invece, tu disponga di un contratto di locazione scritto (questo tra l’altro ti serve anche per evitare equivoci su importi lordi, netti, commissioni, somme percepite ecc.), dovrai semplicemente dichiarare, indipendentemente dall’effettiva percezione (a meno che non ci sia una convalida di sfratto per morosità), l’ammontare del canone di locazione risultante dal contratto.
Si sottraggono, solo se sono comprese nel canone, le spese condominiali, cioè le spese riferite al condominio (luce, acqua e gas del condominio, portiere, ascensore e simili), salvo in caso di locazione breve (quindi, non lunga) con opzione per la cedolare secca, in cui la somma non va diminuita delle spese sostenute dal locatore e delle somme addebitate a titolo forfetario al guest per prestazioni accessorie (quest’ultime le puoi scomputare dal canone solo se sono sostenute direttamente dal guest o sono da te a questi riaddebitate sulla base di consumi effettivamente sostenuti: ipotesi alquanto remote su una locazione che si esaurisce in pochi giorni).
Il reddito effettivo va determinato al 95% se rimani in IRPEF, al 100% (se il canone è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%) se scegli di optare per il regime della cedolare secca che, per inciso, può essere scelto anche in caso di sublocazione breve e di locazione breve effettuata dal comodatario.
Al commercialista non serve il contratto di intermediazione per la pubblicizzazione del tuo immobile sul portale AIRBNB e i termini e le condizioni di utilizzo, non servono neanche i contratti di locazione (anche se i CAF, in genere, li richiedono), al commercialista serve solo sapere il numero dei soggiorni e l’importo risultante dai contratti, eventualmente con le copie delle rispettive ricevute, il cui rilascio, peraltro, non è un obbligo imposto per legge, ma solo se richiesto dal debitore/guest. That’s all!
