Contratti scritti

[Cinzia72]

Buongiorno , sto leggendo e rileggendo le varie discussioni , ma davvero non riesce ad entrami in testa quello del contratto scritto. Il contratto io non lo faccio direttamente con il guest ma con Airbnb o i vari siti internet . Sono loro che mi pagano alla fine del soggiorno. Io non ricevo soldi dalla gente che viene (le tasse di soggiorno me le tolgo dal compenso) . Prendo i documenti , li registro alla polizia, faccio tutto in regola ma davvero no so che contratto fargli quando gia' c'e' il sito internet che ti scrive date, nome , compenso ecc. Io per tenere in regola la mia contabilita' sto facendo delle ricevute intestate al sito internet per conto dell'ospite e le allego alla fattura del sito . Sono completamente fuori strada ? Grazie mille Cinzia

[Roberto143]

@Angelo96

Il contratto é tra te e l'ospite. Airbnb non c'entra nulla in questo.

Quanto hai pattuito con l'ospite? 

Ad esempio 50,00 al giorno per 10 giorni? = 500,00, questo é quello che devi mettere nel contratto, nella ricevuta e che dovrai dichiarare per le imposte.

Se poi tu incassi 480,00  (e l'ospite paga 560,00) non é pertinente.

Sono le commissioni che entrambi pagate ad Airbnb per il servizio che vi ha fornito nel mettervi in contatto e veicolare il pagamento.

ps: visto che sei nuova/o, per scrupolo, ti chiedo... sei a posto con le pratiche burocratiche necessarie per questo tipo di ospitalità? Scia in Comune, credenziali alloggiatiweb per segnalazione ospiti alla Questura, eventuale imposta di soggiorno se il Comune la chiede, segnalazione Istat, ecc.?

te lo domando perché la maggior parte dei "nuovi" non sono preparati su questa parte della storia, e si rischiano pesanti sanzioni (anche penale per la mancata segnalazione alla Questura); in Lombardia, 4000 euro per omessa segnalazione inizio attivitá.

[Angelo96]

Ti ringrazio per il chiarimento. Sì, per tutto il resto dovrei essere pronta entro una settimana (infatti ho dato la disponibilità per prenotazioni dal 1 luglio), SCIA in comune, richiesta Questura, assicurazione integrata con i nuovi parametri, conformità caldaia (nuova), conformità impianto elettrico. Spero di non aver dimenticato nulla. 🙂

[Roberto143]

@Angelo96

Perfetto! Allora in bocca al lupo... 😉

ps: in merito al contratto, ti segnalo che se nel contratto stesso, viene indicata chiaramente una suddivisione tra ammontare della locazione e quota delle utenze (gas, luce, riscaldamento, rifiuti, ecc.), il reddito da dichiarare é limitato alla sola quota locazione.

Se ad esempio scrivi: importo del soggiorno: 500,00 di cui LOCAZIONE: 480,00 di cui UTENZE 20,00, in dichiarazione puoi riportare solo 480,00.

(ovviamente ho indicato delle cifre a caso per fare l'esempio. dovresti, se hai la possibilitá, calcolare una quota giornaliera sulla base delle bollette precedenti, e poi applicare quella media al numero di giorni del soggiorno).

[Maria-E-Jeff0]

Buonasera @Roberto143 .  Stiamo valutando l'apertura di una "Locazione Turistica" in Lazio. Riguardo alla possibile distinzione nel contratto tra importo della locazione e altre spese relative ad utenze, tu dici che la cifra da riportare sulla dichiarazione dei redditi è quella della sola locazione (secondo il tuo esempio 480€ e non 500€). Ma per ogni contratto si ha anche l'obbligo di fornire al guest anche una ricevuta non fiscale, di quelle con il solo codice fiscale (correggimi se sbaglio). In tal caso qual è l'importo da scrivere su questa fattura? 480 o 500? In caso di controlli fiscali non è proprio questa ricevuta che verrà considerata? Grazie in anticipo per la tua risposta.

[Roberto143]

@Maria-E-Jeff0

Nella ricevuta fiscale, replico in sintesi quanto riportato in contratto.

Approfitto per specificare anche nella ricevuta la natura (locazione turistica ai sensi ... bla bla bla), periodo dal... al...

Importo: 500,00 di cui locazione: 480,00, di cui utenze: 20,00

In sostanza la ricevuta è una mini-replica del contratto, per lo meno negli aspetti essenziali, escluse le varie clausole di salvaguardia.

[Maria-E-Jeff0]

Buonasera @Roberto143 ,

mi rivolgo ancora a lei per la questione delle spese derivanti da consumi da indicare nel contratto e in ricevuta in caso di LT e cedolare secca. Ripensavo a quanto mi ha detto, ossia che in sede di dichiarazione dei redditi dichiaro l'importo del canone di locazione MENO le spese indicate nel contratto stesso (quindi i 480€ del suo esempio e non 500): mi domando, come poter dimostrare a GdF o AdE che l'ammontare delle spese sia proprio quello indicato (orientativamente) non potendo presentare documentazioni su consumi effettivi (per es. gas elettricità ecc.) poichè io stessa vivo nell'appartamento che affitto parzialmente? Inoltre anche se e quando airbnb farà da sostituto di imposta non penso che sottrarrà le spese che io orientativamente gli dichiaro senza documentazione allegata... E poi c'è una bella differenza di tassazione al 21% tra gli introiti di un anno con o senza spese. Anche se mi sembra logico dedurre le spese... Forse ho capito male la sua risposta o forse mi manca una qualche nozione per comprendere appieno. Grazie ancora.

[Roberto143]

@Maria-E-Jeff0

Effettivamente è diverso conteggiare le spese di una unità immobiliare a se stante, con le sue bollette, la sua quota condominio, la sua TARI, ecc, rispetto ad una porzione della casa dove si abita e si consuma.

Io prendo tutte i documenti di spesa dell'ultimo anno (bollette luce, gas, riscaldamento, ecc.) e per ciascuna calcolo il consumo medio giornaliero (in sostanza sarebbe come la somma delle bollette diviso 365, per capirci, anche se conteggiare utenza per utenza, ognuna con i propri periodi esatti è più preciso) e quindi determino un costo relativo alle utenze giornaliero: poniamo 8,5 euro.

Che corrispondono a ca. 3100 euro all'anno, che è effettivamente la spesa della casa.

A questo punto, ad ogni soggiorno, applico una la quota utenze poniamo di 8,5 per il numero di giorni, a prescindere dal prezzo al giorno totale, che ovviamente può variare a seconda del periodo ( se faccio 80 euro al giorno, per 10 giorni saranno 800 euro, di cui 85 di utenze e 715 di locazione effettiva).

In caso di accertamento posso produrre il prospetto di calcolo (con cui determinò gli 8,5) e tutte le bollette sottostanti.

In questo modo, scarico solo i giorni effettivamente locati, mentre il restante periodo sfitti resta a mio carico.

ho chiesto all'AdE se questa modalità andava bene (non con un vero e proprio interpello ma con una domanda tramite contect center) e la risposta è stata affermativa.

[Maria-E-Jeff0]

@Roberto143Il mio problema è che andrò ad abitare in una nuova casa in affitto (ho il consenso del proprietario alla sublocazione...), con nuove volture ecc.

[Roberto143]

@Maria-E-Jeff0

Non so cosa dire.

Ovviamente ritengo che non si possano mettere numeri a caso. In caso di accertamenti bisogna essere in grado di spiegare in modo credibile.

[Maria-E-Jeff0]

@Roberto143Mi dico che essendo la dichiarazione da effettuarsi nel 2018, io presenterei gli introiti del 2017 da cui dedurrei le spese in base al calcolo da te presentato, ma per i soli mesi da luglio a dicembre 2017. Il problema resta per il contratto sul quale non potrei, come dici tu, scrivere cifre a caso e su cui dovrei scrivere solo l'ammontare totale di spese e canone...

[Roberto143]

@Maria-E-Jeff0

Vorrà dire che su quei contratti sui quali non sei stata in grado di definire una quota utenze, prudenzialmente non scalerai nessuna spesa.

Anche perché se si tratta di una porzione della casa non credo che la quota di spesa sia particolarmente elevata.

[Roberto143]

@Maria-E-Jeff0

Ad Airbnb o altro portale non potrai sicuramente specificare una quota di spese.. 

Il calcolo della futura cedolare secca verrà comunque fatto sull'importo del soggiorno totale.

Ma in ogni caso, in sede di dichiarazione dei redditi, si potrà (credo) dichiarare gli importi effettivi (tieni conto che non è obbligatorio affittare SOLO tramite portali, quindi se affitti direttamente, tramite conoscenza diretta, non avrai qualcuno che ti calcola la cedolare, ma l'affitto lo dovrai dichiarare lo stesso); quindi la cedolare calcolata sarà imposta in acconto sul reddito imponibile.

[Roberto143]

@Maria-E-Jeff0

Non so, sulla base di chi potrebbe effettuare il controllo (AdE o GdF) cosa verrebbe chiesto.

Il commercialista mi aveva a suo tempo precisato che l'AdE può richiedere copia dei contratti; quelli sono da fare indiscutibilmente per le mille ragioni di cui abbiamo parlato in mille post: dagli obblighi di legge alle garanzie per il locatore, passando per la giustificazione di svolgere locazione e non attività ricettiva.

La ricevuta in realtà non sarebbe obbligatoria, ma potrebbe essere rilasciata a sola richiesta del locatario.

Io personalmente, ritengo che fare contratto e ricevuta, SEMPRE, sia la cosa migliore (ma su questo capisco che sia una mia opinione personale per poter avere tutte le cose a posto e più ordinate possibile).

[Massimiliano72]

@Roberto143

Ciao Roberto e scusatemi se mi inserisco così in conversazione, ma ora come funzionerà? 

AIRBNB verserà a titolo di sostituto d'imposta una aliquota del 21% sull'importo incassato dagli ospiti, ma dato che tale importo è comprensivo anche degli oneri accessori, l'OTA verserebbe i tributi anche su questi ed alla fine verrebbero inglobati nell'imponibile diventando un ulteriore aggravio. 

Oppure in fase di dichiarazione dei redditi si potrà effettuare conguaglio?       In questo caso, presumo, converebbe essere un soggetto Irpef per rientrare in possesso velocemente dei propri crediti d'imposta?

Ringrazio anticipatamente per il tempo dedicato, e complimenti per la preparazione.

Massimiliano

[Jim1]

Ciao @Massimiliano72,

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