Riporto di seguito un mini vademecum, che ho raccolto PRIMA di intraprendere l'attività di casa vacanza: è il frutto della mia esperienza personale (consultazione commercialista, Comune, questura, ecc.) e si riferisce specificamente alla "casa vacanza".
Presumibilmente può valere anche per i bed & breakfast, magari con qualche piccola differenza che però dovrà essere approfondita dall'interessato.
Spero possa essere di aiuto a qualcuno.
*** APPARTAMENTI AMMOBILIATI PER USO TURISTICO
E’ sempre opportuno informarsi sulle leggi regionali che regolano la materia e che possono differire da regione a regione.
In generale, è necessario ed opportuno informarsi e poi espletare tutte le pratiche comunali e per segnalazioni di polizia.
In tale forma di locazione non devono essere forniti servizi aggiuntivi e non devono essere effettuate attività di pubblicità, perché altrimenti si potrebbe ricadere nella gestione in forma imprenditoriale (iscrizione alla Camera di commercio, apertura posizione iva, tenuta contabilità eccetera).
Se richiesto dalle relative disposizioni regionali /comunali, sarà necessario presentare domanda (o semplice segnalazione SCIA) di inizio attività al proprio Comune.
In taluni Comuni è possibile che sia richiesta anche la segnalazione statistica ISTAT sulle presenze.
*** CONTRATTO DI LOCAZIONE
Gli alloggi locati per finalità turistica sono regolati dagli art. 1571 e seguenti del Codice civile.
E’ obbligatoria la forma scritta.
Se si rilascia ricevuta di pagamento (per affitti stipulati direttamente, senza l’intermediazione di un portale vacanze) questa deve essere soggetta a marca da bollo a carico del conduttore per € 2.
Il contratto non deve essere registrato se il soggiorno dura al massimo 29 notti/30 giorni.
Per periodi superiori ai 30 giorni, il contratto dovrà essere registrato e non sarà più una locazione breve.
Il contratto deve essere integrato da un elenco degli oggetti in dotazione nell’appartamento, firmato da ambo le parti.
Su internet è possibile reperire facsimili di contratti di affitto che devono essere sottoscritti anche per soggiorni di 2/3 giorni.
*** REGIME FISCALE
Se il proprietario intende esercitare l’opzione per la cedolare secca, l’aliquota è del 21% del canone. In questo caso, siccome si tratta di affitto breve, senza diritto all’aggiornamento del canone, l’opzione non deve essere comunicata all’inquilino.
L’opzione per la cedolare secca sarà esercitata all’atto della predisposizione del modello UNICO per cui resta l’obbligo di indicare nel quadro RB i canoni di locazione per finalità turistiche percepiti nel periodo di imposta.
Nella scelta tra tassazione ordinaria e tassazione cedolare secca bisogna tener conto della propria aliquota IRPEF e valutare di conseguenza quale è più conveniente.
Non ci sono limiti che evitano da dichiarare tali canoni di locazione per finalità turistiche ma solo nel caso in cui l’imposta da pagare sia inferiore a 20 €uro (senza considerare eventuali detrazioni di imposta per spese sanitarie, assicurazioni eccetera).
Il reddito da dichiarare è quello dei fabbricati, come sopra precisato, indicando per ogni periodo di locazione il relativo canone.
Quindi si dovrà indicare che è rimasto a disposizione per xxx giorni e per ogni periodo di locazione vanno indicati i giorni e relativi canoni.
Se dovesse optare per la cedolare secca per ogni contratto di locazione, dovrà essere barrata l’apposita casella indicata nel quadro RB e pagherà il 21%.
Se dovesse invece scegliere la tassazione ordinaria pagherebbe sul 95% dei canoni ( e non il 100%).
Non si deve tenere nessuna contabilità ufficiale, ma solo copia del contratto firmato dall’inquilino con relativa documentazione giustificativa del pagamento (ad esempio copia del bonifico), nel caso in cui l’Amministrazione finanziaria chiedesse la documentazione del reddito dei fabbricati non essendo prevista la registrazione.
*** SEGNALAZIONE IN QUESTURA
Vanno segnalati alla Questura, attraverso la procedura online “alloggiati Web” tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori, ecc.) che non siano residenti nel Comune dove è ubicato l’alloggio vacanza.
La segnalazione va fatta entro le 48 ore dall’arrivo (giorno di arrivo, max giorno successivo).
Nella segnalazione devono essere indicati gli estremi del documento di identità (è quindi opportuno farne una fotocopia al momento del check-in).
Per la segnalazione in Questura, è necessario richiedere le credenziali (user e password) alla Questura, recandovisi fisicamente prima di iniziare l’attività.
Bisognerà poi scaricare sul proprio PC (la prima volta) i certificati per l’autenticazione (un aspetto telematico).
*** IMPOSTA DI SOGGIORNO
E’ necessario informarsi presso il Comune (o facendo una ricerca Internet) se è previsto il pagamento dell’imposta di soggiorno e quindi quali sono le relative regole: importi, durata max, esenzioni, modalità di riversamento al Comune (che potrebbe essere manuale o telematico).
In ogni caso il proprietario è responsabile del pagamento dell’imposta da parte dell’ospite.
Se l’ospite si rifiuta si deve far compilare una dichiarazione.
Buon lavoro a tutti
ps: se trovate delle imprecisioni o se, dalla vostra esperienza, avete informazioni diverse, per favore segnalatelo!
